霸王條款一：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。”

　　專家點評：《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”根據(jù)最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　霸王條款二：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)。”

　　專家點評：根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。即經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者解釋格式條款的權(quán)利。

　　霸王條款三：“本認(rèn)購書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到“XXXXX”售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關(guān)文件;若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且上述定金不予退還。”

　　專家點評：此條款僅對認(rèn)購人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還。

　　霸王條款四：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。”或者“出賣人有權(quán)無償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意。”

　　專家點評：此條款侵害了業(yè)主權(quán)利�！段餀�(quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利�！冻啥际形飿I(yè)管理條例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

　　霸王條款五：“小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。”

　　專家點評：此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

　　霸王條款六：“因設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤��?guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。”或者“政府行為(包括但不限于政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等)導(dǎo)致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。”

　　專家點評：《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力范圍，出賣人延期交房的，應(yīng)視為違約。

　　霸王條款七：“因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過之日起，每日按房產(chǎn)總價款的萬分之五付給出賣人。”

　　專家點評：買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費者責(zé)任，違反了合同法的公平原則，且排除了消費者變更或解除合同的權(quán)利。

　　霸王條款八：“買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金;出賣人違約或解除合同的，出賣人按應(yīng)付款5%支付違約金。”

　　專家點評：買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費者責(zé)任，違反了《合同法》的公平原則及《消費者權(quán)益保護(hù)法》第10條消費者享有公平交易的權(quán)利。

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　　霸王條款九：“買受人在辦理入住手續(xù)時應(yīng)繳納物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續(xù)。”

　　專家點評：出賣人訂立這樣的條款，實際上是在免除自身的法定義務(wù)。業(yè)主買了房子，出賣人就應(yīng)該履行《商品房買賣合同》，在規(guī)定時間內(nèi)交鑰匙;而交納物業(yè)、水、電等費用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個合同關(guān)系，違反了《消費者權(quán)益保護(hù)法》第9條中“消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定。

　　霸王條款十：“買受人不管因何種原因退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔(dān)裝修的費用及其損失。”

　　專家點評：“不管因何種原因”排除了消費者請求損害賠償?shù)臋?quán)利，如因房屋質(zhì)量不合格，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買受人可以退房并請求賠償。并且違反了《消費者權(quán)益保護(hù)法》第11條“消費者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。”

　　霸王條款十一：“買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價款的萬分之二向出賣人支付代管費，或者有的合同約定出賣人可以解除合同。”

　　專家點評：此條款加重了消費者責(zé)任，違反了《合同法》第四十條規(guī)定。根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第10條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中加重消費者依照法律法規(guī)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　霸王條款十二：“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交 X 仲裁委員會仲裁。2、依法向人民法院起訴。”

　　專家點評：依據(jù)《仲裁法》第2條、《合同法》第128條、《消費者權(quán)益保護(hù)法》第34條和《民事訴訟法》第13條，當(dāng)事人雙方可以選擇通過仲裁方式解決糾紛，也可以通過民事訴訟的方式解決。此條款開發(fā)商通過事先固化選項，擅自排除和剝奪了消費者選擇合同爭議解決方式的權(quán)利，違背了《合同法》、《民法通則》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于公平、自愿的原則，違反了《四川省合同監(jiān)督條例》第20條之規(guī)定。此類條款在《商品房買賣合同》中有關(guān)“逾期付款責(zé)任、交房條件、逾期交房責(zé)任、面積差異處理”等具有多項可選擇性條款時，出現(xiàn)的情形較多，開發(fā)商往往會在合同中通過印刷體對可選項進(jìn)行事先選擇固化，并對其他消費者可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商選擇的條款用“X”予以固化，違背了《合同法》公平、自由的原則，排除了消費者的自由選擇權(quán)。