摘要：不少購房者對于涉及房地產(chǎn)買賣的相關(guān)法律法規(guī)不甚了解，致使在購房過程中常與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生糾紛。常見的糾紛主要集中在：期房不能按期交付；購房面積誤差；房屋質(zhì)量問題等。小編就常見的一些案例，進行分析，為糾紛中的消費者支招，同時更為準(zhǔn)備購房的消費者加以提醒，破解其中的“潛規(guī)則”。

　　約定面積具體詳細(xì)

　　■案例：某女士在簽購房合同時，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積上不會再有什么問題�？傻饺胱�時，開發(fā)商向她提供的面積測量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了0.5平方米，這樣近萬元的錢都補在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。

　　■解析：建議購房者在簽訂購房合同時要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，套內(nèi)建筑面積與公攤面積同比增減。購買預(yù)售房還應(yīng)注意樣板間與實際交房的差別，并注意保留證據(jù)，實踐中經(jīng)常發(fā)生樣板間與實際交房的差距巨大而產(chǎn)生的糾紛。

　　小區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)

　　■案例：劉女士與某開發(fā)商簽訂合同時，她購買的房子四周規(guī)劃都是花園。后來得知小區(qū)規(guī)劃變更了，她所購房子的西面改成一條馬路，劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧，嚴(yán)重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房。

　　■解析：我國《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之后10天內(nèi)，書面通知買受人。”如果劉女士無法證明“設(shè)計變更”的事情，就無法追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，購房時注意要求開發(fā)商提供原始設(shè)計，如有通知注意保留書面通知原件，預(yù)防可能發(fā)生的糾紛以便作為證據(jù)。

　　交房質(zhì)量要核實

　　■案例：孫某與某開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定該開發(fā)商交付的日期為2011年6月30日，在交付房屋時應(yīng)同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案表和有測繪資格的機構(gòu)實測面積數(shù)據(jù)。2011年7月2日，該開發(fā)商給孫某交付房屋通知書。7月25日，有關(guān)部門對該座樓房進行工程竣工驗收備案，次日該樓的銷售面積測繪完畢。孫某以未按合同約定期限提供建筑工程質(zhì)量合格證書和住房實測面積而不能入住為理由，要求開發(fā)商給付違約金。

　　■解析：該開發(fā)商雖然給孫某房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗收及提供實測面積數(shù)據(jù)的時間，超過了合同規(guī)定的時間，違反了合同規(guī)定，應(yīng)給予孫某一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。消費者可以在開發(fā)商交房時要求出具房屋竣工驗收的證明文件，并要求其說明具體的竣工時間，未通過驗收的開發(fā)商向購房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責(zé)任。如果開發(fā)商書面通知購房者去辦理交付手續(xù)，購房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對住宅設(shè)備、設(shè)施及房屋各主要方面逐項進行檢查、核對、驗收。

　　違約條款要詳細(xì)

　　■案例：王先生打算購買某商品房，開發(fā)商提供的合同對買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買方逾期付款，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；買方并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。”王先生對此條款隱隱感到不妥。

　　■解析：在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開開發(fā)商違約責(zé)任的約定；或者雖然約定了雙方的違約責(zé)任，但雙方違約責(zé)任的約定是不公平不對等的，對購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。簽訂合同時對相關(guān)條款要仔細(xì)閱讀，不要因為是格式合同就認(rèn)為大家都簽一樣的不會有問題了，產(chǎn)生問題后按照法律是要逐個解決的。在商品房買賣中，作為開發(fā)商不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)證等)交付房屋，以保護購房者的合同權(quán)利。