買房，你被潛規(guī)則了嗎？

　　今年央視3•15晚會(huì)的主題為揭露行業(yè)潛規(guī)則，涉及行業(yè)涵蓋家電、汽車、電視購物、網(wǎng)絡(luò)購物等方方面面，惟獨(dú)沒有老百姓最大宗的資產(chǎn)——房產(chǎn)。這是為什么呢？難道樓市沒有潛規(guī)則？

　　從2003年起，就有讀者不斷抱怨報(bào)紙刊登的樓盤開盤信息“錯(cuò)了”。一對老夫妻曾經(jīng)抱著電話不肯松，一直在問記者：下個(gè)月會(huì)有哪些樓盤開盤，恨不得把所有下月開盤的樓盤都記下來；因?yàn)檫@個(gè)月開盤的樓盤，他們是照報(bào)紙上的樓盤廣告開盤日去的，結(jié)果現(xiàn)場房子早已搶購一空。不是當(dāng)天他們來遲了，而是房子早在開盤三天前就開始認(rèn)購，開盤就全都只剩頂樓底層、朝向戶型都不好的“邊角料”了。

　　是真的都賣光了嗎？還是先拿邊角料對外公開賣，好的房源部分給了關(guān)系戶？記者聽到了業(yè)內(nèi)管這叫“銷控”。在購房人看來這對他們不公平，但在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來，這是營銷手段，是賣房技術(shù)。

　　從用圖紙看房、到銷售小姐逼訂、到簽訂合約附加條款、貸款代理機(jī)構(gòu)中介公司層層扒皮、到交付入住先交物業(yè)費(fèi)……樓市有了強(qiáng)勢的開發(fā)商，潛規(guī)則似乎無處不在。購房人在忍受了高昂的房價(jià)之后，仍然感到處處“憋屈”：為什么別的行業(yè)把客戶視上帝之時(shí)，唯獨(dú)樓市，開發(fā)商反而更像是永不失勢的上帝呢？

　　在房價(jià)一路瘋漲的情況下，樓市更成為潛規(guī)則的重災(zāi)區(qū)。

　　站在2010年，《金樓市》將立足行業(yè)發(fā)展、聚焦一年來的國內(nèi)及南京地產(chǎn)典型問題，為您講述樓市十大潛規(guī)則及應(yīng)對辦法�？靾�(bào)記者孫潔
金樓市 潛規(guī)則房號(hào)•跳價(jià) 　　潛規(guī)則之關(guān)系房號(hào) 　　買房首先找關(guān)系

　　2009年7月13日晚，仁恒江灣城低調(diào)通知客戶發(fā)放選房順序號(hào)。當(dāng)晚上千人涌進(jìn)售樓處，現(xiàn)場一時(shí)失控，仁恒臨時(shí)決定停止發(fā)號(hào)。而千人爭搶數(shù)百萬豪宅也引來了社會(huì)的廣泛關(guān)注。接下來的幾天時(shí)間里，仁恒江灣城隨即發(fā)布了《致歉公告》和《預(yù)售公告》，以及搖號(hào)選房細(xì)則，并在市公正處、市房產(chǎn)局相關(guān)部門共同監(jiān)督下，進(jìn)行了搖號(hào)。集中了社會(huì)的諸多關(guān)注，整個(gè)選房一直處于公眾的監(jiān)督之下，甚至有人將其稱之為“最陽光的一次搖號(hào)選房”。

　　買房托關(guān)系，這早已不是什么秘密。放眼南京樓市，買房大軍中有多少關(guān)系戶自是無從統(tǒng)計(jì)，但從去年開始，因?yàn)樯磉呌袔讉�(gè)朋友急著買房，本人卻也不得已用起房記的身份，幫著四處托關(guān)系，由于幾位朋友的買房區(qū)位各有不同，而本人又只與為數(shù)不多的樓盤負(fù)責(zé)人稍稍熟識(shí)，因此，只好再另行托人。

　　購房者或多或少都有這樣的經(jīng)歷：交完誠意金后，苦等開盤日期無果；聽說有房源推出，電話咨詢售樓處，往往被告知具體時(shí)間未定，等到售樓處現(xiàn)場看房時(shí)，又被告知房源基本被預(yù)定完了；開盤當(dāng)天，總能在銷控表和沙盤上發(fā)現(xiàn)一些房源被做上標(biāo)記，顯示該房源已不在此次可被挑選的范圍內(nèi)……有開發(fā)商向記者坦言，有時(shí)候推出的房源并不多，但關(guān)系戶卻多達(dá)半數(shù)以上，那些排隊(duì)買房人只能在有限的房源里去碰碰運(yùn)氣。
《金樓市》點(diǎn)評

　　樓市重現(xiàn)炒房號(hào)，買房首先想到托關(guān)系，從一個(gè)側(cè)面已顯示出，樓市正在對購房者提出越來越高的“要求”，手中握有房款只是必要條件，關(guān)系房號(hào)背后折射出的仍然是房地產(chǎn)市場的信息不透明和不夠成熟。

　　對此，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任吳翔華也坦言，這種情況短期內(nèi)很難得到改變，因?yàn)槟壳皝碚f房地產(chǎn)市場整體上仍然是供不應(yīng)求，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下，開發(fā)商賣房只是一種商業(yè)行為，可以自主決定自己的銷售行為，但關(guān)系房號(hào)有一定周期性，當(dāng)市場開始轉(zhuǎn)向低迷時(shí)，關(guān)系房號(hào)就會(huì)減少甚至消失。

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　　潛規(guī)則之反價(jià)跳價(jià)
房價(jià)想漲就漲

　　“最初承諾我至少給我1%—1.5%的優(yōu)惠，可現(xiàn)在開發(fā)商卻反悔了”，黃先生告訴記者，他看中的是位于河西時(shí)代天地廣場的房子，當(dāng)他提出要買四套時(shí)，售樓員馬上表示說可以給到總價(jià)1%—1.5%的優(yōu)惠，可幾天后，黃先生再來售樓處正式簽合同，售樓員卻告訴他，只有一次性付清房款，才能享受總價(jià) 1%的優(yōu)惠，如果不能全額付清，每套房子只能在原來的總價(jià)上便宜3000元，這樣算起來，黃先生至少要多付出一萬多房款。“我想開發(fā)商肯定是看我一次就買四套，購房的意向很強(qiáng)，所以就坐地起價(jià)了，另一方面他們的房子也不多，可能也不急著賣房吧。”黃先生告訴記者。

　　收了定金，但房子漲價(jià)了，開發(fā)商不想賣了，便找出種種理由不按原房價(jià)賣房或矢口否認(rèn)原承諾優(yōu)惠，這種情況在去年房價(jià)迅速攀升的時(shí)候尤為常見。一位購房者向記者講述了自己去年在江北買房的經(jīng)歷，這位購房者按照3200元/平方米的價(jià)格付下了2萬元的定金，卻在簽訂合同之前接到開發(fā)商的消息，稱房價(jià)整體上揚(yáng)1000元/平方米。這位購房者于是就面臨了兩種選擇：要么按照4200元/平方米的價(jià)格購房；要么開發(fā)商退還2萬元定金。這位購房者在思考再三，咬咬牙還是以4200元/平方米的價(jià)格買了下來，“畢竟是用來自住的，只能買下來，但開發(fā)商的坐地漲價(jià)的做法一直讓我覺得很氣憤。”
《金樓市》點(diǎn)評

　　以上兩個(gè)案例都不是個(gè)案，2009年樓市迅速攀升，一些開發(fā)商已按捺不住漲價(jià)的沖動(dòng)。江北某大盤營銷負(fù)責(zé)人就曾告訴記者，現(xiàn)在不少樓盤反價(jià)漲價(jià)的手段更隱蔽，他們更多的是取消打折和各種優(yōu)惠，該負(fù)責(zé)人透露說，正是通過這種隱蔽的漲價(jià)方法，其所在樓盤的價(jià)格近期也已調(diào)過幾次了。對于開發(fā)商反價(jià)跳價(jià)的情況，江蘇崔武律師事務(wù)所主任律師崔武表示說，定金只是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，房產(chǎn)交易中的定金則被視為一種購房預(yù)約。其擔(dān)保性體現(xiàn)在法律對定金罰則的規(guī)定上，即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，因此盡管開發(fā)商在銷售過程中出現(xiàn)反價(jià)跳價(jià)的行為，只要開發(fā)商雙倍返還了定金，就不存在觸犯法律法規(guī)的問題。

　　就在去年上半年樓市逐步回暖，反價(jià)跳價(jià)的現(xiàn)象開始出現(xiàn)時(shí)，作為本地知名房企的棲霞建設(shè)發(fā)出了堅(jiān)持合理定價(jià)，防止房價(jià)大起大落的倡議。棲霞建設(shè)的言論值得借鑒，開發(fā)商時(shí)刻保持清醒的頭腦，充分呵護(hù)市場就是愛護(hù)自己。

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　　　潛規(guī)則之虛假宣傳 　　賣房時(shí)承諾總是一套套的

　　“2008年買的房子，到現(xiàn)在快兩年了，辦不到貸款，拿不到房子，辦不了兩證，該怎么辦呢？”

　　董先生在2008年買了城南七彩星城一套89平方米的住宅。雖然國家明文規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)沒有兩證(房產(chǎn)證和土地證)，但當(dāng)時(shí)開發(fā)商承諾，確保在2008年底交房時(shí)能夠辦好兩證，并可以寫進(jìn)合同。于是，董先生按照總價(jià)52萬元計(jì)算，交了5成26萬元首付。

　　“當(dāng)時(shí)合同約定的是2008年底拿房辦兩證，到現(xiàn)在已經(jīng)快兩年了。不僅兩證沒有說法，銀行也沒有放款。開發(fā)商卻一直回避業(yè)主的質(zhì)疑。”迷茫中的董先生找到了《金樓市》，他告訴記者，在同一個(gè)小區(qū)，像他這樣沒有下款、沒有交房也沒有拿到兩證的業(yè)主還有200多戶。都處于無休止的等待狀態(tài)。
《金樓市》點(diǎn)評

　　“沒有兩證的房子，銀行是不可能下款的。此前民生銀行沒有放過一套小產(chǎn)權(quán)房的貸款，以后也不可能。除非能夠拿到兩證。”中國民生銀行南京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此前民生銀行可能與七彩星城有過一些合作，但在沒有取得兩證的情況下不可能放款。江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所蔣德軍律師也提醒，按照國家的規(guī)定，建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，不可以對外出售，更不能私人轉(zhuǎn)讓，所以一般是不發(fā)放兩證的。因此，即便開發(fā)商的承諾寫在了合同上，也沒有相關(guān)的法律保護(hù)，遇到承諾無法兌現(xiàn)的情況，只能吃一記悶棍。

　　“而董先生的情況，既然有合同在手，也并非不能挽救。此時(shí)最佳的辦法是以開發(fā)商無法兌現(xiàn)合同約定為名，要求開發(fā)商退房退款并承擔(dān)一定違約金。”

　　當(dāng)下，相信口頭承諾的人少了，但白紙黑字也不能盡信，董先生就是一例。所以，諸如戶外大牌上的“銷售冠軍”、“品牌房企、”，銷售樓書上的“綠化比例”、“市政配套”，要細(xì)看卻也不能全信。即便開發(fā)商承諾得再好，也得多留個(gè)心眼，買房時(shí)把風(fēng)險(xiǎn)降到最低是王道�？靾�(bào)記者楊連雙

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　　　潛規(guī)則之質(zhì)量隱憂 　　最是糾結(jié)質(zhì)量關(guān)

　　姚先生2006年買了城北城市綠洲的房子，讓姚先生一家難過的是，入住四五年了，屋頂一直漏雨，而且越修越漏。

　　“我們的房子頂樓，在入住第二年發(fā)現(xiàn)漏水問題。就請開發(fā)上來維修。想不到的是，每修一次，漏水就更嚴(yán)重一次。最初的漏水面積只有1平方米左右，到現(xiàn)在，約有5平方米左右的出現(xiàn)漏水滲水，并且內(nèi)部墻皮大面積脫落。”令姚先生糾結(jié)的是，屋頂漏了幾年，但開發(fā)商的修補(bǔ)方式仍沒有改變，這樣下去還會(huì)繼續(xù)漏，而且，家里的大部分裝修都已經(jīng)起皮脫落了，這種損失由誰來賠償呢？

　　遭遇屋頂漏水的情況不止姚先生一家。城南某樓盤業(yè)主陸女士，家里是一套躍層房子，也是交付5年，漏了5年。后來有維修工人告訴她，維修屋頂是發(fā)生墻壁水泥大面積脫落。已經(jīng)不僅是屋頂漏水問題，墻體質(zhì)量也值得懷疑。
*《金樓市》點(diǎn)評

　　“一般房屋交付后的質(zhì)量保修期是2-3年，如果在這個(gè)期限內(nèi)沒有根治問題，后面的問題需要向物業(yè)管理公司尋求解決了。但是不能否認(rèn)，一切資質(zhì)不高、私企身份的物管公司服務(wù)并不能到位。”南京鏘鏘投資顧問有限公司總經(jīng)理吳彬告訴記者，一般開發(fā)公司離場時(shí)，會(huì)將樓盤的后期維護(hù)、保修等職責(zé)移交給物業(yè)管理公司，因此，出現(xiàn)類似的質(zhì)量問題，業(yè)主有依據(jù)向物業(yè)尋求解決，這是最直接的通道。

　　第二種解決辦法是，啟用維修基金。因?yàn)槲蓓斅┧�也屬于公共設(shè)施范疇，這時(shí)候，可以通過業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，向南京市物業(yè)辦申請啟用物業(yè)維修基金，對屋頂進(jìn)行徹底維修。當(dāng)然這個(gè)進(jìn)程要慢很多。

　　老百姓幾十年的積蓄，再背負(fù)未來20-30年的債務(wù)買一套房，圖的就是有一個(gè)家的溫馨和安省。屋頂一漏數(shù)年，的確夠糾結(jié)。因此，為了日后少折騰，多數(shù)人對頂樓繞道而行，二手房市場上，頂樓價(jià)格比次頂樓要便宜一大截。

　　但事實(shí)上，讓市民不放心的質(zhì)量問題又何止屋頂漏雨一項(xiàng)。鋼筋標(biāo)號(hào)以次充好，水泥標(biāo)號(hào)不足，保溫層缺失，施工水準(zhǔn)粗糙等問題在時(shí)下的樓市都不鮮見。此時(shí)，就需要購房者留個(gè)心眼，在簽訂買賣合同之初就學(xué)會(huì)保護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)然也希望更多的開發(fā)商能夠?yàn)闃I(yè)主提供品質(zhì)過關(guān)的好房子�？靾�(bào)記者楊連雙

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　　　潛規(guī)則之“地王”曬地 　　2007年“地王”一半都還在磨蹭

　　今年年初開始，全國各大城市相繼傳出“地王”被收回的消息。北京大龍地產(chǎn)公司以50.5億元天價(jià)拍下的2009年北京“地王”被收回，2億元競買保證金被沒收；招商地產(chǎn)和香港九龍倉集團(tuán)以24.1億拿下的2007年南京仙林“地王”被收回，2.3億元競買保證金被沒收……

　　“地王”相繼被收回的背后展現(xiàn)的則是“地王” 曬地的行業(yè)潛規(guī)則。以南京2007年先后出現(xiàn)的8個(gè)“地王”為例，兩年多時(shí)間過去了，目前只有兩個(gè)“地王”已開發(fā)銷售，四個(gè)“地王”至今未動(dòng)工，1個(gè)“地王”被收回，1個(gè)“地王”規(guī)劃變更后準(zhǔn)備近期上市，大部分都沒有按照正常節(jié)奏上市�；仡櫲ツ昴暇�樓市房源緊張和房價(jià)高漲，這批“地王”曬地?zé)o疑發(fā)揮了重要 “作用”。一方面，這批“地王”的推遲上市導(dǎo)致供應(yīng)量減少，想買房的人一房難求；另一方面，地價(jià)在曬太陽的過程中隨市場不斷上漲，房價(jià)隨之水漲船高。開發(fā)商無論多高價(jià)格拿地，都能通過拖延開發(fā)消化土地成本，謀取暴利，這一問題已成為樓市高燒的深層原因。

　　2007年江寧一“地王”誕生后，媒體紛紛預(yù)測該項(xiàng)目將推動(dòng)江寧房價(jià)“破八”，但是誰也沒想到，兩年多后該項(xiàng)目報(bào)價(jià)幾乎是當(dāng)年預(yù)測的兩倍。毫無疑問，想要保證市場供應(yīng)平衡，抑制房價(jià)過快上漲，打擊囤地、破除“地王”曬地潛規(guī)則勢在必行。
《金樓市》點(diǎn)評：

　　對于閑置土地的處理辦法，國家及地方政府有明確政策：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。”去年年底，國家又相繼出臺(tái)了多個(gè)政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出讓合同中標(biāo)明開工竣工時(shí)間”等，年初多個(gè)地王被收回表明了政府對于規(guī)范土地市場的決心。

　　在當(dāng)前形勢下，試圖通過“地王”推動(dòng)自身土地儲(chǔ)備增值的想法想面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些土地儲(chǔ)備雖多，但缺乏開發(fā)資金的地產(chǎn)商，將會(huì)面臨大量土地儲(chǔ)備被收回的可能。面對日漸收緊的土地政策，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整企業(yè)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，改變在舊有政策下囤地獲利的運(yùn)作方式，如果企業(yè)不自我提升，出現(xiàn)拿地拿“貴”了的得不償失的現(xiàn)象恐怕難以避免。快報(bào)記者文濤

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　　　潛規(guī)則之交付糾紛 　　交付風(fēng)波此起彼伏

　　近年來，開發(fā)商在交付上的問題也是花樣百出。龍鳳玫瑰園延遲大半年沒有交付，小區(qū)的公共配套還是一片大工地；中泰國際廣場房子交了，水電氣卻遲遲不通；翠島花城二期房子交付，綠化景觀卻是臨時(shí)的。

　　更有一小區(qū)創(chuàng)下了近年來最罕見的一次交付門事件。按照合同約定，開發(fā)商承諾于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春節(jié)前才寄出了一期11、13兩棟業(yè)主的“收房通知”。首批收房的業(yè)主來到現(xiàn)場后驚呆了：大門沒裝，大部分空地仍在施工，沒有安防，沒有路燈，沒有綠化，沒有信箱，沒有正規(guī)圍墻，路沒鋪好……也就是說，整個(gè)小區(qū)只有房子主體可以交付，可是，最先一批收房的業(yè)主在房屋驗(yàn)收過程中還發(fā)現(xiàn)了包括房門設(shè)計(jì)不合理、墻面空鼓、水電不到位等諸多問題。無奈之下，近300名業(yè)主終于作出了集體拒絕收房并向政府部門投訴的決定。
*《金樓市》點(diǎn)評

　　記者從多方面了解到，房屋交付容易遇到的糾紛包括多方面，首先是一般的質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。第二，房屋質(zhì)量不合格。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。第三，延期交付房屋，根據(jù)《解釋》第 15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。第四，配套設(shè)施遲延或者不能交付，基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋。

　　針對以上一些交付問題，從去年開始，南京已開始醞釀出臺(tái)新規(guī)規(guī)范住宅交付。據(jù)了解，正在研究的《南京房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目交付管理暫行辦法》將要求開發(fā)商必須領(lǐng)到由多個(gè)部門頒布的交付通知書才能交付。通過這樣的規(guī)定，園林、教育、工商等多個(gè)部門將對小區(qū)配套中涉及的綠化、學(xué)校、商場等方面的建設(shè)進(jìn)行檢查把關(guān)。快報(bào)記者費(fèi)婕

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　　　　潛規(guī)則之貸款失約
貸款風(fēng)險(xiǎn)防不勝防

　　今年以來，貸款難問題一下子爆發(fā)讓很多買房的人束手無策。房子早晚肯定要買，但是買了又遲遲貸不了款，如何是好？還有，去年買的房子，貸款拖到現(xiàn)在還沒解決，又該怎么辦？

　　周小姐在辰龍新境界買下一套小戶型，貸款一波三折，純公積金貸款辦不了改為組合貸款，可省公積金收緊二套房貸不得不改成市公積金，結(jié)果卻又遭遇市公積金政策收緊，最終雖然客戶經(jīng)理告知她的貸款手續(xù)已獲批，但何時(shí)下款仍是未知數(shù)。張小姐所買的房子，本來首付兩成，做了組合貸款，最近卻被通知首付提高到三成且七折利率不能保證。

　　購房人的遺留問題還沒解決，開發(fā)商的應(yīng)對措施已頻頻現(xiàn)身。據(jù)稱為了應(yīng)對公積金貸款難的問題，南京先后已經(jīng)有不少開發(fā)商拒貸公積金，主動(dòng)向購房人推薦純商業(yè)貸款。去年開盤的鳳凰和熙曾經(jīng)推出給予純商業(yè)貸款的購房人4萬元的總價(jià)優(yōu)惠措施。位于下關(guān)的潤開華府近期正在推出“直客式商業(yè)貸款”，選擇此種貸款房價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上優(yōu)惠1000元/平方米，而用公積金貸款則沒有任何優(yōu)惠。
*《金樓市》點(diǎn)評

　　多年前，中國人民銀行就出臺(tái)規(guī)定，“房屋封頂后才能售房并辦理按揭”，這么做既是為了防止開發(fā)商任意挪用資金造成爛尾，也是為了保證購房人資金的安全。而在實(shí)際操作中，目前南京除了公積金貸款執(zhí)行的是封頂后貸款的政策之外，普通商品房并沒有嚴(yán)格執(zhí)行。這就導(dǎo)致辦理組合貸款的購房人商業(yè)貸款和公積金貸款不能同步進(jìn)行，往往商業(yè)貸款已經(jīng)辦好公積金貸款還需等待，中途萬一政策發(fā)生變化，買房人一點(diǎn)辦法都沒有。

　　法律界人士認(rèn)為，政策波動(dòng)導(dǎo)致的貸款難問題，購房人，銀行，開發(fā)商甚至是公積金中心都不存在過錯(cuò)，所以要追究任何一方的責(zé)任都有難度。所以買房人只能在買房之前就對政策了解清楚，對自己的購買力有清晰的預(yù)估，不要盲目夸大自己的購買力，以免在貸款不到位的情況下出現(xiàn)無力支付房款的被動(dòng)局面。快報(bào)記者費(fèi)婕
我的配套誰做主？

　　幾年前，會(huì)所這個(gè)新生事物剛剛才在國內(nèi)發(fā)芽，可如今卻漸漸成了樓盤必備的配套之一。“實(shí)不實(shí)用倒沒考慮太多，但新樓盤許多都比較偏僻，如果沒有這些配套，這房子能不能住？我會(huì)有些抖呵。而且一些會(huì)所夠大，功能齊全，裝修豪華，我會(huì)覺得高價(jià)買了高檔樓盤，帶親戚朋友來倍兒有面子，再考慮其他的因素，合適的話我就會(huì)買了。”近期正在四處看盤準(zhǔn)備二次置業(yè)的翟先生說。

　　雖然大家都對會(huì)所等配套設(shè)施寄予厚望，但現(xiàn)實(shí)卻常常對人潑冷水。不僅車庫產(chǎn)權(quán)紛爭不斷，會(huì)所也常常一夜之間將羽毛球館變身餐飲店、KTV。早在 2004年，南京鐘山花園城的業(yè)主就按耐不住了，在得知開發(fā)商計(jì)劃把會(huì)所改裝成大酒店之后，200余名業(yè)主齊聚會(huì)所門前，推倒了會(huì)所里為改裝成大酒樓而搭建的一道道隔墻。

　　開發(fā)商遇到這種情況，也暗暗叫苦：我們買了高檔的健身器材，又用的豪華裝修，靠那點(diǎn)場地費(fèi)實(shí)在是經(jīng)營不下去了，只能靠提高消費(fèi)或者轉(zhuǎn)換經(jīng)營了。
*《金樓市》點(diǎn)評

　　“先要看會(huì)所的產(chǎn)權(quán)屬性在哪一方，如果是公共配套設(shè)施，使用的是公共分?jǐn)偯娣e，那么會(huì)所的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)就該屬于全體業(yè)主；如果公攤面積沒有攤會(huì)所面積的，且開發(fā)商有小區(qū)會(huì)所建筑面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，那就可以說開發(fā)商具有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)，但使用權(quán)是否為業(yè)主所有要根據(jù)合同來定，而且會(huì)所是無償提供還是租賃，租賃價(jià)格多少也應(yīng)該由合同簽訂的。”江蘇南京焯燃律師事務(wù)所主任律師虞興東表示，根據(jù)《廣告法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，銷售廣告等宣傳資料可被視為合同的內(nèi)容，如果會(huì)所實(shí)際使用情況與開發(fā)商宣傳不符，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　虞律師認(rèn)為政府相關(guān)法律的缺失，也是造成這一漏洞百出現(xiàn)象的重要原因。“如果有法律明確會(huì)所屬于附屬設(shè)施，或者規(guī)定一定面積的樓盤必須建立會(huì)所、物業(yè)管理用房等公共設(shè)施，并且寫明比如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處理，以及經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益怎么用等問題。”

　　《金樓市》建議：作為購房人，不妨在簽訂商品房買賣合同時(shí)，寫明會(huì)所的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的歸屬、具體用途和服務(wù)方式等寫進(jìn)租售合同，并簽訂違約金，這樣有利于后期維權(quán)。如果這些方面開發(fā)商堅(jiān)持不肯在合同里予以明確，那就要考慮這樣的會(huì)所一旦變身大酒店，小區(qū)物業(yè)管理會(huì)不會(huì)無法封閉管理，這樣的小區(qū)今后是否會(huì)適合生活。

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　　　　潛規(guī)則之販賣隱私 　　剛遷新居，推銷電話來勢洶洶

　　新買的房子，被窩還沒睡熱，連續(xù)不斷的裝修公司的電話倒是把耳朵吵熱了。“是誰出賣了我的隱私？”

　　剛當(dāng)上房主的張小姐已連續(xù)三個(gè)晚上沒睡好覺了。“我懷疑自己患上了‘家裝公司綜合癥’，不管是吃飯還是睡覺，那些推銷家裝的電話一個(gè)接一個(gè)，可又不敢不接，萬一是客戶的電話呢？”張小姐頂著巨大的黑眼圈找到了記者。

　　聽到張小姐的這個(gè)遭遇，相信很多購房人都會(huì)會(huì)心一笑。那些裝修企業(yè)或者開發(fā)商真是神通廣大，張口就知道你姓甚名誰，而且還知道你在哪買了房子，甚至已經(jīng)把業(yè)主的戶型打探得一清二楚，連電腦效果圖都做出來了！

　　據(jù)張小姐回憶，在購買商品房的過程中，能夠接觸到相關(guān)信息的單位有房地產(chǎn)開發(fā)商、商品房銷售公司、物業(yè)管理公司及按揭貸款銀行。但是到底是誰將業(yè)主信息透露給家裝公司的，她卻不得而知。

　　采訪中，一位家裝公司業(yè)內(nèi)人士告訴記者，操作這種事情，往往是掌握部分業(yè)主信息的個(gè)人，這些個(gè)人大多是信息公司的，而這些信息公司大多是從樓盤的銷售人員處“買”到了這些資料。因?yàn)闃潜P的銷售人員崗位并不穩(wěn)定，銷售人員經(jīng)常幾個(gè)月做完一個(gè)樓盤就要換樓盤，再加上如果和原來的公司有獎(jiǎng)金結(jié)算上的矛盾，因此將客戶資料順手牽羊拿出去換點(diǎn)小錢很常見，而且往往無從懲罰。
*《金樓市》點(diǎn)評

　　江蘇南京焯燃律師事務(wù)所主任律師虞興東表示，個(gè)人的電話、住址等信息屬于個(gè)人隱私范疇，應(yīng)該得到法律的保護(hù)，如果購房手中有確鑿的證據(jù)證明是哪個(gè)個(gè)人或者單位泄露了個(gè)人隱私，那完全可以起訴對方。但是目前起訴的難點(diǎn)在于“被告難以確認(rèn)”，因此這也成了樓市的一種難以用法律手段解決的潛規(guī)則。虞律師說，比如張小姐的情況，究竟是房地產(chǎn)開發(fā)商、商品房銷售公司、物業(yè)公司、煤氣公司還是銀行把她的隱私泄露出去了很難判斷，就算做到心中有數(shù)，也很難有證據(jù)來證明。

　　記者建議，為了方便，號(hào)碼不得不留，為了落個(gè)“耳根清凈”，在與開發(fā)商售樓部簽訂購房合同時(shí)，不妨加注保密條款，約束一些個(gè)人行為。快報(bào)記者李蓓超

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　　　潛規(guī)則之規(guī)劃更改 　　規(guī)劃一改，開發(fā)商獲利翻幾番

　　小區(qū)中心花園居然要蓋房子、會(huì)所變成酒店式公寓、承諾的幼兒園莫名消失……近年來，南京樓盤進(jìn)行規(guī)劃更改損害業(yè)主利益的案例頻頻發(fā)生。更嚴(yán)重的是部分開發(fā)商偷偷調(diào)高容積率，又沒有補(bǔ)交土地出讓金，許多購房人因此拿不到土地證。通過更改規(guī)劃開發(fā)商額外賺取了巨大的利益，廣大業(yè)主的利益卻嚴(yán)重受損。

　　2008年，江寧某樓盤在小區(qū)入口處及售樓處同時(shí)貼出關(guān)于小區(qū)規(guī)劃更改公示，公示中顯示更改規(guī)劃后不僅建筑密度變大了，而且綠化率也降低了，連容積率也增加了。更讓業(yè)主們難以接受的是，開發(fā)商將原定建設(shè)幼兒園的用地挪為它用，而將幼兒園挪移到還未取得土地權(quán)屬的意向性的用地，承諾的幼兒園莫名消失。而且規(guī)劃更改后，小區(qū)靠秦淮河畔一排不高于3層的別墅被改成一棟棟24層的高層。后經(jīng)業(yè)主2個(gè)多月的抗?fàn)�，該�?xiàng)目的規(guī)劃更改才被迫撤銷。另外一個(gè)小區(qū)更加離譜，開發(fā)商通過更改規(guī)劃該原本規(guī)劃為會(huì)所的地方改成了16層的酒店式公寓，據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，開發(fā)商通過這樣的規(guī)劃更改可以獲利近億元……南京一些小區(qū)更是發(fā)生了多起樓盤容積率更改后，不少業(yè)主拿不到土地證的案例。
*《金樓市》點(diǎn)評

　　南京規(guī)劃部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓盤的規(guī)劃調(diào)整依據(jù)為《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》。只要還沒有建設(shè)，開發(fā)商可以提出申請。但是必須符合國家有關(guān)規(guī)定，還要征得有關(guān)利益人的同意才能通過。

　　為了防止開發(fā)商偷改規(guī)劃，業(yè)主需要對樓盤動(dòng)態(tài)保持關(guān)注以維護(hù)自己的權(quán)益。首先，購房者在通過售樓部沙盤觀察小區(qū)形態(tài)的同時(shí)，千萬別忘了向開發(fā)商索要一張小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃圖。其次，在開發(fā)商進(jìn)行規(guī)劃更改公示時(shí)，根據(jù)《行政許可法》等相關(guān)規(guī)定，只要是利害關(guān)系人均可提出異議，不管是一人還是多人，人越多就越代表多數(shù)人的意見，就越能夠影響到規(guī)劃部門的裁定結(jié)果。如果想要了解自己所在小區(qū)的規(guī)劃變更情況，業(yè)主可以上規(guī)劃局網(wǎng)站、售樓處、建設(shè)用地現(xiàn)場查閱�？靾�(bào)記者文濤