315來臨之際 小編教您如何辨別樓盤降價真假
發(fā)布時間：2014-03-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：王紅蘭
摘要：近一段時間以來有關(guān)房價波動的新聞不絕于耳，而杭州某率先降價的項目也獲得了比較理想的回報。預(yù)期打出降價招牌的還將增加，但個中真假不是一般人能辯明的，這里結(jié)合開發(fā)過程中的漲價基因分析一下，開發(fā)商在哪些情況下打出的折扣真實性比較高。
一般而言，開發(fā)商會結(jié)合建筑成本/管理費用/財務(wù)費用/營銷費用/不可預(yù)見費用/稅收費用/樓面成本來確定自己的成本價。而項目
銷售訂價往往由營銷部門或營銷代理機(jī)構(gòu)來完成，他們訂價的主要參照物是基于現(xiàn)售條件，結(jié)合項目可能的競爭優(yōu)勢與個性特點，分景觀/朝向/套型/創(chuàng)新點/地段/服務(wù)品牌/物業(yè)定位/規(guī)模/新賣點等，以區(qū)域
均價為藍(lán)本加減后確定第一波試探
市場的
價格。然后通過運籌過程來識別該價格的可接受程度，作為項目正式推出的初始價格。
以初始價格為基礎(chǔ)，哪些基因會導(dǎo)致開發(fā)商漲價呢？
大約包括市政利好，公共配套，重要教育或其他與生活相關(guān)的市政設(shè)施。以
大同為例，很多
御東樓盤都是依托新建的行政設(shè)施、五醫(yī)院及一醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施、大同二中及實驗小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源、五大場館的
建設(shè)來提升項目自身價值。
不大明朗的成分是，需求存在的擴(kuò)張，如大型企業(yè)基地創(chuàng)建或引進(jìn)，學(xué)校擴(kuò)容，
投資者比較注重物業(yè)形態(tài)。例如很多綜合體項目都引進(jìn)大型商業(yè)類品牌，
華唐城引進(jìn)朗廷酒店這一國際知名品牌，在大同也是比較罕見的，因此項目蘊(yùn)含很大的升值空間。南環(huán)路一帶
紫潤芳庭引進(jìn)王府井、
財富官邸引進(jìn)華聯(lián)商廈等，也在很大程度上給這些項目帶來影響力。
再一個就是區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)領(lǐng)漲的樓盤并且銷售看好條件下，類似項目跟漲。
明白一些事理后我們再來談?wù)勅绾闻袆e降價真實性問題。
一：看看開發(fā)商的體量
如果該項目開發(fā)商為僅開發(fā)這一個小項目并且沒有其他項目表示，或存量項目，則該項目降價
優(yōu)惠的真實性要高。例如2013年下半年大同出現(xiàn)了很多只拿一小塊地就開始蓋樓的項目，這類項目往往在價格定位上都比較合理，因此如果有折扣，相對比較真實一點。
二：同時推出項目的數(shù)量與分布情況
在開發(fā)商實力日益在營銷中占據(jù)重要地位的時候，如果一個開發(fā)商同時開發(fā)多個項目，則降價真實性會大為提高。這種情況下從其他項目累計的客源，通過優(yōu)惠釋放到該項目，迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他項目，這種優(yōu)惠是真實的。例如海晟集團(tuán)開發(fā)有
溫莎公館、財富官邸、
御府三個項目。像溫莎公館目前只剩尾盤，
一次性付款優(yōu)惠5個點；貸款優(yōu)惠3個點，這就是比較真實的優(yōu)惠。
三：項目本身價格有優(yōu)勢并且開發(fā)商存在再開項目的條件下折扣銷售是真實的
比如目前大同不少大盤項目都開始在如廣靈、渾源等周邊縣區(qū)拿地，如果這些盤搞優(yōu)惠活動的話，折扣也是比較真實的。
再來看看哪些是真戲假做
簡單枚舉，如某樓盤推出量比較大，然后在宣傳上說，可抽獎，前一百名業(yè)主免一成首付，現(xiàn)在預(yù)約者免費送修等，再看看其落實價，高出其同類樓盤約八百元，而其項目特色與其他樓盤并無明顯優(yōu)勢。顯然，這種綜合折扣與優(yōu)惠措施只是
開盤期的正常營銷手段而已。
