建筑面積和購(gòu)房成本息息相關(guān)，建筑面積是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的重要數(shù)據(jù)，所以購(gòu)房者需要了解建筑面積的組成以及其相應(yīng)的計(jì)算方式才行。

　　之前經(jīng)常有贈(zèng)送面積這樣的促銷方式，例如全部陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，業(yè)主入住后可自行封閉成一個(gè)房間，相當(dāng)于免費(fèi)獲得了半間房的使用面積;其實(shí)這種促銷方式聽上去很劃算，實(shí)際上，如果陽(yáng)臺(tái)本來就是半封閉的，這個(gè)多余面積本來就不是開發(fā)商贈(zèng)送的。飄窗、露臺(tái)等的面積本身就不計(jì)算面積，因此，個(gè)別開發(fā)商以此作為促銷噱頭也自然再次給購(gòu)房者打了一個(gè)馬虎眼。

　　首先我們來談?wù)勈裁词墙ㄖ�面積。

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護(hù)物，結(jié)構(gòu)牢固，有實(shí)際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。

　　再來了解一下房屋建筑面積測(cè)算的方法。

　　業(yè)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積，包括房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ�面積，即建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確定。

　　套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

　�、偬�(單元)內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;②套內(nèi)墻體面積;③陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

　　套內(nèi)建筑面積=①+②+③=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

　　公攤面積的問題在第129課已經(jīng)為大家講解過，本次課程就主要講講套內(nèi)建筑面積的測(cè)算方法吧。

　　先從使用面積講起：

　　使用面積為套內(nèi)房屋的使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算。

　　1、套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間的總和。

　　2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

　　3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

　　4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

　　再來說套內(nèi)墻體面積

　　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影的全部計(jì)算套內(nèi)墻體面積。

　　了解了建筑面積的計(jì)算方式，我們?cè)賮砜纯捶课萁ㄖ�面積的測(cè)算范圍。

　　首先看看住宅計(jì)算全部建筑面積的范圍：

　　1、單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;二層及二層以上房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計(jì)算建筑面積。

　　3、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其外圍水平投影面積計(jì)算。斜面結(jié)構(gòu)屋頂(坡屋頂)層高在2.20米及其以上的部位計(jì)算其建筑面積。

　　水箱間是指建有儲(chǔ)水池及機(jī)械設(shè)備的房屋，用砼建造的水箱或儲(chǔ)水池不為水箱間。

　　4、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

　　5、穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計(jì)算。通往回廊(或夾層、躍層)的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊(或夾層、躍層)范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算建筑面積。

　　6、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

　　7、封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　8、封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。

　　9、與房屋相連屬永久性的且有非獨(dú)立柱(不論是否突出墻外)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　與房屋相連的有柱走廊(有兩排以上柱)，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　10、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

　　11、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　12、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　13、屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　15、與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　那么住宅中還有一些僅僅是只計(jì)算一半建筑面積的，又有那些情況呢?

　　1、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　4、無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

　　5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　接下來再看看住宅那些地方屬于不計(jì)算建筑面積的范圍

　　1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。?

　　2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

　　3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊;無(wú)上蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑廊。若陽(yáng)臺(tái)、挑廊與其上蓋相距三個(gè)層高以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、挑廊維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，均視為無(wú)上蓋。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

　　5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

　　6、騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場(chǎng)所、綠化帶等兩側(cè)房屋的底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否退用地紅線、也不論廊道是否有人行道、消防通道等。

　　7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　8、與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。

　　9、挑樓、挑廊、檐廊和陽(yáng)臺(tái)的底板在下層的投影部位。

　　10、與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等的建筑。

　　11、樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間，無(wú)論是否利用的。

　　12、房屋內(nèi)的中空部分。

　　13、窗臺(tái)高于樓地面的外凸窗(不論其高度)。

　　除了以上幾種情況外，住宅在測(cè)算建筑面積時(shí)還可能會(huì)遇到一些特殊情況，下面為大家講講一些特殊情況下的建筑面積計(jì)算。

　　1、復(fù)式樓內(nèi)的梯間，按自然層計(jì)算建筑面積。預(yù)留的復(fù)式樓梯間，實(shí)測(cè)時(shí)據(jù)規(guī)劃許可的設(shè)計(jì)圖紙，也應(yīng)按自然層計(jì)算建筑面積。

　　2、房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯按樓梯的投影計(jì)算建筑面積。

　　3、連接幾棟房屋及獨(dú)立的地下車庫(kù)、地下廣場(chǎng)、商場(chǎng)等地下房屋應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　4、兩戶相連的陽(yáng)臺(tái)作為消防通道的仍計(jì)入各戶的套內(nèi)建筑面積。

　　5、以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽(yáng)臺(tái)，以上一層陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積折算。

　　6、陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。

　　7、對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在2.20米及其以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。