經(jīng)濟適用房

簡介
　　經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房[1]實行政府指導(dǎo)價其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。
經(jīng)濟適用房的發(fā)展歷程
　　醞釀時期：1991年
　　經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。
　　啟動、開建時期：1998年
　　1997、1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 
　　高速發(fā)展時期：1999-2005年
　　從1998 年經(jīng)濟適用房開始興建以后，全國各地的經(jīng)濟適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟適用房迎來高速發(fā)展時期。 
　　質(zhì)疑時期：2005-2006年
　　1、經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量閑置“豪宅”，已售經(jīng)濟適用房呈現(xiàn)“高租售率”。 
　　2、經(jīng)濟適用房都這么難買！凌晨4點排隊老大爺買不到經(jīng)濟適用房。 
　　3、經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。
　　轉(zhuǎn)型時期：2006年8月
　　建設(shè)部稱，經(jīng)濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經(jīng)適房將是未來發(fā)展方向。廉租房、租賃型經(jīng)適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。
購買經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策
　　免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅，減半征收水電增容費等各種稅費。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費只限于1%～3%，市場利潤被限在3%以下。
經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成
　　•住房建設(shè)的征地和拆遷補償安置費； 
　　•勘探設(shè)計和前期工程費； 
　　•住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； 
　　•建設(shè)安裝工程費； 
　　以上4項之和為基礎(chǔ)的1%～3%的管理費、貸款利息、稅金、3%以下利潤、規(guī)費（各地有優(yōu)惠政策）。商品房除以上8項外，土地出讓金，利潤不受限制，由市場決定。
經(jīng)濟適用房與商品房不同之處
　　•獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；
　　•成本結(jié)構(gòu)不同；
　　•租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
　　•價格政策不同，經(jīng)濟適用房出售實行政府指導(dǎo)價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸個人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。
購買經(jīng)濟適用房的人群條件
　　《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經(jīng)濟適用住房： 
　　(一)有當?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象； 
　　(二)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭； 
　　(三)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準； 
　　(四)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
　　按20條第2款規(guī)定，不能再申請經(jīng)濟適用房.
購買經(jīng)濟適用住房的稅費
　　▲1、在交易過程中： 
　�、倨醵悾嘿I方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。 
　�、谫I賣手續(xù)費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。 
　�、塾』ǘ悾嘿I方房價款的0.5‰。 
　�、芄�共維修基金：購房款的2%。 
　　▲2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中： 
　�、俚怯涃M：每建筑平方米0.3元。 
　�、诜课菟�有權(quán)工本費：每證收費4元。 
　　③印花稅：每件5元。

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