回顧房地產(chǎn)調(diào)控的2011年，以1月26日國務(wù)院常務(wù)會議提出的“新國八條”為起點，政策的組合拳頻頻打出。在2010年最嚴(yán)厲的信貸政策的基礎(chǔ)上，明確要求二套房首付款比例提至60%;并且要求對一線城市和熱點城市進行限購，暫停省會城市居民購第三套房;上海和重慶試行房產(chǎn)稅，同時加大保障性住房的建設(shè)，提出了1000萬套的保障房建設(shè)計劃，再加上2011年三次加息和7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，整個資金面趨緊，力度和決心可謂空前。

　　我們認(rèn)為，政策的空前嚴(yán)厲和管理層不斷地表態(tài)，是促使2011年房價出現(xiàn)近3年來真正拐點的重要政策支撐。事實上，就市場本身而言，如果說2011年上半年，一線城市的房價還巋然不動的話，二三線城市的房價繼續(xù)上漲，則到2011年下半年，不僅一線城市的交易接近冰點，70個大中城市的房價從放慢漲幅到停漲，再到環(huán)比下跌，預(yù)示著房價拐點的正式到來，房地產(chǎn)市場從2011年下半年開始進入明顯的下降周期已經(jīng)成為不爭的事實。

　　其一，從價格變動的趨勢看，2011年下半年開始，70個大中城市的房價環(huán)比趨勢明顯。以11月份為例，全國70個城市的房價基本全部停漲;其二，從成交量看，2011年北京市住宅期房、現(xiàn)房(包含保障房)累計成交91016套，成交面積961.44萬平方米，同比2010年成交套數(shù)銳減18.0%，成交面積減少21.9%，繼2008年后年度成交量再次跌破10萬套關(guān)口，同時還創(chuàng)下了2006年有網(wǎng)簽記錄以來的最低點，達(dá)5年以來的歷史最低點。

　　其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國14個主要城市庫存至少需要18個月左右消化，而北京房屋庫存在2011年10月份就超過了12萬套，供需力量的對比發(fā)生了明顯的變化;其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城[簡介 最新動態(tài)]地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)140%;其五，2011年下半年，銀行開始根據(jù)風(fēng)險因素，進一步提高首套房貸的利率，購房者的成本大大增加;其六，2011年下半年，各地頻現(xiàn)退房潮，房價一直上漲的神話預(yù)期開始動搖。

　　面對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整，包括萬科在內(nèi)的開發(fā)商啟動“冬天模式”，放棄與政策的非理性博弈和對抗，紛紛選擇降價促銷，回籠資金過冬。萬科前董事長王石在美國參加一論壇時就表示，雙手贊成政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控，調(diào)控政策目的都是讓房地產(chǎn)從最高位逐漸回歸到理性價位。他指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控成效初現(xiàn)，此局面若能連續(xù)控制三年，中國房地產(chǎn)將實現(xiàn)軟著陸。這說明，房地產(chǎn)界的有識之士對于房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)造成的損害是有著清醒的認(rèn)識。

　　盡管如此，這并不意味著2012年中國房地產(chǎn)市場會自動回歸理性，更不意味著，房地產(chǎn)市場博弈的力量對比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)。中國房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，越是在房價調(diào)控的關(guān)鍵時期，越是政策最可能被逆轉(zhuǎn)的時期。中國房地產(chǎn)調(diào)控每一次總是功虧一簣，最關(guān)鍵的因素依然是政策容易受到利益集團的左右，使得民眾對于政策沒有多大的信心。特別是在地方融資平臺的債務(wù)高筑使得房價再次暴漲。

　　盡管高層一再明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動的邏輯，特別是2012年，中國經(jīng)濟面臨的復(fù)雜形勢，使得2012年中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨更多的考驗。