摘要：作為購(gòu)房者來(lái)講，買(mǎi)房是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是說(shuō)先得安居才能樂(lè)業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來(lái)講買(mǎi)一套稱(chēng)心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問(wèn)題。如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎，對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解，很多問(wèn)題是可以避免的。

　　一、期房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)：

　　(一)、期房買(mǎi)賣(mài)的法定條件、

　　首先，是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資格條件，開(kāi)發(fā)商一般為商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，需要有資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、一定數(shù)額的注冊(cè)資本，有相關(guān)資格技術(shù)人員與會(huì)計(jì)人員。就是要依法設(shè)立的的企業(yè)。

　　其次，是對(duì)建設(shè)基地的要求，要有土地使用權(quán)的證明文件;要獲得建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件，同時(shí)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;還要獲得建筑和管理工程執(zhí)照，要做好建造房屋的場(chǎng)地準(zhǔn)備工作，就是我們俗語(yǔ)所說(shuō)的“七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整。”

　　再次，是對(duì)施工設(shè)計(jì)及投資的要求，要求施工設(shè)計(jì)圖已經(jīng)完成，施工單位已經(jīng)落實(shí)等，按提供預(yù)售房來(lái)計(jì)算，設(shè)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并以確定施工的進(jìn)度和開(kāi)工、竣工交付日期。

　　最后，商品房預(yù)售要向房產(chǎn)部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。只有經(jīng)審核批準(zhǔn)，商品房才能正式預(yù)售，向購(gòu)房者收取房款。

　　只有滿(mǎn)足上述條件，開(kāi)發(fā)商才能從事商品房預(yù)售活動(dòng)。就是說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商在法律上是有要求的。如果開(kāi)發(fā)商不具有商品房預(yù)售的資格條件，就會(huì)導(dǎo)致雙方的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，以至引發(fā)不必要的法律糾紛，關(guān)于這方面的查證，購(gòu)房人可直接到房地產(chǎn)管理局進(jìn)行核實(shí)。

　　在實(shí)踐中，有當(dāng)事人以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，請(qǐng)求法院宣告商品房預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這種情形訂立的合同當(dāng)然無(wú)效，但是開(kāi)發(fā)商在訂立合后并于起訴前取得了商品房預(yù)售許可證的，則認(rèn)定為有效。

　　就合同中的主要條款，給讀者們提個(gè)醒：主要是期房的基本情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)、價(jià)款及支付方式、違約責(zé)任一定要明確，因?yàn)樵谄诜抠I(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者往往看到的是小區(qū)建筑物的模型、房屋的戶(hù)型圖，不能看到房屋的真實(shí)情況，由于房屋沒(méi)有建好，購(gòu)房人無(wú)從確定房屋是否符合約定，這就要求購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)更加的注意買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)。因此，應(yīng)在合同中進(jìn)行具體明確的約定，為房屋實(shí)際交付提供有效依據(jù)。

　　購(gòu)房人需要仔細(xì)審查合同中是否包括坐落位置、建筑面積、土地使用權(quán)證號(hào)、使用權(quán)取得的方式、土地使用的性質(zhì)、期限、預(yù)售許可證號(hào)、建筑工程規(guī)劃許可證號(hào)、房屋的結(jié)構(gòu)、平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期等。

　　實(shí)踐中，在雙方訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，往往是格式合同，是由開(kāi)發(fā)商提供的打印好的文本，所以買(mǎi)方往往無(wú)從選擇，這時(shí)需要買(mǎi)方仔細(xì)閱讀合同文本的內(nèi)容，有不理解的地方，必須詢(xún)問(wèn)清楚，尤其是劃?rùn)M線(xiàn)的部分，因?yàn)闄M線(xiàn)上的文字是開(kāi)發(fā)商自己打上去的，如果約定不明確，可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，并一同備案到房地產(chǎn)管理局，買(mǎi)賣(mài)方為有效成立。

　　(二)、買(mǎi)賣(mài)期房其它注意事項(xiàng)

　　一)購(gòu)房前的準(zhǔn)備。購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，還有就是對(duì)選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。具體包括：

　　1、要注意選擇樓盤(pán)。一般來(lái)說(shuō)，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿Υ?如果房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實(shí)施初期，該地區(qū)樓盤(pán)升值的可能性更大。

　　2、注意樓盤(pán)規(guī)模。因?yàn)橐话阏f(shuō)來(lái)，大一些的樓盤(pán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤(pán)，相關(guān)的配套設(shè)施會(huì)比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會(huì)相對(duì)好一些。

　　3、注意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)背景。購(gòu)房者不僅要了解開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。

　　4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

　　特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　二)購(gòu)房中的合同簽訂。購(gòu)房時(shí)要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書(shū)，再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用;而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要看清是哪個(gè)概念。

　　通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)�式合同，如因�(qū)�合同條款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

　　三)購(gòu)房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者，購(gòu)房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書(shū)”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

　　二、房屋買(mǎi)賣(mài)還要注意哪些問(wèn)題?

　　除了上面的注意事項(xiàng)，在簽訂合同時(shí)還有一些特別要注意的問(wèn)題提醒購(gòu)房者，具體有以下幾點(diǎn)：

　　(一)如何對(duì)待宣傳廣告。宣傳廣告也叫售樓書(shū)，再看售樓書(shū)時(shí)首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少分鐘到市中心，這個(gè)時(shí)間根據(jù)不同的交通工具有不同的標(biāo)準(zhǔn)，根本不能確定。所以要注意這些用詞。根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力，就一定要把售樓書(shū)的內(nèi)容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中，這是法律規(guī)定要有的。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　(二)如何計(jì)算面積�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)通常用的是按照建筑面積計(jì)算房屋總價(jià)，它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)建筑面積加分?jǐn)偟墓�用面積之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。

　　(三)如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

　　1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

　　2、明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任�，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

　　3、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

　　4、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

　　(四)如何收房。買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期等。住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。