7月份上海市明確規(guī)定酒店式公寓屬于限購范圍，其實(shí)不論是哪里的公寓類房產(chǎn)只要是非住宅性質(zhì)的，都是不限購的，武漢同樣也是如此;但是武漢多數(shù)酒店式公寓土地性質(zhì)的非住宅的，所以經(jīng)常是不限購的。

　　之前是很多網(wǎng)友對此有一定的誤解，認(rèn)為只要是公寓類房產(chǎn)就不限購，其實(shí)并不然;正如購房體驗(yàn)課曾經(jīng)講述過，商住兩用樓等非住宅性質(zhì)的房產(chǎn)不限購，強(qiáng)調(diào)的都是土地的用途：只有70年產(chǎn)權(quán)的住宅性質(zhì)房產(chǎn)才限購。

　　明確產(chǎn)權(quán)的用途、年限和土地的性質(zhì)

　　目前武漢方面其實(shí)并沒有明確的劃分，但即使如此，但是購房者還是有據(jù)可循的;從上述之前上海市的對于公寓類房產(chǎn)的區(qū)分以及限購令政策的規(guī)定可以看出，根本在于產(chǎn)權(quán)的用途、年限和土地的性質(zhì);因而購房者只需要看具體屬于住宅性質(zhì)公寓還是非住宅性質(zhì)公寓即可。

　　限購令規(guī)定的限購房產(chǎn)是指住宅類房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)70年的;而法律規(guī)定，我國建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。

　　因而購房者在購買公寓時(shí)需要區(qū)分，70年的公寓就屬于住宅類就限購;產(chǎn)權(quán)只要不是70年的就不屬于住宅，就不限購。

　　而二手房交易時(shí)也需仔細(xì)查看土地使用年限。有的在掛牌出售時(shí)，實(shí)際已經(jīng)使用了十幾年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，還需交納土地出讓金。購買這類時(shí)應(yīng)充分考慮“折舊”因素。

　　那么如何查詢這些樓盤的具體土地性質(zhì)和土地使用年限呢?一般是在房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)進(jìn)行查詢的，上面可以查詢到具體的樓盤使用用途和使用截止時(shí)間。

　　公寓類房產(chǎn)投資買賣流程

　　如果明確區(qū)分了具體是住宅性質(zhì)還是非住宅性質(zhì)，那么投資買房程序就比較簡單了。

　　非住宅性質(zhì)的公寓：由于不限購不限貸，不需要做購房資格審查，可直接進(jìn)行貸款簽訂購房合同。

　　住宅性質(zhì)的公寓：則需要明確購房資格，按照住宅房產(chǎn)的購買程序進(jìn)行;支付定金首付，進(jìn)行資格審查后辦理貸款，辦理網(wǎng)簽，簽訂購房合同。

　　如果投資非住宅類的公寓，除了確定購房資格和土地年限的多少外，還需要了解具體的購買成本：

　　非住宅類公寓貸款利率比住宅類高

　　非住宅類的一般為商業(yè)性質(zhì)的，因而貸款時(shí)則按照商業(yè)地產(chǎn)來計(jì)算，不限購不限貸，首付最少5成，利率最少上浮10%。

　　非住宅類公寓的稅費(fèi)高于住宅類 契稅：4%

　　非住宅類的房產(chǎn)初始辦證稅費(fèi)多數(shù)是指商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)，契稅按照4%征收，比商品房1%、1.5%或3%都高出不少;維修基金則沒有區(qū)別，但是登記費(fèi)：550元;印花稅：按購房合同中金額的0.05%計(jì)算繳納，還有手續(xù)費(fèi)：11元/平方米等。

　　二手項(xiàng)目交易的話，后期費(fèi)用也會(huì)比較高，成為阻礙成交的攔路虎之一。

　　契稅同樣4%;個(gè)稅3%或差額的20%;營業(yè)稅差額的5.8%;還需要額外增收土地增值稅5%等其他費(fèi)用。

　　因而在購買公寓類產(chǎn)品時(shí)，普通購房者就需要結(jié)合自己的實(shí)際情況，選擇最適合自己的公寓類產(chǎn)品，謹(jǐn)防被開發(fā)商忽悠。

　　不管是購買什么樣的房產(chǎn)，房產(chǎn)五證都是必須核實(shí)的;那么公寓類的房產(chǎn)由于土地性質(zhì)不同，后期產(chǎn)生的費(fèi)用也明確不同，購房者就需要特別的注意：如項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等政府批準(zhǔn)文件中所記載的規(guī)劃性質(zhì)、土地用途、土地使用年限、房屋類型、房屋用途等。

　　我們最后來回顧下上海市相關(guān)部門的解讀具體的看看公寓的分類和含義，公寓類房產(chǎn)具體分為：“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等產(chǎn)品的概念內(nèi)涵。 其中：

　　酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍。

　　公寓式酒店。公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。

　　公寓式辦公樓。公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準(zhǔn)。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。