面對比2008年更為復(fù)雜嚴峻的形勢，中央在強調(diào)保持經(jīng)濟增長穩(wěn)定的同時，堅持繼續(xù)抑制房地產(chǎn)泡沫，為實業(yè)的回歸創(chuàng)造政策環(huán)境，這種決心和勇氣無疑令人振奮。但面對全球經(jīng)濟可能陷入長期衰退的風(fēng)險，面對地方財政因為房地產(chǎn)調(diào)控而大幅縮水的事實，面對地方政府沉重的債務(wù)負擔(dān)，有人建議中央再次放松房地產(chǎn)調(diào)控，通過房地產(chǎn)的帶動和拉動避免中國經(jīng)濟出現(xiàn)快速下滑的風(fēng)險。所以，政策的變數(shù)可能左右2012年中國房地產(chǎn)的價格走勢和調(diào)整的趨勢。

　　其一，從價格本身來看，盡管調(diào)整的趨勢比較明顯，但除了前期炒作比較嚴重的鄂爾多斯、北京通州等個別城市，大多數(shù)城市的房價同比而言，下降并不明顯。國家統(tǒng)計局的數(shù)字也表明，70個大中城市中，全年價格同比下降的城市僅有2個，這目前只能說房價初步進入了下降的周期，但并沒有全面的下降，更沒有出現(xiàn)所謂的大跌，價格依舊沒有出現(xiàn)真正合理的回歸;其二，2012年，面臨歐債危機等各種不確定的因素，穩(wěn)增長成為中國宏觀政策的核心著力點，政策是否堅持的變數(shù)仍然很大。

　　人民大學(xué)經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》就預(yù)測2012年二季度地方政府可能以“暗度陳倉”的方式采取松動策略，三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”;其三，地方政府擺脫對土地財政的依賴尚需時日。盡管2011年，土地市場交易冷清，全年土地成交單價下跌，各地緩拍、流拍現(xiàn)象屢見不鮮，土地市場進入了名副其實的冬天。

　　截至2011年11月份，36個城市流標地塊合計達到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬平方米。地方政府的土地收入明顯減少，但在地方巨額債務(wù)的“地雷”還沒有完全排除的情況下，地方政府很難擺脫對土地財政的依賴，向土地要收入依然是很多地方政府的創(chuàng)收邏輯;其四，保障房建設(shè)并不能彌補商品房市場下降對經(jīng)濟增長帶來的風(fēng)險。2012年保障房建設(shè)確定700萬套，但從2011年完成的情況看，要真正把700萬套保障房落到實處，還需各個層面的艱苦努力

　　但是，同時應(yīng)該看到，經(jīng)過2009年以來房價的瘋漲和2011年房地產(chǎn)的調(diào)整，中國房地產(chǎn)整個博弈的心態(tài)發(fā)生了很大的變化：其一，基于前兩年房地產(chǎn)瘋狂的教訓(xùn)，由于這幾年房價的暴漲，房地產(chǎn)積累的巨大泡沫已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟最大的癌癥，再加上多年以來地方政府對房地產(chǎn)的依賴，導(dǎo)致調(diào)控政策成了不嚴肅的“橡皮筋”，房價飛漲的時候，就把政策的橡皮筋收緊，而房價剛剛出現(xiàn)回調(diào)勢頭，政府擔(dān)心經(jīng)濟增長而又放松橡皮筋，導(dǎo)致政策的公信力備受質(zhì)疑。

　　中央在2012年堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，不僅僅是政府的聲譽保衛(wèi)戰(zhàn)，也是中國經(jīng)濟的自我救贖之舉;其二，從房地產(chǎn)本身而言，目前房地產(chǎn)陷入僵局的關(guān)鍵依然是價格問題，價格的剛性成了買房者的最大障礙，房價合理調(diào)整，才有新的購買能力入市，房地產(chǎn)僵局才能打破，房地產(chǎn)從業(yè)者才能徹底洗腦并理性看待房地產(chǎn)市場的暴利化趨勢;其三，2011年，包括宏達股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司宣布退出樓市，基本可以肯定。

　　經(jīng)過2011年的調(diào)整，中國房地產(chǎn)基本已經(jīng)告別了暴利，無論是開發(fā)商，還是投資房地產(chǎn)者，都應(yīng)該接受房地產(chǎn)回歸合理利潤的事實;其四，房地產(chǎn)的理性調(diào)整，是吸引資源回歸實業(yè)的前提，房地產(chǎn)暴利，投資房地產(chǎn)賺錢容易，就不會有人勤勞致富，踏實創(chuàng)業(yè)。中國經(jīng)濟這么多年轉(zhuǎn)型緩慢，一個很重要的原因是資金、人力等資源過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)。要真的發(fā)展實體經(jīng)濟，就要下決心解決房地產(chǎn)的泡沫問題，否則，無論是實業(yè)興國，還是內(nèi)需的啟動，都是無稽之談。

　　在這種情況下，筆者認為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松動的概率基本為零。價格調(diào)整，而不是政策調(diào)整依然是2012年房地產(chǎn)打破僵局的主要途徑。對于中國的房地產(chǎn)而言，前10年房地產(chǎn)和房價的快速上漲期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)將進入平穩(wěn)發(fā)展的“下半場”。在這種情況下，為了避免政策的短期效應(yīng)，2012年，應(yīng)該抓住目前房價回調(diào)的關(guān)鍵時期，抓緊出臺制度化的治本之策，徹底消除房地產(chǎn)投機過剩和暴漲的歷史，使得房地產(chǎn)進入真正穩(wěn)定發(fā)展的歷史。

　　應(yīng)該從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面形成完善的制度體系，避免再次進入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。2012年是中國房地產(chǎn)從調(diào)控周期進入制度建設(shè)周期的最佳時間窗口，應(yīng)該盡快用金融、稅收以及土地交易制度的完善形成穩(wěn)定的房價預(yù)期，這是確保中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是給房地產(chǎn)參與的各方明確的制度預(yù)期的關(guān)鍵。