摘要：在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方往往愿意選擇尋求房地產(chǎn)中介幫忙提供居間服務(wù)以及辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，但有些不良中介卻利用群眾的信任，采取發(fā)布虛假房源信息、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、泄露出售委托人的個(gè)人信息等手段，謀取不正當(dāng)利益，給買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人帶來(lái)了精神上和經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，選擇和鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)顯得尤為重要。

　　房地產(chǎn)中介哪些行為是國(guó)家明確禁止的?

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為:

　　1、捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格。

　　2、對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)(租)出房屋賺取差價(jià)。

　　3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。

　　4、泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益。

　　5、為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。

　　6、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

　　7、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金。

　　8、承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋。

　　9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　10、法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)10種違法違規(guī)行為將受到嚴(yán)查

　　2013年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商總局關(guān)于集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理的通知要求，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的以下違法違規(guī)行為：

　　1、發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為。

　　2、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過(guò)偽造證明材料等方式，獲取購(gòu)房資格、規(guī)避限購(gòu)的行為。

　　3、采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或雇人排隊(duì)制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍以及通過(guò)炒賣(mài)房號(hào)非法牟利的行為。

　　4、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”規(guī)避交易稅費(fèi)的行為。

　　5、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，對(duì)不符合規(guī)定的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為，如低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)。

　　6、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為。

　　7、未履行書(shū)面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代理服務(wù)并收取費(fèi)用的行為。

　　8、泄露、出售委托人的個(gè)人信息，謀取不正當(dāng)利益的行為。

　　9、未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為。

　　10、借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊(cè)證書(shū)的行為。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)謹(jǐn)防不良房地產(chǎn)中介陷阱

　　陷阱之一:“違約金”

　　在部分不良房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，往往會(huì)設(shè)定“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同”的簽約期限，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)“違約金”，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對(duì)房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況等。在此情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時(shí)不良中介就會(huì)索取違約金，要求買(mǎi)方承擔(dān)不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任，令買(mǎi)方叫苦不迭。

　　提醒：經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是設(shè)立中介機(jī)構(gòu)和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文書(shū)，不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，取決于雙方能否對(duì)買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成意向一致，如果中介機(jī)構(gòu)設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同期限的購(gòu)房人有權(quán)予以拒絕。

　　陷阱之二:“意向金”、“誠(chéng)意金”、“訂金”、“定金”

　　買(mǎi)方相中中介公司某處房源，中介公司在與買(mǎi)方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向(誠(chéng)意、訂)金協(xié)議書(shū)》中要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的意向(誠(chéng)意、訂)金“以示購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意”，爾后將買(mǎi)方的意向(誠(chéng)意、訂)金作為向出售人交涉的憑據(jù)，這種經(jīng)營(yíng)行為在許多中介公司的普遍采用。正規(guī)的中介公司會(huì)在合同條款中，明確將意向(誠(chéng)意、訂)金與定金區(qū)分開(kāi)來(lái)，明確意向(誠(chéng)意、訂)金的處理方式(這點(diǎn)買(mǎi)方一定要看清)，明確何種情況下可退，何種情況下轉(zhuǎn)為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠(chéng)意、訂)金的處理方式，模糊與定金的概念。一旦交易不成，也以種種理由拒絕退還買(mǎi)方的意向金。更有甚者，直接給買(mǎi)方開(kāi)據(jù)“定金收據(jù)”。

　　提醒：意向(誠(chéng)意、訂)金本來(lái)是可退的，它應(yīng)該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣(mài)人的。應(yīng)該交給出售人。問(wèn)題在和中介公司簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向(誠(chéng)意、訂)金協(xié)議書(shū)》后，一定要看清你付給中介公司的意向(誠(chéng)意、訂)金下一步的去向，到什么階段會(huì)轉(zhuǎn)為定金。對(duì)中介公司的合同條款你是否接受，如不接受，有何修改，均可與中介公司作重新約定。

　　陷阱之三:“看房確認(rèn)書(shū)”

　　客戶(hù)看房，若中介堅(jiān)持要消費(fèi)者簽下“看房確認(rèn)書(shū)”，有可能被中介用作訴訟證據(jù)。

　　提醒:中介帶客戶(hù)看房，但有的中介利用人們的不防備，以為業(yè)務(wù)人員計(jì)算工作量為由，要客戶(hù)在“看房確認(rèn)書(shū)”上簽字，為以后的矛盾，埋下伏筆。以后一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)以你已看房確認(rèn)，付有定金構(gòu)成所謂的證據(jù)鏈。顯然，中介是故意偷換概念，把看房確認(rèn)和定房確認(rèn)混為一談，為自己不退“定金”尋找理由。

　　如何防范中介陷阱?

　　1、了解政策和服務(wù)陷阱。購(gòu)房前，消費(fèi)者應(yīng)先了解國(guó)家最新的房產(chǎn)調(diào)控政策和行業(yè)消費(fèi)陷阱，包括稅費(fèi)、信貸、購(gòu)房條件，主動(dòng)了解房產(chǎn)交易形勢(shì)，避免被不良中介忽悠和誤導(dǎo)。尤其是對(duì)產(chǎn)權(quán)等對(duì)個(gè)人有重大影響的事項(xiàng)，建議親自到相關(guān)部門(mén)予以確認(rèn)。

　　2、買(mǎi)房下定金需謹(jǐn)慎。定金是支付給賣(mài)方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必須要求中介出示賣(mài)方委托收定的委托書(shū)，千萬(wàn)不要把定金等前期費(fèi)用轉(zhuǎn)進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的私人賬戶(hù)。同時(shí)，約定退定條款，對(duì)“誠(chéng)意金”等名目的預(yù)收款，建議約定“誠(chéng)意金交易失敗可退”的條款以保障自身權(quán)益。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　3、簽訂規(guī)范合同。所有細(xì)節(jié)及特殊約定必須書(shū)面寫(xiě)進(jìn)合同，并明確買(mǎi)賣(mài)和中介三方權(quán)利和義務(wù)。

　　4、交易必須恪守誠(chéng)信守法的原則。中介和買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行房屋交易，消費(fèi)者不要為了促成交易，輕信中介提出的“變通”做法，默許違法偽造資料或?yàn)槠湫袨樘峁┍憷麠l件。最終不僅房產(chǎn)交易不成，還得為“變通”違法違規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和損失。

　　5、購(gòu)買(mǎi)商品房，要查看五證兩書(shū):國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工設(shè)施工許可證、商品房預(yù)售許可證。兩書(shū)：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。對(duì)上述證書(shū)不全的項(xiàng)目，應(yīng)拒絕購(gòu)買(mǎi)，否則，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保障。

　　6、購(gòu)買(mǎi)商品房，有的開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金等形式變相預(yù)售商品房，同樣不受法律保護(hù)。

　　簽訂中介委托合同的注意事項(xiàng)

　　1、要求查驗(yàn)賣(mài)房人的房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)一時(shí)拿不出房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)(如原產(chǎn)權(quán)人按揭購(gòu)房還未還清銀行貸款)，得問(wèn)清中介機(jī)構(gòu)如何還貸領(lǐng)證，自己是否接受，并在簽訂中介委托合同中明確時(shí)限和違約責(zé)任。

　　2、合同條款要仔細(xì)閱讀。在簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議等房地產(chǎn)中介委托(服務(wù))合同，特別是涉及到三方條款的問(wèn)題時(shí)，由于各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)使用的中介委托(服務(wù))合同不盡相同，一些不平等條款，購(gòu)房者應(yīng)特別注意。

　　3、要主張自己的權(quán)利。不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里，購(gòu)房時(shí)需對(duì)這些補(bǔ)充協(xié)議加倍小心;自己的主張須通過(guò)合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里加以明確。不要相信中介人員的所有口頭承諾，必須將口頭的東西變成文字條款。

　　4、合同條款遇到不清楚的地方，應(yīng)多請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士或法律人士。很多老人不懂法律法規(guī)和政策，簽約付款容易上當(dāng)受騙。

　　5、保存好購(gòu)房的各種書(shū)面材料，若是復(fù)印件則要求對(duì)方加蓋機(jī)構(gòu)印章。

　　6、付款必須讓中介出具正式發(fā)票或正規(guī)收據(jù)，須有機(jī)構(gòu)的印章和經(jīng)辦人的簽字，切忌打白條。

　　7、房地產(chǎn)中介委托(服務(wù))合同，要有具有執(zhí)業(yè)資格的經(jīng)紀(jì)人簽字并加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的印章。

　　如何選擇或鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)?

　　1、要查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有工商行政管理部門(mén)核發(fā)的“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”，稅務(wù)管理部門(mén)核發(fā)的“稅務(wù)登記證”。

　　2、要查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)登記備案，是否取得“西安市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)”(下一步將改為“中介機(jī)構(gòu)備案證明”)，盡量選擇具有品牌和規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)。

　　3、要查驗(yàn)為您服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人是否取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)。

　　4、查詢(xún)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，可登錄房屋管理政務(wù)網(wǎng)通過(guò)以下路徑查詢(xún)：政務(wù)公開(kāi)——業(yè)務(wù)信息——在線(xiàn)查詢(xún)。輸入關(guān)鍵字，點(diǎn)擊“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)”、“崗位證書(shū)”即可分別實(shí)現(xiàn)模糊查詢(xún)。