郎咸平：房?jī)r(jià)漲跌很大程度定于居民結(jié)構(gòu)
發(fā)布時(shí)間：2012-01-17 來(lái)源：郎咸平博客 編輯：狄海霞
2010年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購(gòu)、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段，然而直到近期房?jī)r(jià)才開(kāi)始停止上漲態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)松動(dòng)。降價(jià)求生存似已成為房企的不二選擇。在限購(gòu)令、房產(chǎn)稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來(lái)嗎?如果調(diào)控措施有效，我們的房地產(chǎn)企業(yè)又路在何方?
從外表看，2011年上半年五大城市開(kāi)始領(lǐng)跌的情況和2008年二季度房地產(chǎn)崩盤(pán)的情況很類似。2008年第二季度房地產(chǎn)投資增速是34%，可是一線城市是7%。由于一線城市首先領(lǐng)跌，然后波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33%，可是北京市從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海從2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情況是供大于求。
北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬(wàn)套左右，2008年17萬(wàn)套，2009年40萬(wàn)套，2010年33萬(wàn)套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商想降價(jià)的話，它只有三分之一的沖擊效果。2010年年底做的調(diào)查結(jié)果顯示，北京居民有自己產(chǎn)權(quán)房子的人占72.4%，其中18.3%是多套房子。
北京市限購(gòu)令允許北京市戶籍老百姓可以買(mǎi)兩套房，因此72.4%的人當(dāng)中有不少人還有能力再買(mǎi)第二套房，所以這對(duì)整個(gè)需求并沒(méi)有大幅打壓。北京的這些新樓盤(pán)大部分都在五環(huán)之外，調(diào)控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環(huán)之內(nèi)的二手房價(jià)格是否下跌不看地產(chǎn)商，而是要看72.4%這些有房子的老百姓。
房?jī)r(jià)是否下降取決于戶籍人口，房?jī)r(jià)是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬(wàn)人，外來(lái)人口720多萬(wàn)人，真正需要房子的是這些外來(lái)人口，基本上很多人沒(méi)房。所以北京市房?jī)r(jià)上漲最大壓力來(lái)自于非北京市居民的外來(lái)人口，其次才是想購(gòu)買(mǎi)多套房者以及投機(jī)者，但是這一批外來(lái)人口不準(zhǔn)買(mǎi)房的結(jié)果，漲價(jià)立刻停止，因?yàn)樗麄冏畲蟮膭?dòng)力停止了。
