整個(gè)樓市在跌宕起伏中走過了2011年，調(diào)控政策接連而至，無論成交量還是房價(jià)、地價(jià)均出現(xiàn)了明顯下滑，房企業(yè)績一片狼藉。2012年樓市走向依然撲朔迷離，在一次關(guān)于新年樓市走向的論壇中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為目前樓市的拐點(diǎn)還未出現(xiàn)，那么2012年的樓市又將走向何方?2012，樓市還有四大謎題待解。

　　謎題一：限購令將如何執(zhí)行?

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2011年年初開始執(zhí)行限購令的48個(gè)城市中目前只有包括北京、上海在內(nèi)的25個(gè)城市表示繼續(xù)執(zhí)行限購令，其他城市均未明確表態(tài)。但是限購令作為一項(xiàng)行政命令，缺乏長期可持續(xù)執(zhí)行的法律依據(jù)。而且作為地方政府而言，對(duì)于限購令的執(zhí)行積極性不高。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，只提出了要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，也并未具體涉及到限購政策執(zhí)行。在過去的2011年中，包括中山、�？诘瘸鞘芯�出現(xiàn)過放松限購的事件;同時(shí)不少城市只在一定區(qū)域內(nèi)執(zhí)行限購;還有一些城市用限價(jià)代替限購等陽奉陰違的現(xiàn)象。新年伊始，幾年前依靠房地產(chǎn)業(yè)維持財(cái)政收入的地方政府，很難快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，因此，在執(zhí)行限購上地方與中央的博弈會(huì)更加突出。

　　謎題二：房產(chǎn)稅能否落地?

　　2011年年初，上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。上海征收對(duì)象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%;重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。而試點(diǎn)效果的顯現(xiàn)需要較長時(shí)間，未來房產(chǎn)稅有望逐漸成為地方財(cái)源支柱。

　　房地產(chǎn)政策的調(diào)控從短期目標(biāo)來講，去泡沫是很重要的;中期來講，擴(kuò)供給很重要，達(dá)成供求相對(duì)的平衡;從長期而言，制度建設(shè)非常重要，要避免上幾輪所出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲，同時(shí)避免房地產(chǎn)資產(chǎn)化的投機(jī)性趨向。加強(qiáng)制度建設(shè)是非常重要的，房產(chǎn)稅就是制度建設(shè)中間的非常重要的一環(huán)，雖然它可能不能夠起到一個(gè)根本性的作用，但是它對(duì)于遏制目前的炒房趨向是非常重要的。

　　謎題三：房價(jià)底部何時(shí)可見?

　　銷售淡季談、旺季談、不淡不旺更要談。總之，什么時(shí)候談?wù)摲績r(jià)都是焦點(diǎn)，而拐點(diǎn)之爭的劇烈更折射出2011年房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩不安。政策與市場(chǎng)博弈的激烈，令樓價(jià)的能見度頗低，政策的持續(xù)高壓，加上開發(fā)商超預(yù)期的抗壓能力以及復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其是高通脹的助推，使得樓市在下挫預(yù)期下，樓價(jià)的曲線表現(xiàn)出更多戲劇性的變化。

　　其實(shí)對(duì)于房價(jià)問題不論政府還是學(xué)者以及開發(fā)商，均以價(jià)格回到“合理區(qū)間”為房價(jià)下跌的擋箭牌，但是時(shí)至今日沒有一人給出到底什么是合理區(qū)間的概念。聶梅生認(rèn)為，房價(jià)的合理價(jià)位應(yīng)該低于GDP與人均收入的增長，高于CPI與PPI的增幅，只要在這個(gè)區(qū)間內(nèi)增長，房價(jià)便屬于合理價(jià)位。

　　謎題四：保障房成房價(jià)穩(wěn)定器?

　　2011年，1000萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計(jì)劃開工的700萬套，兩年內(nèi)開工建設(shè)的保障房，幾乎達(dá)到整個(gè)“十二五”建設(shè)任務(wù)的一半。根據(jù)國務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達(dá)到20%。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據(jù)房屋建設(shè)周期，1000萬套保障房今年進(jìn)入全面施工期，其建材、人工成本將明顯高出去年。加上新建套數(shù)，今年保障房的資金需求將創(chuàng)新高，對(duì)各方帶來嚴(yán)重壓力，融資創(chuàng)新迫在眉睫。

　　另外，保障房項(xiàng)目配套設(shè)施的供求矛盾將進(jìn)一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫(yī)院、學(xué)校等公共資源的配置。2012年需完善對(duì)地方保障房建設(shè)的考核指標(biāo)。再如，2012年將有更多保障房投入供應(yīng)，分配如何確保公平成為重要課題。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立保障房申請(qǐng)者經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)的合理機(jī)制、住房保障方面的法制建設(shè)完善，堵塞漏洞。