調(diào)控房地產(chǎn)是尷尬的，房價不下滑，讓人擔(dān)心泡沫;房價剛開始松動，成交量與土地流拍，讓一些群體成為驚弓之鳥。房地產(chǎn)市場與貨幣政策一樣，全面放松不可能，但定量定向的寬松已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)�？梢灶A(yù)料，如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步緊縮，那么貨幣與房地產(chǎn)市場定量定向?qū)捤傻姆�度將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　由于成交量大幅下滑，房價出現(xiàn)松動。國家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，在70個大中城市中，10月新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增至34個，比上月增加17個， 同比下降的城市有兩個，同比漲幅回落的城市達(dá)59個，較上月增加13個。 2011年年底，在房地產(chǎn)調(diào)控成效初現(xiàn)的同時，從剛性需求與招商入手，房地產(chǎn)調(diào)控定向放松的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　這并不是理想的調(diào)控結(jié)果：一方面，投資者的預(yù)期還沒有徹底打消。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、貨幣泡沫沒有消退、投資無門的情況下，許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈;另一方面，由于交易量大幅下降，地方政府出面土地流拍、年關(guān)難過的困境，是否放松調(diào)控成為博弈焦點(diǎn)。

　　面對洶洶而來的房地產(chǎn)調(diào)控放松論，有關(guān)人士做出強(qiáng)硬回應(yīng)。先是11月初，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，而后11月25日，李克強(qiáng)副總理表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房價過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。

　　充分發(fā)揮市場的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和人民群眾住有所居。政策是雙向的：放松調(diào)控是房地產(chǎn)樂觀主義者的終極幻想，注定無法實(shí)現(xiàn);應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑，各地定向放松政策已經(jīng)出臺。從兩位房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵人物表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)重回2008年年底、2009年年初大放水的局面，不可能。

　　房地產(chǎn)調(diào)控雖然不會放松，但各地新政的出臺，可以看出調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)，從剛性需求與招商入手，利用剛性需求托市以挽救地方財(cái)政的跡象顯露無遺。此次托市，短期目標(biāo)是挽救急劇下滑的交易量，長期目標(biāo)是刺激剛性需求、發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

　　各地托市已現(xiàn)端倪。10月21日，南京市公積金管理中心宣布，從24號開始，南京公積金貸款將恢復(fù)最高可貸額度。最高貸款額度將由現(xiàn)在的20萬元/人、40萬元/戶，恢復(fù)為30萬元/人、60萬元/戶。與額度恢復(fù)同步的，是公積金二次貸款政策的有條件恢復(fù)：家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于6成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。這是放松房地產(chǎn)金融杠桿的第二只羞答答的氣球。

　　處于房價大跌風(fēng)暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發(fā)布的《2011年度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則》(暫行)，日前正式啟動。根據(jù)《細(xì)則》內(nèi)容，開發(fā)區(qū)財(cái)政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專項(xiàng)資金(以下簡稱專項(xiàng)資金)1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購房補(bǔ)助機(jī)制。

　　按每套房屋一次性補(bǔ)助10萬元購房款，以及分3年最高補(bǔ)助額度為50萬元的銀行同期商業(yè)貸款年息或公積金貸款利息的規(guī)定，最高每套房可以補(bǔ)貼20萬元。貸款額度不足50萬元的，按實(shí)際貸款額度進(jìn)行補(bǔ)助，申請對象必須于2011年度內(nèi)在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)購置商品房。

　　杭州此舉一為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商，二為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房價。根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1月～10月，全市商品房銷售面積為571.03萬平方米，同比下降20.8%。而杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在的下沙板塊成為房地產(chǎn)板塊的下沉中心，率先掀起降價大潮——根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該板塊目前是杭州降幅最狠的板塊，最高降幅4成，一般降幅在10%左右。筆者到下沙之時，看到居民樓打出大幅標(biāo)語，抗議開發(fā)商降價，“還我血汗錢”的呼聲非杭州一地。杭州并不孤獨(dú)。

　　根據(jù)北京市住建委、地稅局日前聯(lián)合制定的《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》，以及北京市財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。

　　北京出臺的新政以新標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分豪宅與非豪宅，直接效果是刺激剛性需求，刺激政府重點(diǎn)規(guī)則地區(qū)的發(fā)展。新政將普通住宅定義為必須同時滿足住宅小區(qū)容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價格1.2倍以下的住房，并表示符合條件的“普通住房”，購售雙方都可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠。#p#副標(biāo)題#e#

　　新標(biāo)準(zhǔn)中，將“按環(huán)線確定套總價上限”調(diào)整為“按全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)”確定，調(diào)整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城的區(qū)分。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)最高的四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)達(dá)到38880元/平方米，最低的六環(huán)外地區(qū)也達(dá)到了17280元/平方米。這也就意味著，政府認(rèn)可了市中心地區(qū)的級差地租;不按照房屋總價來計(jì)算價格標(biāo)準(zhǔn)，而是以每平米的單價來計(jì)算。

　　未來，北京普通住宅的數(shù)量將大大增加，剛性需求購房者可以享受稅收優(yōu)惠。不同區(qū)域內(nèi)，購售雙方契稅和營業(yè)稅最高能達(dá)到7萬余元至12萬余元稅的減免幅度。

　　各地出臺不同的購房補(bǔ)貼，常州市領(lǐng)軍型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才給予最高50萬元的一次性購房補(bǔ)貼和最高30萬元的落戶獎勵。在重慶主城10區(qū)首次按揭購房者，同時在10區(qū)內(nèi)繳納個稅的購房產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)所繳納的個稅額度可享受財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠。據(jù)重慶財(cái)政部門解釋，該項(xiàng)政策主要是為了引進(jìn)高端人才。如同以往的招商引資給予稅收優(yōu)惠，目前則風(fēng)行購房補(bǔ)貼，可見政府希望借助于住房引進(jìn)企業(yè)與人才的用心，其象征意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。

　　除了以剛性需求托市、挽救交易量之外，以保障房保證房地產(chǎn)投資、維持經(jīng)濟(jì)增速平穩(wěn)也是重中之重。

　　瑞銀證券新近發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，中國房地產(chǎn)整體建設(shè)活動在未來幾個月將急劇減少�！�住建部數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)銷售面積同比下跌10%，為2010年4月實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，首次在沒有新規(guī)出臺的情況下，銷售面積出現(xiàn)下跌。房屋新開工面積增長也出現(xiàn)放緩，10月較2010年同期僅增長2.2%左右。10月房屋施工面積同比下跌3%，為一年半以來的首次下跌。

　　如果房地產(chǎn)投資下滑，將使投資拉動的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速下行風(fēng)險(xiǎn)，因此，強(qiáng)調(diào)保障房的建設(shè)規(guī)模也就毫不奇怪。左手拉動剛性需求，右手督促保障房建設(shè)，希望以此實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場軟著陸。