買房需用盡全家成員的購房資格

　　70/90政策使一些大戶型開發(fā)商劍走偏鋒

　　購買后或被房產(chǎn)稅誤傷———

　　買一套房要用盡全家人的購房資格，這樣的改善型二手房房源，你還要嗎?事實(shí)上，這樣的房源集中體現(xiàn)在曾經(jīng)打了政策擦邊球的大戶型社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士表示，前些年樓市曾出臺70/90政策，要求一個社區(qū)90平方米以下的房源要占到70%以上，一些高檔社區(qū)為了更多的大戶型房源上市而打政策擦邊球，將兩套甚至三套小戶型房源打通，按照一套房源賣給業(yè)主，由此，導(dǎo)致業(yè)主一套房擁有多個房本的現(xiàn)象。

　　在限購的背景下，這樣的“多本房源”出售也明顯受阻，以萬達(dá)大湖公館為例，今年以來掛牌上市近百套二手房，而成交只有四套。

　　“多本房源”二手房市場受阻

　　近日，一位購房人看上了萬達(dá)大湖公館的一套200多平方米的二手房源，從小區(qū)位置、環(huán)境、戶型，以及價格等方面，這位購房人均較為滿意。“現(xiàn)在的新房位置都較遠(yuǎn)，所以想選擇一個比較新的二手房，實(shí)現(xiàn)全家的居住改善，看了好多處房源，對大湖公館的房源最滿意，但是無奈這個房子我們卻買不了，因?yàn)檫@個小區(qū)大面積的房源都不止一個房產(chǎn)證，面積大的甚至有三個房產(chǎn)證，購房資格難以解決。”這位購房人如是說。

　　事實(shí)上，并非只有購房人掃興而歸，對于大湖公館絕大多數(shù)想出售的業(yè)主而言，限購令幾乎斷了其賣房的計劃。鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)域門店工作人員告訴我們，“萬達(dá)大湖公館有很多這樣兩個或者三個房產(chǎn)證的房源，今年大概有近百套房源掛牌出售，但是到目前為止，成交的很少，我只知道有4套成交，而這4套成交也頗為坎坷，買房人大費(fèi)周折。”

　　鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)域門店工作人員舉例表示，成交的4套房中，其中一套三個房產(chǎn)證，成交時用了全家三口的購房資格，而另一套三個房產(chǎn)證的房源，則是用了夫妻二人的購房資格，來實(shí)現(xiàn)了兩個房產(chǎn)證的過戶，第三個房產(chǎn)證，買賣雙方做了一個私下的交易公證。

　　開發(fā)商為賣大戶型打政策擦邊球

　　業(yè)內(nèi)人士解釋說，目前的限購政策對于購房資格的限制，導(dǎo)致購買一個擁有多個房產(chǎn)證的房源較為困難，如果不動用多個家庭成員的購房資格，恐怕很難實(shí)現(xiàn)成交，因此，這類房源，不論是對于買房還是賣方，都是一個難題。

　　為什么會出現(xiàn)“一房多本”的現(xiàn)象?和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫介紹說，這應(yīng)該與前幾年房地產(chǎn)市場出臺“70/90政策”有關(guān)。

　　據(jù)了解，為了緩解住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房，建設(shè)部、發(fā)展改革委等9大部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。即“70/90政策”。

　　鑒于此，一些新建樓盤為了開發(fā)大戶型產(chǎn)品入市，便在報批階段以90平方米小戶型為主，而實(shí)際戶型設(shè)計和銷售時，將兩套甚至三套小戶型房源打通，最終銷售給購房人以大戶型產(chǎn)品，這么一來，便導(dǎo)致一套大戶型房源擁有兩到三個小戶型的房產(chǎn)證。“這實(shí)際上是打了政策的擦邊球。”王騫認(rèn)為。

　　“多本房源”或被房產(chǎn)稅誤傷

　　實(shí)際上，對于多個房本的房源交易，除了要耗費(fèi)更多的購房資格以外，購房人在購房成本，甚至在未來的持有成本上，都有可能負(fù)擔(dān)加重。

　　鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)域門店工作人員表示，今年成交的一套三個房本的房源，盡管三個房本都是90平方米以下，但由于分別用了夫妻二人的名義來過戶其中的兩個房本，那么在交易契稅上就出現(xiàn)了差別。“夫妻名義的首套契稅按1%繳納，由于一套房涉及多個房產(chǎn)證過戶，那么其中一個房產(chǎn)證勢必要按照二套購房來繳納契稅，稅率上升為3%。”這位工作人員表示。

　　而事實(shí)上，相比購房成本的略微增加，購房人更在乎未來持有成本加大的預(yù)期。一位放棄購買“多本房源”的購房人表示，原本對于看中的房源非常滿意，業(yè)主也考慮到房源實(shí)際情況給予的價格上了讓步，于是，準(zhǔn)備將其作為終極置業(yè)，這么一來，耗費(fèi)全家成員的購房資格也算值了，但是，就怕未來出臺房產(chǎn)稅被誤傷。

　　這位購房人認(rèn)為，一旦未來房產(chǎn)稅按照家庭擁有房產(chǎn)數(shù)量來階梯納稅，“多本房源”將無可幸免被“誤傷”，而之所以說“誤傷”就是因?yàn)槠淇沼幸惶追康膶?shí)，又有多套房的名。即使政策非常人性化，多套房只要不空置就免稅，那么“多本房源”還得給自己家庭成員做一個租賃合同，這同樣不免收取租賃個人所得稅。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士提出，現(xiàn)在開發(fā)商違規(guī)已既成事實(shí)，這種情況下，倘若不能追究開發(fā)商的責(zé)任，是否也應(yīng)考慮卸掉購房人的包袱，為這種“多本房源”入市成交提供方便，同時，別讓這類房源成為后續(xù)政策誤傷的“靶子”。