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摘要:最近,民政部部長(zhǎng)李紀(jì)恒發(fā)文《實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略》一文。認(rèn)為,中國(guó)目前的總和生育率已經(jīng)破了警戒線,要把握人口發(fā)展重大趨勢(shì)變化,制定長(zhǎng)期規(guī)劃,實(shí)施人口均衡發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略。而對(duì)于此,一直很受市場(chǎng)關(guān)注的馬光遠(yuǎn)老師又發(fā)聲了,馬老師認(rèn)為,在2010年中國(guó)GDP總規(guī)模超過(guò)日本之后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入明顯的減速周期,最根本的原因是中國(guó)勞動(dòng)力人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)提前到來(lái),在缺乏創(chuàng)新等其他競(jìng)爭(zhēng)要素的情況下,導(dǎo)致制造業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)全面喪失,如果不調(diào)整人口政策,延緩勞動(dòng)力人口下滑的態(tài)勢(shì),中國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速將超乎想象。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈瑞.丹特在其《人口峭壁》一書中,認(rèn)為中國(guó)人口會(huì)在2025年下降,人口下降將是中國(guó)債務(wù)、房地產(chǎn)泡沫加速破滅的根本原因。中國(guó)一系列問(wèn)題的關(guān)鍵在人口,在于改變?nèi)丝谌嫦禄内厔?shì),認(rèn)識(shí)不到這一點(diǎn),將非常可怕。最后,必須意識(shí)到,必須盡早放開(kāi)生育,并出臺(tái)鼓勵(lì)生二胎的政策。
說(shuō)實(shí)在馬老師的觀點(diǎn)一直以來(lái)都受到大家的廣泛爭(zhēng)論,那么我們要看到的是壓垮房地產(chǎn)泡沫的是不是生育問(wèn)題?
首先,我們一直都在說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的根源實(shí)際上就是人口問(wèn)題,中國(guó)之所以有之前房地產(chǎn)市場(chǎng)那么好的發(fā)展,其實(shí)最核心的原因就是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中,我們正好處于大量人口城市化的發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期,由于大量的人口同農(nóng)村轉(zhuǎn)移到了城市,從小城市轉(zhuǎn)移到了大城市,最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展起來(lái),因?yàn)橐率匙⌒校缀跏撬腥说谋仨毶钜,正是因(yàn)檫@種核心關(guān)鍵需求,導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都有非常大的市場(chǎng)剛性需成為中國(guó)房地產(chǎn)大規(guī)模高速增長(zhǎng)的重要根源。我們之前也曾經(jīng)教過(guò)大家一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn),就是房地產(chǎn)市場(chǎng)到底未來(lái)是好是壞,你買的房子到底是漲還是跌的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是看待這個(gè)城市的人口流動(dòng),如果這個(gè)城市有大量的新生勞動(dòng)力流入,是一個(gè)人口長(zhǎng)期流入的城市的話,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就一定會(huì)呈現(xiàn)比較好的發(fā)展前景。如果你的城市是一個(gè)人口凈流出的城市,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然會(huì)有下跌的趨勢(shì)。
其次,我們用這套邏輯來(lái)看馬老師的觀點(diǎn),從目前來(lái)看,一旦中國(guó)的人口出生水平開(kāi)始不斷下降的話,那么必然會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是大于人口的需求,雖然這種供給和需求的差異伴隨著中國(guó)還有一定程度的城市化會(huì)有調(diào)整,但是從長(zhǎng)期宏觀的角度來(lái)看,只要人口的下降出現(xiàn)的話,那么必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度不足,這是一個(gè)客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。而我們?cè)賮?lái)看中國(guó)當(dāng)前的人口和勞動(dòng)的問(wèn)題,中國(guó)60歲人口占全部人口的比重,迅速?gòu)?980年的8%提高到1990年的9.7%、2000年的11.2%和2010年的13.5%,到2019年,中國(guó)我國(guó)60歲及以上人口約有2.54億,占總?cè)丝诘?8.1%。預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉,60歲及以上人口將達(dá)到4.87億,約占總?cè)丝诘?5%。從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看,中國(guó)的人口老齡化問(wèn)題會(huì)不斷加速。而老年人本身由于缺乏足夠的市場(chǎng)購(gòu)買力,實(shí)際上并不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
第三,對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái),我們到底該怎么看呢?伴隨著中國(guó)人口老齡化的不斷推進(jìn),實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再想像之前一樣擁有長(zhǎng)期高速的發(fā)展也已經(jīng)是一個(gè)不太現(xiàn)實(shí)的事情,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu),從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較好的發(fā)展。通過(guò)形成比較優(yōu)質(zhì)的,改善性的居住條件,這才是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)主要發(fā)展方向。