網(wǎng)友咨詢：公攤面積大到底是好事還是壞事？
發(fā)布時(shí)間：2013-05-20 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
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摘要：近來(lái)有不少網(wǎng)友都在咨詢意向樓盤(pán)的公攤面積，那么公攤到底對(duì)購(gòu)房者有什么影響？能不能在買(mǎi)房初期就自我估算公攤？公攤大到底是好事還是壞事？這里，0352房網(wǎng)為您解答。
如何界定公攤面積
小編在與網(wǎng)友交流中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)購(gòu)房者并不清楚如何界定公攤面積。據(jù)了解，房子的公攤面積等于建筑面積減去套內(nèi)面積，而公攤率即是公攤面積除以套內(nèi)面積。一位購(gòu)房者說(shuō)，銷(xiāo)售人員介紹公攤率在15%左右，其他人也是這樣買(mǎi)房，他就沒(méi)有去留意公攤面積。另一位購(gòu)房者則向小編反映，他的房子公攤率是12%，但他一位同事在同一小區(qū)另一樓棟所買(mǎi)的房子，公攤率卻是16%。他納悶，怎么同一個(gè)樓盤(pán)里公攤率還不一樣？
分清套內(nèi)與建面
市民李女士在市區(qū)一樓盤(pán)買(mǎi)了一套130平米的新房。日前，李女士在實(shí)地看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子比她預(yù)想中要小很多。
對(duì)此，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，房子的公攤率在20%左右，除去20多平米的公攤面積之后，套內(nèi)面積為100多平方米。李女士表示，購(gòu)房時(shí)她對(duì)公攤面積不了解，加上銷(xiāo)售人員也沒(méi)有提示，她對(duì)此未加理會(huì)，還以為自己房子的面積是130 平米。
目前市場(chǎng)上樓盤(pán)在銷(xiāo)售房子時(shí)基本上都以建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)，不過(guò)大部分樓盤(pán)戶型圖上都標(biāo)明了建筑面積和套內(nèi)面積，而目前簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同都以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，合同中對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積以及公攤面積都有約定。業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意查看房子的建筑面積和套內(nèi)面積，詢問(wèn)銷(xiāo)售人員房子的公攤率是多少，以免買(mǎi)房后誤以為自己的房子“縮水”而后悔。
事實(shí)上，由于建筑形態(tài)以及產(chǎn)品類(lèi)型的不同，各個(gè)樓盤(pán)甚至同一樓盤(pán)不同樓棟的公攤率都不一樣，有的甚至相差10%。#p#副標(biāo)題#e#
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有不少網(wǎng)友反映，買(mǎi)房前開(kāi)發(fā)商宣傳20%的公攤，往往在交房時(shí)變成了25%。別小看了這小小5%的出入，眨眼就是幾萬(wàn)塊錢(qián)打了水漂。公攤能不能在看房時(shí)就進(jìn)行自我推算？
自己購(gòu)買(mǎi)的房子究竟需要承擔(dān)多大的公攤,其實(shí)是可以自己加以判斷的。由于公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱,即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積、套內(nèi)與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（山墻）、計(jì)入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積。
簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，只要注意在購(gòu)房初期注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行觀察，同一棟樓是一梯一戶、一梯兩戶還是一梯三戶;單層房子是大還是小;是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯，公共設(shè)施、走廊有多少……只要購(gòu)房者注意，雖然不能計(jì)算出具體項(xiàng)目的公攤，但完全可以對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間的公攤大小進(jìn)行對(duì)比。
由于房屋的公攤建筑面積主要涉及的大堂、電梯間、樓梯間、外墻面等因素，剛需在購(gòu)房時(shí)，最好盡可能選擇純住宅小區(qū)，以避免大堂造成額外的公攤。而很多樓盤(pán)都設(shè)計(jì)的獨(dú)立的單元門(mén)廳，也可能提升公攤率0.5—1%。地下室人防設(shè)施、用于住戶的設(shè)備用房、法規(guī)規(guī)定的小區(qū)配套物業(yè)管理用房、居民活動(dòng)用房等，這一部分面積也會(huì)影響1—3%的公攤。
最簡(jiǎn)單的方法是，購(gòu)房者可以看看其樓盤(pán)的一層有多少住戶，一棟樓有多少層。一個(gè)樓盤(pán)的分層的住戶越多，勢(shì)必得增加電梯的數(shù)量，以及公共走廊的長(zhǎng)度和面積，這樣公攤面積就會(huì)加大：一梯兩戶肯定比兩梯三戶的項(xiàng)目節(jié)約公攤。而在電梯數(shù)量相同的情況下，小高層肯定比高層公攤要低，一般小高層帶電梯的（1-12層樓）的公攤比例約為20%；而高層純住宅（12層以上）的公攤比例約為25%，今后還可能更高——即將實(shí)施的國(guó)家新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》明確規(guī)定：十二層及以上住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中應(yīng)設(shè)置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。”很明顯，可容納擔(dān)架的電梯占用的面積比普通電梯更大，公攤也會(huì)變得更多。
公攤并非越小越好
公攤面積是建筑面積的一部分，公攤率低意味著購(gòu)房者得到住宅使用面積大。那么，住宅公攤多少才算合適？
據(jù)介紹，國(guó)家并未針對(duì)各種型的建筑公攤系數(shù)指標(biāo)做出硬性規(guī)定，并且公攤系數(shù)同時(shí)受到限高積率、綠化面積等諸多規(guī)劃因薄響，因此無(wú)法確定具體指標(biāo)。不過(guò)根據(jù)建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分?jǐn)傁禂?shù)，且大致在某個(gè)具體范圍內(nèi)浮動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，30層以上高層建筑住宅公攤率不超過(guò)25%為宜；18-30層建筑住宅公攤率在17%-20%之間為宜；18 層以下小高層住宅公攤率應(yīng)當(dāng)在13%一17%之間；多層建筑住宅公攤率應(yīng)當(dāng)在10%-13%之間。
“公攤率低的普通住宅適合追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用的購(gòu)房者，但對(duì)于中高端樓盤(pán)而言，公攤率高一點(diǎn)，居住會(huì)正適。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“合理的公攤率是一個(gè)綜合平衡的區(qū)間。公攤率過(guò)高固然會(huì)物不所值，但市民如果過(guò)度追求低公攤率，就只有減小配套規(guī)模，甚至不做配建了。這也會(huì)傷害到住宅自身的品質(zhì)。”
如果將房屋配套用房壓縮到最小，一些公共設(shè)施能省則省，這樣雖然公攤會(huì)較小，但往往會(huì)影響到樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等，住戶的實(shí)際使用感受并不一定好;而有的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的小區(qū)配套齊全，將一些休閑、會(huì)所等公共用房計(jì)入公攤，雖然公攤較大，但也意味著住宅樓的配套設(shè)施齊全，這種小區(qū)往往整體檔次也較高。
