2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段，然而直到近期房?jī)r(jià)才開始停止上漲態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)松動(dòng)。降價(jià)求生存似已成為房企的不二選擇。在限購令、房產(chǎn)稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來嗎?如果調(diào)控措施有效，我們的房地產(chǎn)企業(yè)又路在何方?

　　居民結(jié)構(gòu)主撐房?jī)r(jià)漲跌

　　從外表看，2011年上半年五大城市開始領(lǐng)跌的情況和2008年二季度房地產(chǎn)崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地產(chǎn)投資增速是34%，可是一線城市是7%。由于一線城市首先領(lǐng)跌，然后波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33%，可是北京市從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海從2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情況是供大于求，按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給過大的結(jié)果應(yīng)該是樓價(jià)狂熱跌，可這次只是陰跌。今年第二季度14個(gè)城市只比2010年下跌了11.1%，核心城市或一線城市只下跌了3.8%，這個(gè)數(shù)字基本上可以忽略了。

　　北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說開發(fā)商想降價(jià)的話，它只有三分之一的沖擊效果。

　　2010年年底做的調(diào)查結(jié)果顯示，北京居民有自己產(chǎn)權(quán)房子的人占72.4%，其中18.3%是多套房子。北京市限購令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4%的人當(dāng)中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對(duì)整個(gè)需求并沒有大幅打壓。

　　北京的這些新樓盤大部分都在五環(huán)之外，調(diào)控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環(huán)之內(nèi)的二手房價(jià)格是否下跌不看地產(chǎn)商，而是要看72.4%這些有房子的老百姓。

　　所以房?jī)r(jià)的漲跌決定于居民結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)是否下降取決于戶籍人口，房?jī)r(jià)是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房?jī)r(jià)上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口，其次才是想購買多套房者以及投機(jī)者，但是這一批外來人口不準(zhǔn)買房的結(jié)果，漲價(jià)立刻停止，因?yàn)樗麄冏畲蟮膭?dòng)力停止了。

　　暗流涌動(dòng)的整合

　　在嚴(yán)厲調(diào)控的2011年，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，叫作有序地退出，這和2008的恐慌情況剛好相反。上市企業(yè)里面有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有很多，包括大江股份、金發(fā)科技、建發(fā)股份、獐子島、酒鬼酒、金種子酒等等。

　　另外一些地產(chǎn)公司也在有序退出，包括鼎立股份、大連控股、華茂股份、新湖中寶、綠景地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)、萊茵置業(yè)。這些公司有序退出之后，把相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣給了像萬科這樣的大型專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。萬科2011年上半年買了十個(gè)項(xiàng)目，其中最大一筆是30億元廣州的新光城市花園，招商地產(chǎn)2010年買地只花了13億元，2011年是108億元。

　　2009年、2010年很多公司花了大量資金搶做地王，而這些錢來自于地產(chǎn)信托基金。萬科在這個(gè)時(shí)候沒拿太多地，因此它成本比較低，利息只有5.9%，而其他中小型地產(chǎn)公司的利息差不多在12%~14%，這個(gè)資金的差距加重了中小型地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)。

　　這些地產(chǎn)公司由于購買土地過于迅速、囤積過大、利息過高，碰到了2011年的宏觀調(diào)控，結(jié)果不是宣告倒閉、不是拍賣樓盤、不是大甩賣，而是迅速地將自己所擁有的股權(quán)賣給專業(yè)的大型開發(fā)商。而像萬科、中海、招商、恒大等等地產(chǎn)公司非常積極地到處買地，因?yàn)樗麄円呀?jīng)集中了大量資源，而且它們的資金成本比中小型地產(chǎn)商低很多。

　　萬科這種大企業(yè)一掌控之后，它不可能大幅降價(jià)，因?yàn)樵?008年干過一次傻事，它現(xiàn)在不會(huì)再干第二次。

　　如果大型地產(chǎn)商的高度集中，很可能就會(huì)像香港一樣出現(xiàn)“四大天王”(恒基兆業(yè)、新鴻基、新世界和長(zhǎng)江實(shí)業(yè))的情況。香港老百姓在這幾個(gè)“四大天王”開發(fā)商的壓力之下，終生得背負(fù)著房貸的壓力，他們終生為“四大天王”而打工。所以如果房企整合之后最后真的成為幾家，因?yàn)樗鼈冇凶銐虻馁Y金能扛得住風(fēng)險(xiǎn)，將支撐房?jī)r(jià)居高不下，結(jié)果就是會(huì)讓我們老百姓永遠(yuǎn)成為房奴。

　　如果房企整合之后最后真的成為幾家，因?yàn)樗鼈冇凶銐虻馁Y金能扛得住風(fēng)險(xiǎn)，將支撐房?jī)r(jià)居高不下，結(jié)果就是會(huì)讓我們老百姓永遠(yuǎn)成為房奴。