近年來，精裝修質(zhì)量問題的曝光屢見不鮮。地板甲醛超標、門窗不平、衛(wèi)生間潔具以次充好……記者深入調(diào)查，將精裝修房背后的內(nèi)幕層層揭開、示眾。

　　問題1 四五千元精裝價多為“注水”

　　不少人在買房的時候，售樓員都會說項目采用了“2000元/平米”或“3000元/平米”的精裝標準。真的是這樣嗎?精裝真的值這么多錢嗎?

　　對于開發(fā)商宣稱的精裝標準，業(yè)內(nèi)人士對記者表示，首先看開發(fā)商宣傳精裝標準的動機，是為了讓買房人認可房子的售價，“精裝這么好，所以房子值那么多錢。”邏輯很簡單。因此，許多開發(fā)商為了漲價，有時就會把毛坯房改成精裝房，放大精裝成本，房價就一下子漲了幾千塊錢。其次，買房人對一般住宅項目的精裝修成本應有基本的識別技巧。對于普通住宅項目來說，精裝投入最大的是石材。如果石材鋪裝比較少，精裝成本就不會太高。諸如此次安信地板事件中，甲醛釋放量低于0.5mg/L的實木復合地板，即使用柚木等偏貴的木材，2009年開發(fā)商大批量采購也不過115元/平米。其余諸如普通潔具、衛(wèi)浴等折合在整個房子每平米上，價格就都平均下來了。“一個很好的科勒龍頭，2000元就了不起了，平均給每平米增加一二十塊錢的成本。”

　　據(jù)知情人道出的精裝修房成本基準數(shù)據(jù)：“地產(chǎn)商報出的精裝修價格，其成本一般情況下只占到五分之一左右。

　　“一般的項目真實成本能達到1000元/平米就算不錯，超過3000元/平米的是屈指可數(shù)的頂級住宅了。”一位不愿具名的開發(fā)商如是說。

　　問題2 用料成本是算不清的糊涂賬

　　“如果你恨一個人，就讓他去裝修房子吧!”不少經(jīng)歷過裝修的人對這句話深有體會。因為不愿意和裝修公司無休止的糾纏，以及為沒有時間到工地監(jiān)工而抓狂，王堯和老公堅定地選購了一套精裝修房屋，雖然購入時的單價比周邊的毛坯房每平米高出數(shù)千元，但能夠免受后期裝修的諸多煩惱，小兩口依然覺得心滿意足。隨著交房日期臨近，王堯再次拿出購房的裝修改造協(xié)議翻看，心中卻生出了不少疑慮。在精裝修交房標準的附錄表格中，廚衛(wèi)裝修所選用的產(chǎn)品大多給出了明確的品牌，如“水槽、龍頭(“摩恩”或同檔次)、電磁灶(“方太”或同檔次)”，但是地板地磚、壁紙乳膠漆等并未有相關(guān)品牌的指定。

　　“‘或同檔次’這四個字，本身就是開發(fā)商為自己留下的后路。如果提前指明型號，萬一后期產(chǎn)品降價，不能兌現(xiàn)承諾的裝修成本難以服眾。還有一種可能，就是標榜著高端品牌吸引購房人注意，最后交房時，產(chǎn)品采用品牌最低檔次的型號或偷梁換柱成其他品牌，購房者也無計可施。因為沒有指明型號，而且‘或同檔次’的解釋可以有很多種。”京城某知名家居賣場負責人分析，開發(fā)商模糊化操作合同，無論是對選材的成本把控還是避免維權(quán)糾紛都有利，然而對于購房人，就成了一本難清算的糊涂賬。

　　問題3 樣板間“不樣板”實際落差大

　　在買精裝修住宅過程中，不少人也遭遇過這樣的心理落差：樣板間看著很動人，實際交房感覺很傷人。

　　明亮通透的空間、高級品牌的部品、看不到瑕疵的施工工藝，這是很多樣板間留給買房人的印象。但最后收房時落差往往是全方位的。

　　一位參與過多個樓盤樣板間建造的設(shè)計師介紹，開發(fā)商打造樣板間，無論是在臨時建筑還是在實樓里，首先都是精心設(shè)計或選擇的好戶型，容易打造出裝修效果。其次，許多部品樣板間和實際采用的會有懸殊，諸如潔具、地板、門窗等。“內(nèi)開上懸的窗戶，德國諾托的一個配件可能就得七八百塊錢，這是用在樣板間的;但實際給多數(shù)買房人用的可能是國內(nèi)仿制的，價格也就100塊錢。”

　　此外，為了凸顯樣板間的效果，施工工藝必然是按照程序進行，不會搶工期，施工人員的水平也是較高的。但大面積給買房人進行精裝修時，難免會趕工期、不按照程序進行，施工人員的水平也有高有低。所以有時候會出現(xiàn)這樣的情況：樣板間的瓷磚或地板貼得嚴絲合縫;但自己收房檢查，“一敲，里面空空的。”

　　對于樣板間與實際交房裝修的差異，不少房企人士覺得在所難免。而這在買房人看來，房企這種態(tài)度也恰恰造成了對實際裝修質(zhì)量的放松甚至放縱，留下了精裝修質(zhì)量的隱患。

　　問題4 建材產(chǎn)品最易滋生貓膩

　　從事裝修行業(yè)十多年的程師傅告訴記者，同樣是多樂士的墻漆，如果是零售家用通常是小桶裝，有的賣100元一桶，也有的賣300元一桶。“等房子裝修好之后，誰能看出來是用什么品牌或者什么型號的漆刷的，更別說分辨出刷了幾遍了。”程師傅直言不諱，同樣的墻漆品牌還有工程專用產(chǎn)品，都是大容量的桶裝，比一般小桶裝的價格更低，但質(zhì)感也較差。

　　“從房地產(chǎn)角度看，交房時有驗收標準;從家居層面看，建材生產(chǎn)的標準也有，只要投入市場就不會有太大問題。但是當兩者疊加的時候，因為監(jiān)管存有空當也最容易滋生貓膩，其實也是目前項目精裝修暴露問題最多的部分。”京城某知名家居賣場負責人透露，與家具等大宗產(chǎn)品相比，掩埋在墻體內(nèi)的管線、墻面涂料等建材產(chǎn)品更容易滋生貓膩。

　　只要可以批量購買，建材產(chǎn)品廠家就樂意做這種生意。制作的工序和材料同等情況下，訂單式的批量生產(chǎn)相對節(jié)省了人力和材料成本，建材廠家更愿意“犧牲”部分純利潤以價換量。在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)建材品牌廠家身處產(chǎn)業(yè)鏈末端，在競爭趨于白熱化的當前，為了獲得開發(fā)企業(yè)的青睞，除了品牌說得過去之外，價格是最重要的考量指標。

　　據(jù)一位知情人士介紹，與消費者在各大家居賣場自主選購的同樣的產(chǎn)品相比，房企大部分是通過與品牌廠家直接聯(lián)系建立合作關(guān)系，省去了中間賣場和經(jīng)銷商的利潤，同時，房地產(chǎn)商把集采價格壓得很低，一般比市場價要低出1/3，甚至一半，所以想讓廠家來保證質(zhì)量特別難，但是出了問題，還需要包修包換包退包賠，很多供應商都認為難度很大;其次，開發(fā)商對于付款方式要求也很苛刻，一般都由供應商墊資金，做完后統(tǒng)一結(jié)算，對于供貨商而言形成巨大的資金壓力，他們只能找一些便宜的或者其他貼標品牌來代替。據(jù)這位知情人士透露，這也是一些建材產(chǎn)品被曝出質(zhì)量問題的根本原因。“可能是同樣的品牌，但是因為給的價格過低甚至不夠成本，就要想辦法，一想辦法就會出問題。”#p#分頁標題#e#

　　問題5 精裝修驗收標準存疑

　　目前北京對于住宅質(zhì)量實行的是分戶驗收，由建設(shè)、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位共同參加驗收。但如果是精裝修住宅，通常的做法是在毛坯房驗收后，進行裝修后，開發(fā)商再組織業(yè)主二次驗收。目前市面上提到的精裝修樓盤基本就是將所有不能動的部分安裝好。大致包括：水電、墻面、吊頂、地板、櫥柜、衛(wèi)浴中的坐便器、臺盆以及空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施。據(jù)了解，裝修驗收屬于住宅再裝修范圍，如果按照普通的房屋質(zhì)量驗收標準，只針對建筑本身，比如墻面、地面等是否存在質(zhì)量問題，和規(guī)劃設(shè)計是否相符等等，至于廚具潔具什么品牌是否合格，不在驗收范圍之內(nèi)。

　　此外，購買精裝修住房出現(xiàn)糾紛有個最大的維權(quán)難題：精裝修住房的房價一般是按面積來計算，如果合同中對地板、門窗、廚具潔具等材料的品牌、型號或者價格進行具體約定，或者說樣板間裝修標準僅當作參考的話，那么一旦出現(xiàn)糾紛找到開發(fā)商交涉時，開發(fā)商經(jīng)常會用“裝修成本均攤?cè)朊科椒矫子嬎悖�不是單件材料的疊加，地板方面用了便宜貨但可能在其他方面用了高檔產(chǎn)品”等理由搪塞，開發(fā)商不分別提供單件產(chǎn)品的價格的話，維權(quán)難度非常大。

　　支招

　　業(yè)主可組成聯(lián)盟全程參與監(jiān)督

　　隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，精裝修房成為萬科[簡介最新動態(tài)]等龍頭開發(fā)商發(fā)展的一個方向。雖然業(yè)主不用為買房還要裝修而頭疼，但一旦精裝修交房隱藏著質(zhì)量問題，入住后業(yè)主也將面臨修復、維權(quán)等后續(xù)隱憂。

　　北京遠東致信工程咨詢有限公司總經(jīng)理張民表示，為了免除這些后患，業(yè)主可以在收房之前聯(lián)合起來，成立業(yè)主聯(lián)盟，增強業(yè)主們話語權(quán)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，多個業(yè)主比單個業(yè)主投訴反映問題更能引起開發(fā)商重視。聯(lián)盟可以要求開發(fā)商整改，甚至集體拒絕收房。

　　其次，為了免除入住后的隱患，業(yè)主聯(lián)盟可以提前介入到裝修的全過程中。如業(yè)主聯(lián)盟派幾名業(yè)主代表和開發(fā)商交涉，可以要求精裝修過程透明化，規(guī)定探視時間，業(yè)主全程監(jiān)督裝修過程。

　　張民表示，開發(fā)商把精裝修房的工作承包給施工方，施工過程中出現(xiàn)一些問題開發(fā)商也很難以一一發(fā)現(xiàn)。從這個角度而言，其實開發(fā)商和購房人的利益是一致的。讓業(yè)主參與到精裝修施工過程中來，也是在幫開發(fā)商監(jiān)督施工方。

　　據(jù)了解，在精裝修房交房時，經(jīng)常出現(xiàn)實際交的房與當初業(yè)主所看的樣板間不符、裝修用材及廚衛(wèi)用具檔次低于承諾品牌等問題。而業(yè)主爭取參與監(jiān)督精裝修工程，材料是否是真材實料、裝修流程是否規(guī)范、裝修質(zhì)量是否過關(guān)，在裝修過程中業(yè)主都可以監(jiān)督得到，如果不滿意或者與合同承諾的不符，業(yè)主可以立即和開發(fā)商溝通交涉，維護業(yè)主的權(quán)益。