摘要：在這個(gè)房?jī)r(jià)飛漲的年代，學(xué)區(qū)房的價(jià)格更是水漲船高，在優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的地方，房子是絕對(duì)的“硬通貨”，此類房屋的價(jià)格沒有最高只有更高。

　　不言而喻，這種高價(jià)格是由其自身的稀缺性導(dǎo)致，越是稀缺，大家在購買時(shí)就越要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。根據(jù)我們律師以往處理此類案件的經(jīng)驗(yàn)，筆者給大家介紹一下購買學(xué)區(qū)房時(shí)可能會(huì)發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：

　　與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

　　一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學(xué)，小學(xué)升初中時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。

　　學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險(xiǎn)

　　最大的一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng)，有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時(shí)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。

　　學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)

　　學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題，導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降，該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校，因?yàn)樽陨淼淖兏镆卉S成為一所重點(diǎn)學(xué)校。

　　確認(rèn)招生范圍，注意門牌號(hào)

　　買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要看準(zhǔn)房子的位置，差一個(gè)號(hào)碼可能就被安排到另外一個(gè)學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號(hào)或雙號(hào)，是尾號(hào)時(shí)就要更加注意�，F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，所以購買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。

　　學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口，容易受開發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女教育。

　　學(xué)區(qū)房購買的各種糾紛

　　以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

　　一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商承諾入左一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導(dǎo)致業(yè)主子女無法上學(xué)。

　　二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛。

　　產(chǎn)權(quán)糾紛

　　第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的糾紛。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?因?yàn)榇蠖鄶?shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣方詳細(xì)詢問房屋的來源，是從市場(chǎng)購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權(quán)益。

　　產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過戶。說到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。因?yàn)�，有些單位的房改并不徹底，�?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無法履行。因此，在購買學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

　　戶口糾紛

　　戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。

　　不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。

　　除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購買該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。

　　房產(chǎn)中介虛假信息糾紛

　　這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，一般都是中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢(shì)忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。

　　我們給大家的提示是，目前我國(guó)房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學(xué)�；蚱渖霞�(jí)主管部門核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。

　　賣方惡意漲價(jià)糾紛

　　這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣方不敢越雷池半步。

　　一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時(shí)間內(nèi)就開始按天計(jì)算賣方遲延履行的違約金。

　　其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時(shí)，要支付不低于總房款20%的違約金。

　　最后，還要約定如果房?jī)r(jià)上漲過快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買方實(shí)際的差額損失賠償。

　　以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細(xì)講解，大家可以把握一個(gè)原則，將違約金的數(shù)額約定相對(duì)高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。

　　其實(shí)學(xué)區(qū)房比起一般房屋的特點(diǎn)就是，一頭連著“學(xué)”，一頭連著“房”。 學(xué)區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長(zhǎng)們的“望子成龍、望女成鳳”的特點(diǎn)外，更揭示了教育資源配置不合理的問題。關(guān)于學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)糾紛問題，其實(shí)與普通房產(chǎn)糾紛沒有太大區(qū)別，只不過在這類房產(chǎn)上的糾紛更容易發(fā)生。