摘要：從2021年開始，房地產(chǎn)重點推動租賃市場發(fā)展是毋庸置疑的，因為在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，居住成了房子的重要功能，倒不是說，投資功能被抹殺了，而是開始回歸本質(zhì)。

       本來大家也開始對租賃市場有一個重新的認(rèn)識，可是當(dāng)大家看到長租公寓這樣的市場混亂不堪，甚至在2021年最后幾個月里，幾乎都有關(guān)于這方面的話題上熱搜，實在是讓大家害怕。

       如果回顧長租公寓，應(yīng)該源于2015年國家從政策上提出來后，很多企業(yè)嗅到了商機(jī)，紛紛進(jìn)軍租賃市場，不管房地產(chǎn)開發(fā)商還是其他機(jī)構(gòu)，都覬覦已久希望分食租賃市場這塊大蛋糕，并紛紛涉獵長租公寓行業(yè)，可謂趨之若鶩，“長租公寓”火得一塌糊涂。

       可是偏偏很多企業(yè)從一開始就跑偏了，要么從一開始就心術(shù)不正，要么就是始終沒有找到合適的商業(yè)模式。

       1月8日，SOHO中國潘石屹表示，在現(xiàn)在的金融環(huán)境、稅收環(huán)境下，做長租公寓的主要有兩類人：一類是“騙子”，一類是“傻子”。他說：“長租公寓是龐氏騙局在房地產(chǎn)市場里的一個體現(xiàn)。”

       他這話說得非常重，可是有沒有道理呢？相信每個人心里都有一桿稱。長租公寓真的都是這樣嗎？我們知道，龍湖、中駿等房企早就涉獵“長租公寓”。就連萬科還剛剛在2020年的12月29日晚表示，公司看好長租公寓未來，會堅定不移地推進(jìn)該業(yè)務(wù)。

       按照潘石屹說的意思，“騙子”是因為沒有想做長遠(yuǎn)的發(fā)展，就是為了騙上一筆就完事，我認(rèn)為這樣的企業(yè)已經(jīng)跑路了。那么所謂的“傻子”呢？或許就是賬沒算清楚，稀里糊涂，因為潘石屹認(rèn)為，辦公樓的出租回報率超過3％，公寓的回報率大概是1％，銀行的貸款利率至少是4％-5％。

       這倒是好理解，雖然潘石屹所說的公寓跟長租公寓的房子產(chǎn)品都不一定是一種，但是也足見租房靠收房租這種模式確實有點難。尤其是在高房價現(xiàn)狀下，愈發(fā)顯得租金回報更低了。做長租公寓的確看起來不太劃算。租金回報不高，但在租客眼里租金并不太便宜。

       這種尷尬過去或許還可以靠那種“高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投”模式來維持，但是以后呢？顯然是不可能持續(xù)的。那長租公寓就沒有未來了嗎？也不一定。

       我認(rèn)為任何事都有一個發(fā)展的過程，過去這些年，缺乏監(jiān)管，缺乏制度上的完善，結(jié)果導(dǎo)致趨之若鶩，最后不歡而散。但是往往否極泰來，壞事或許會變成好事。當(dāng)事情發(fā)展到一定程度或許就會好轉(zhuǎn)，可以看出國家在發(fā)展租賃住房的決心和力度。

       對于長租市場也同樣如此。1月6日，官方發(fā)布文件，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止過去的問題再次出現(xiàn)。

       如果不是前邊遇到的這些問題，或許還不一定會更加徹底整頓長租乃至租賃市場，等于這個催化劑加速了租賃市場向更加正規(guī)化發(fā)展的進(jìn)程。

       實話實說，遇到騙和傻，沒辦法，并不代表長租公寓前景不美好。我一向強(qiáng)調(diào)，長租公寓未來市場非常大，房地產(chǎn)市場也正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2020年，中國租房市場租金總收入價值會達(dá)1.6萬億。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。這塊大蛋糕有多誘人不言而喻。

       我想說，除了潘石屹提到的兩種人，其實還有一種，那就是在低調(diào)潛行，積蓄力量，未來誰能在長租公寓市場中脫穎而出，現(xiàn)在還不好說，但是值得期待。長租公寓絕對不能只有潘石屹說的那兩種人。

       房價穩(wěn)定大局已定，很多城市的房價不是所有人都能承受，如何解決住房問題？租購并舉絕對是長效機(jī)制的重要組成部分。長租公寓是解決居住問題的重要渠道，集中式公寓市場需求大，且符合租購并舉的政策方向。

       不久的將來，在租賃市場發(fā)展這一塊，一定會有突飛猛進(jìn)的發(fā)展。