從前三季度情況來看，2011年樓市經(jīng)歷著前所未有的考驗。隨著調(diào)控步伐的推進(jìn)，從上市房企的季報、中報及其披露的各項數(shù)據(jù)來看，上市房企從年初明確表示“不差錢”，到年中紛紛表態(tài)要“布局二、三線城市”，再到9月、10月業(yè)績紛紛出現(xiàn)下滑、庫存創(chuàng)下天量新高，走出了一段明顯的下行曲線。目前，上海商品住宅庫存已超過997萬平方米，若按照2011年前10月住宅月均60萬平方米的消化速度，目前這些余量則需要將近17個月才能消化完畢。

　　這些庫存已成為開發(fā)商的巨大負(fù)擔(dān)，銷售回款無力使得房企的資金窘境更為突出。過去，高負(fù)債經(jīng)營模式令房企在行業(yè)的高速發(fā)展中占得先機(jī)，如今，樓市頻繁出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)越來越難做的呼聲與日俱增。數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的第三季度中，146家上市房企共計實現(xiàn)營業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標(biāo)看，146家上市房企共計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。

　　前三季度，118家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58%，成為自2009年以來的新高點(diǎn)，且呈現(xiàn)出繼續(xù)上升的態(tài)勢。從企業(yè)數(shù)量上來看，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的上市房企增多趨勢明顯。2011年三季度，118家上市房企中資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的共48家，占比約40.7%，超過國際常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)50%的更是高達(dá)80%以上。越來越多的上市房企資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)入到過高的區(qū)間，資金問題愈發(fā)凸顯。

　　高庫存壓身、銷售回款無力、資金短缺、高負(fù)債率已成為目前多數(shù)房企的特征，至少有三成的房企目前處境已岌岌可危，不少資金缺口較大但實力不濟(jì)的中型開發(fā)商將第一批倒下。高位庫存不僅使巨額資金喪失流動收益，還將搶占明年新項目的銷售空間，使同區(qū)域同質(zhì)化項目的增多，加劇來自于房企內(nèi)部的銷售競爭。我認(rèn)為，處于困境的開發(fā)商目前或許還暫時不會倒閉，但卻極有可能通過換、賣股權(quán)的方式，斷臂求生。雖然目前開始陷入困境的開發(fā)商正在增多，但國家調(diào)控的決心卻未改變。

　　在房價方面，我依然堅持“2012年房價的漲幅或跌幅在15%都屬正常”的觀點(diǎn)。外環(huán)區(qū)域的剛需類產(chǎn)品仍然將保持良性的發(fā)展態(tài)勢，也將成為市場成交主力。中低價位的剛需房在今年十二月中旬至明年一月末會有一波微跌，但因需求旺盛，交易量會有所上升。內(nèi)環(huán)內(nèi)產(chǎn)品由于拿地價較高、地段稀缺等因素，價格將保持平穩(wěn)。從目前來看，下半年內(nèi)環(huán)以內(nèi)房產(chǎn)將保持現(xiàn)有價位，而內(nèi)環(huán)外房價將有小幅下調(diào)，將成為2012年房價主要態(tài)勢，大漲與大跌都不可能出現(xiàn)。

　　對于未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的總態(tài)勢，我的觀點(diǎn)是：短期盤整，長期看好，市場將更規(guī)范更細(xì)分;暴利不再，開發(fā)企業(yè)更專業(yè)、更壟斷;投機(jī)客將被完全擠出市場。同時，在城市化的不斷進(jìn)程下，人口紅利將奠定中國未來10年房地產(chǎn)行業(yè)的市場空間。