南京樓市的觀望氣氛已經(jīng)持續(xù)了快要1年的時(shí)間，眼下，呼吁宏觀調(diào)控政策松動(dòng)的“救市論”已經(jīng)偃旗息鼓，市場(chǎng)的觀望氣氛仍然沒(méi)有散去，成交量同比減少一半。宏觀政策有沒(méi)有“微調(diào)”的可能；面對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”，開發(fā)商將有怎樣的機(jī)遇；南京樓市將向何處去，目前的形勢(shì)能給我們多大的想象空間？

    南京行情：觀望氣氛濃郁，成交縮水一半

    根據(jù)網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的今年上半年南京樓市運(yùn)行報(bào)告，今年1-6月，全市商品房上市量同比基本持平；成交量比2006年同期低34.4%，與2007年相比下降36.5%。從供銷對(duì)比看，今年1-6月商品住宅累計(jì)供銷比為1.21，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。而去年全年供銷對(duì)比基本都在1以下運(yùn)行。從可售面積看，目前可售面積從去年四季度末的417.44萬(wàn)平方米，已增至今年6月末的551.1萬(wàn)平方米，增加32%。

    而南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月1日-8月19日，全市商品住宅總共成交2.8萬(wàn)余套、298.1萬(wàn)平方米。成交套數(shù)、成交面積同比分別下降51.62%和52%。同時(shí)，商品住宅還有4萬(wàn)多套的可售量，后期依然面臨巨大的銷售壓力。

    后事預(yù)測(cè)：觀望氣氛緩解，成交小幅反彈

    專家認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策以穩(wěn)為主，但仍有微調(diào)空間。從當(dāng)前的情況看，盡管影響老百姓購(gòu)房的并非單一因素，但若要激發(fā)購(gòu)房欲望，不外乎從兩個(gè)方面入手：一是在交易環(huán)節(jié)，通過(guò)減稅、降息等手段，降低購(gòu)房門檻；二是在供應(yīng)方面提升房屋品質(zhì)，適當(dāng)下調(diào)價(jià)格，培育購(gòu)房人一定升值空間的預(yù)期�？墒牵�綜合各方面的信息，雖然宏觀政策仍有微調(diào)空間，但調(diào)整的力度和幅度都不會(huì)太大。所以，如果要打破眼下的觀望情緒，唯有作為樓市供應(yīng)者的開發(fā)商方面入手。

    結(jié)合樓市現(xiàn)狀及各界認(rèn)同的宏觀政策走向，可以對(duì)今后一段時(shí)期南京樓市的基本面作出如下五大預(yù)期：

    一、打折力度短期加大，但房?jī)r(jià)變動(dòng)將逐漸趨穩(wěn)。

    即將到來(lái)的“金九銀十”不僅是傳統(tǒng)的購(gòu)房旺季，同樣也是開發(fā)商必爭(zhēng)的時(shí)段。今年以來(lái)，在資金的重壓下，南京樓市許多樓盤相繼打折促銷。通過(guò)下調(diào)價(jià)格，有不少樓盤成功將購(gòu)房人拉回到售樓處，但也有一些樓盤并沒(méi)能夠“套”住購(gòu)房人。因此，今年以來(lái)一直沒(méi)有找到更好的措施撬動(dòng)市場(chǎng)的樓盤，在今后一段時(shí)期，只有加大打折力度，才能真正促進(jìn)銷售。然而，打折畢竟是短期的、不得已而為之的手段，從開發(fā)商角度說(shuō)，一旦通過(guò)打折銷售緩解了資金壓力，房?jī)r(jià)將隨即平穩(wěn)下來(lái)。

    二、民間借貸陽(yáng)光化，到民間融資將變得容易起來(lái)。

    從緊的貨幣政策，逼使南京的一些開發(fā)商到民間去融資，但長(zhǎng)期處在“地下”的民間借貸的高額利率，也讓他們“夠受”的。而隨著國(guó)家讓民間借貸陽(yáng)光化措施的落實(shí)，開發(fā)商融資的“民間渠道”將變得多起來(lái)。

    今年5月，央行和銀監(jiān)會(huì)即發(fā)布《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。這個(gè)意見，在被認(rèn)為是民間資金最為龐大的浙江省很快就有了回應(yīng)。經(jīng)批準(zhǔn)，7月中旬，溫州全市開始部署小額貸款公司試點(diǎn)工作。據(jù)悉，今年9月到10月，溫州首批小額貸款公司將正式開展小額貸款業(yè)務(wù)。8月15日下午發(fā)布的《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中,央行特別開出《專欄》討論“民間借貸”。業(yè)界分析，民間借貸陽(yáng)光化、合法化后，利率一定會(huì)降低。

    三、精裝修房煩人，管理辦法值得期待。

    今年以來(lái)，精裝修房的天價(jià)裝修問(wèn)題，受到了購(gòu)房人高度質(zhì)疑，相關(guān)糾紛也是接二連三，進(jìn)而使得精裝修房銷售遭受了前所未有的困難。今年初起，市物價(jià)部門和市建委就先后表態(tài)，要力爭(zhēng)在年內(nèi)出臺(tái)精裝修房管理辦法，對(duì)商品房的裝修進(jìn)行規(guī)范。這個(gè)辦法可能難以解決天價(jià)裝修問(wèn)題，但如果把明碼標(biāo)價(jià)、備案等措施寫進(jìn)去，無(wú)疑可以減少精裝修房的裝修糾紛。

    四、為促進(jìn)銷售化解糾紛，樓盤品質(zhì)將得到真正提升。

    雖然每個(gè)樓盤都講自己的品質(zhì)好，但往年由于房子都好賣，開發(fā)商事實(shí)上并不真正用心地去關(guān)注樓盤的品質(zhì)問(wèn)題。今年以來(lái)，由于樓市低迷、房子難賣，特別是去年買房的業(yè)主敢于向開發(fā)商叫板，從而使得許多樓盤的品質(zhì)問(wèn)題浮出了水面，不少開發(fā)商糾紛緾身。毫無(wú)疑問(wèn)，有過(guò)“劣跡”的樓盤，今年的銷售變得愈加困難。這種情況下，開發(fā)商只有在控制好成本的情況下，切實(shí)提高樓盤品質(zhì)。事實(shí)上，不少開發(fā)商正在利用這段低迷的時(shí)期，潛心琢磨，苦練內(nèi)功。

    五、部分購(gòu)房者不再猶豫，觀望氣氛有所緩解。

    樓市持續(xù)將近1年的觀望，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)比較長(zhǎng)，對(duì)于迫切需要住房，以及迫切需要改善住房條件的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)也是夠長(zhǎng)的。好幾位曾經(jīng)沖在觀望“第一線”的市民表示，由于房?jī)r(jià)基本下調(diào)到位，他們將在年底前出手購(gòu)房�？梢姡�部分有購(gòu)房需求的市民受到樓盤打折力度不斷升級(jí)的影響，即將走出觀望。因此，樓市在“金九銀十”期間的交易量，與前段時(shí)期相比，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小幅的反彈。

    當(dāng)然，具體到各個(gè)板塊則會(huì)呈現(xiàn)出不同的景象。有關(guān)人士認(rèn)為，江北板塊上市體量大，將面臨較為顯著的銷售壓力；江寧供銷基本平衡，房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力。而寧杭高速二期本月底通車后，從高橋門20分鐘就能到溧水，將給溧水樓市帶來(lái)一線生機(jī)。 （侯錦陽(yáng)）