對于零利潤買房，很多人認為是開發(fā)商玩的噱頭，他們認為開發(fā)商多賺少賺一定不會不賺。而在筆者看來，開發(fā)商零利潤賣房完全可能是真實的，因為在生死攸關之際，開發(fā)商在融資乏術的狀態(tài)下，為了活命放棄暴利大幅降價是其必然選擇。隨著中央調控向縱深推進，商品房開發(fā)商將迎來虧本時代。

　　在中央持續(xù)調控、民眾理性消費的當下，開發(fā)商終于扛不住了!一線城市已開始掀起降價狂潮。位于上海寶山羅涇板塊的某樓盤，開發(fā)商打出了“零利銷售，震撼首發(fā)”的促銷口號，優(yōu)惠后項目均價僅9800元/平方米，82萬元就可買套三房。除了上海之外，南京、北京和武漢等地的開發(fā)商日前也紛紛打出“零利潤賣房”的旗幟。

　　首先，從政策層面看，中央調控目標明確且絕不會放松，且對于商品房拉動經濟的依賴已經大為減弱。

　　前不久，溫家寶總理明確下調房價為堅定國策，房價調控的目標是以民眾接受為標準。那么，房價下跌多少是合理呢?應以民眾能夠接受為標準，而民眾能否接受房價于其收入有直接關系。這樣，國際通行的房價收入比即為判定房價下跌程度的一個重要標準。按國際通行的1:6的房價收入比，結合中國民眾收入構成、近年通貨膨脹、民眾對于房屋消費習慣等因素進行推算，中國房價至少下跌50%才顯合理，民眾才能接受。

　　這是中央首度明確房價調控目標充分表明中央痛擊高房價的決心。11月25日，李克強副總理在河北廊坊召開保障房建設現場座談會時指出，保障房建設是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，是宏觀調控重要手段。中國內需最大的潛力在城鎮(zhèn)化，而房價過高則會抑制城鎮(zhèn)化進程。建設保障性住房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會釋放巨大的消費和投資潛力，推動產業(yè)發(fā)展。

　　特別是在當前世界經濟又趨低迷、我國外部環(huán)境復雜嚴峻的情況下，推進保障房建設，對于擴大內需、保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要作用。這是中央首度明確保障房對于中國經濟發(fā)展的重要作用，充分表明對于商品房拉動經濟發(fā)展、拉動內需的依賴已經大為減弱。由此，我們可以看出，未來兩到三年，保障房將大量興建，商品房價格將至少下跌50%。而以50%的降幅來看，2009、2010年拿地的開發(fā)商必然虧本。

　　其次，從市場層面看，未來三到五年商品房將嚴重供過于求。

　　截至2011年10月，未開工的房地產用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃;未竣工的房地產用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。另外，今年全國住宅用地供應目標是22萬公頃，前10個月供應了8.83萬公頃，即還有13萬公頃住宅用地在未來幾個月推向市場。

　　上述已出讓未建、已出讓在建和近期計劃出讓的住宅土地面積為65萬公頃。按照正常的施工周期，在這些土地上建設的房子會在未來三年內陸續(xù)竣工交付。65萬公頃的住宅用地，按每套100平方米，平均容積率1.5計算，可以建9750萬套房子;按照一套房子容納一個家庭，家庭平均人口數按2.8計算，這些房子可以解決2.73億人的住房問題。由此數據可以看出，未來三到五年，中國商品房市場將出現嚴重供過于求的狀況，開發(fā)商在資金壓力下必將打起價格戰(zhàn)，在生死攸關之際大幅降價甚至虧本是其必然選擇。

　　第三，從經營層面看，開發(fā)商在生死攸關之際絕不會再死守成本定價。

　　一直以來，房地產暴利已成業(yè)內外共識，而開發(fā)商和某些專家卻始終不承認，他們以“面粉貴，面包當然會貴”作為理由，在他們看來，地價、人力、建材等房屋成本高，房價當然得高。與此同時，商品房又是穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，只要是能拿到土地，就意味著可以獲取暴利，以至于開發(fā)商普遍認為成本是其房價下跌的底線。

　　而在筆者看來，事實卻絕非如此!我們都知道，企業(yè)決策層在決策時須依據公司實際情況，結合市場、政策等因素進行。在中央持續(xù)調控下，在商品房市場日漸低迷的態(tài)勢下，在資金日漸緊張卻融資乏術的狀態(tài)下，在競爭日漸激烈的氛圍下，開發(fā)商為了生存，大幅降價或超低定價從市場拿錢是唯一選擇。而在其做出定價時最需要權衡的是民眾對于房價的接受程度，而不是成本。一旦開發(fā)商以成本定價仍然難以激發(fā)消費者的購買欲望，虧本銷售是其必然選擇。