要預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)

　　客戶在購(gòu)買(mǎi)期房之前，售樓小姐都會(huì)說(shuō)一番“甜言蜜語(yǔ)”，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價(jià)格低，總之一切都完美，令客戶不由得不動(dòng)心。

　　因?yàn)橐幌盗械囊?guī)范，開(kāi)發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時(shí)仍不免有“不可抗拒”的風(fēng)險(xiǎn)：如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變等。當(dāng)然，由于期房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，它一時(shí)并不會(huì)在市場(chǎng)上消失。不過(guò)，客戶可把握一個(gè)原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開(kāi)河。所以，要么在合同中寫(xiě)入各種預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)的條款，要么干脆選擇購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。

　　面積，要做到物盡其用

　　很少人會(huì)將房子的使用率和房?jī)r(jià)聯(lián)系起來(lái)。不過(guò)，只要粗略一算，你就會(huì)被使用率對(duì)房?jī)r(jià)的巨大影響嚇一跳：兩人各花60萬(wàn)元買(mǎi)了一套100平方米的房子，使用率一個(gè)是70%、一個(gè)是90%，那么實(shí)際房?jī)r(jià)每平方米相差好幾百元甚至更多!

　　因此，不要走過(guò)場(chǎng)一樣問(wèn)問(wèn)使用率的問(wèn)題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢(qián)，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會(huì)得出真正有效的房?jī)r(jià)。有這樣一個(gè)不規(guī)則的公式，客戶可以參照一下：戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛(wèi)的數(shù)目+房間的大小+形狀+朝向，這些在戶型圖上一目了然的東西，對(duì)每個(gè)客戶都有著不同的意義：他認(rèn)為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。

　　戶型的實(shí)質(zhì)其實(shí)是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能?它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能?比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進(jìn)門(mén)的人不要40平方米的客廳;經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進(jìn)臥室，需有工作間;花50萬(wàn)元以上買(mǎi)房子的人，三大一小的要領(lǐng)就要作廢。把自己放在房子中假想著生活一下，戶型中掩藏最深的劣勢(shì)都將涌現(xiàn)出來(lái)。

　　在資金緊張的情況下，買(mǎi)房尤其不能貪大，而是要實(shí)用、宜居。

　　環(huán)境布局，能否真正融入

　　環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指社區(qū)所處的位置和區(qū)域，小環(huán)境指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)。美的環(huán)境，優(yōu)雅的布局是挺好，但關(guān)鍵要看你是否能真的融入，是否有一些與房?jī)r(jià)相匹配的收獲。

　　大環(huán)境具有一定優(yōu)勢(shì)，那么在房?jī)r(jià)上，相對(duì)要高一些。小環(huán)境有一些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：歐陸風(fēng)情、新加坡格調(diào)、加拿大風(fēng)情……在查看社區(qū)環(huán)境時(shí)，你不要被一些標(biāo)新立異的口號(hào)迷住了眼：如果人能融入環(huán)境，從中得到室內(nèi)所沒(méi)有的舒適、開(kāi)闊、放松的感覺(jué)，我們就十分歡迎，可以考慮掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，否則，則到思量一番。

　　任何時(shí)候，一些開(kāi)發(fā)商都會(huì)想出一些新的招數(shù)忽悠，消費(fèi)者買(mǎi)房前，一定要仔細(xì)甄別，以免買(mǎi)了一些“廢環(huán)境”。

　　配套設(shè)施，是否真的配套

　　配套設(shè)施越多越好是在需要的前提下，只有真的和項(xiàng)目配上“套”，配套設(shè)施才能真正發(fā)揮作用。比如，如果業(yè)主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂(lè)的需要，社區(qū)內(nèi)五臟俱全的大型會(huì)所除了增加分?jǐn)傎M(fèi)用、加大物業(yè)公司負(fù)擔(dān)外，還有什么相配之處?低價(jià)位房子沒(méi)有必要每戶修建一個(gè)地下車位……

　　那些無(wú)關(guān)緊要的配套設(shè)施，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，根本不實(shí)用。

　　二手房買(mǎi)賣中的幾個(gè)陷阱

　　1、“賣房者”非房主。

　　對(duì)策：購(gòu)房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

　　對(duì)策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買(mǎi)賣行為還需取得其配偶的確認(rèn);購(gòu)買(mǎi)二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。

　　3、賣房者只是使用權(quán)人。

　　對(duì)策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。

　　4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

　　對(duì)策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。

　　5、簽訂房屋買(mǎi)賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買(mǎi)賣合同無(wú)法履行。

　　對(duì)策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買(mǎi)房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。

　　6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

　　對(duì)策：購(gòu)房人一定要看清房屋性質(zhì)。

　　7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說(shuō)已告知，但承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　對(duì)策：購(gòu)房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租，應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。

　　8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。

　　對(duì)策：買(mǎi)房人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中，來(lái)約束賣房人。