摘要：據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年北京存量房從11萬增長到12萬的時間只用了68天，比上一階段的萬套增長時間減少了34.6%，比2008年時也少用了21天。12萬新房將如何消化，成了業(yè)內(nèi)人士最關心的問題。

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　　據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月9日，北京市6個期房項目同步入市，新增供應1979套，這使得長期高懸的庫存終于在10日沖破12萬大關，達到120411套，為近30個月以來的最高值。商品房庫存增速加快，業(yè)內(nèi)人士先前預測年內(nèi)全市商品房庫存突破12萬大關“指日可待”，只是這個時刻的到來要遠遠早于原先的預期。

　　庫存高速沖破12萬套

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年北京存量房從11萬增長到12萬的時間只用了68天，比上一階段的萬套增長時間減少了34.6%，比2008年時也少用了21天。這意味著，未來一段時間內(nèi)，樓市消化無法提速的話，庫存壓力會進一步加深房價下行。

　　庫存持續(xù)攀升是樓市處于低迷狀態(tài)下最為常見的表現(xiàn)，從近幾年北京商品房存量的增長特點來看，出現(xiàn)年內(nèi)連續(xù)增長的年份只有2011年與2008年，但是，今年庫存增長速度出現(xiàn)連續(xù)性的明顯加快。

　　庫存攀上12萬套高位，但樓市卻仍舊低迷，銷售速度持續(xù)下滑。國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國商品房銷售面積為8364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.4%，2011年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙下降。

　　身處一線城市的北京，銷售情況更不容樂觀。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京商品房新增供應維持在8000套以上，但新項目簽約率為僅為12%，約7000套新增供應留在了庫存中。

　　進入11月，市場成交并沒有好轉(zhuǎn)。11月1-9日的新房成交量僅為1266套，比2010年同期減少了7成，11月新入市的3310套住宅尚未有一套顯示網(wǎng)簽。房企面臨壓力可能要更甚于2008年。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，2008年樓市雖然受到重創(chuàng)，但由于抗衡國際經(jīng)濟危機國家采取較為寬松的貨幣政策，對于開發(fā)商來說，只是遇到了擴張的瓶頸，而并未出現(xiàn)生存危機。而2011年的市場環(huán)境存在本質(zhì)不同，需求和資金的“雙限”，使開發(fā)商的“出口”和“入口”同時收緊。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月預計，樓市目前的情況還將持續(xù)明年至少一年的時間。未來一段時間，開發(fā)商或只能通過項目本身來獲取資金，股權(quán)并購、出售整體項目以及短期拋售的情況仍會有所增加。

　　競爭加劇價格戰(zhàn)一觸即發(fā)

　　在銷售乏力的情況下，樓市正在逐漸形成堆積效應，對于開發(fā)商來說，越往后拖，銷售壓力越大，所以，北京市場商品房新增供應并未出現(xiàn)明顯下降，高庫存迫使來自房企“陣營”內(nèi)部的競爭也更加激烈，價格戰(zhàn)在一些區(qū)域一觸即發(fā)。

　　11月8日晚間，大興區(qū)朗文世家單價直降6千元的消息引起轟動，盡管隨后證實該盤降價幅度為3500元左右，卻足以觸動整個大興板塊的敏感神經(jīng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截止11月8日，大興成交的住宅套數(shù)合計為138套，均價只有17176元/平米，相比8月份的20287元每平米，下調(diào)幅度達到了15.3%，個別項目均價已經(jīng)接近2009年年底價格。

　　作為風向標的龍頭房企萬科在北京市場也開始了降價之旅。11月10日消息稱，萬科北京項目金隅萬科城將于11月底推出三期新房源，均價為1.4萬元/平方米，較上期房源低3000元/平方米。同時也比周邊金隅觀瀾時代售價約低3000元/平方米。

　　繼續(xù)推盤可能會加劇銷售壓力，但信貸收緊之后，資金日益緊張的開發(fā)商，卻又不得不面臨通過推盤回籠資金的雙重困境。張月表示，在如此低迷的市場環(huán)境下，開發(fā)商繼續(xù)推盤只能加劇項目滯銷，但融資渠道收緊使得開發(fā)商對于項目回籠資金的依賴程度加深。

　　二手房成交大幅縮減

　　二手房市場也同樣陷入低迷。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年，北京市有成交的4536個樓盤中，10月份零成交樓盤達到了2524個，占比達56%，比9月份增加了155個，創(chuàng)年內(nèi)新高，其中1251個樓盤已經(jīng)連續(xù)了三個月未成交;而成交在5套以上的樓盤僅有159個，是繼2月份以來的最低值，一般月份都在200個以上，縮減了2—3成。

　　“對目前的房企來說，降價是他們不愿意選擇的，但卻沒有辦法、不能不選擇的唯一的選擇。”北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，降價越晚，消費者的熱情將會越低。

　　消費者觀望趨重情況下，業(yè)主的降價壓力進一步增加，尤其是多月連續(xù)低成交的樓盤業(yè)主，扛價能力將進一步減弱。 11月9日，北京市6個項目同步入市，新增供應1979套，全市商品房庫存高速沖過12萬大關，開發(fā)商面臨壓力可能更甚于2008年。信貸收緊和高庫存壓力之下，樓市價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。