北京的政策的確凍結(jié)了需求，但問題在于，這政策也抑制了供給。短期里，價(jià)格上漲可能被抑制住(實(shí)際未必)，但是減少更多的卻是成交量，并且伴隨著房租的上漲。政策長期執(zhí)行，房價(jià)當(dāng)然大跌，但是這政策副作用大：房價(jià)下跌弱勢群體還是買不起房子，房租上漲，反而增加弱勢群體生活負(fù)擔(dān)，加劇社會(huì)矛盾;生活成本上升，阻礙地方長期競爭力的提升;等等。

　　這政策長期執(zhí)行的可能性不大。恰恰相反，當(dāng)房價(jià)真的要大幅下降的時(shí)候，我們倒是更愿意相信政府又會(huì)出來救市的。只是因?yàn)槟剔r(nóng)要倒奶殺牛，奶協(xié)竟然把鮮奶蛋白含量和菌群數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)倒回去二十年。試問：是地方政府更重，還是奶農(nóng)更重?

　　北京的調(diào)控細(xì)則，涉及到供給、需求方方面面，甚至利用輿論引導(dǎo)都考慮到了。不可謂不全、不嚴(yán)、不重，但是具有硬約束力的還是需求面。所謂增加土地和公租房供給，其實(shí)很是有一點(diǎn)空頭支票的味道。在土地財(cái)政下，增加公租房供給與財(cái)政收入最大化之間是矛盾的。不首先解決土地政府壟斷和土地財(cái)政的問題，地方政府怎么有激勵(lì)大幅增加土地和公租房供給呢?

　　當(dāng)今地方政府，早已債臺高筑，不改革財(cái)政體制，找到穩(wěn)定的替代財(cái)源，地方政府又拿什么去增加公租房供給?所以，真正可以落實(shí)的還是對于本地人購買兩套以上住房和外地人購買一套(需要在北京納稅5年以上)及一套以上住房的限制。

　　在貨幣和信貸總量不減少的條件下，這樣的調(diào)控細(xì)則只是把購房需求凍結(jié)在那里，并沒有真正減少需求。后果是，手中已有的房屋變得更加稀缺了，人們反而不會(huì)賣出手中的房子。事實(shí)上，由于對于外地人在北京購房的限制，變得稀缺起來的已經(jīng)不僅僅是北京的房子，北京人(身份)本身變得更加值錢了。已經(jīng)有人在調(diào)侃北京人如何不停地與外地人假結(jié)婚離婚來生財(cái)了。這當(dāng)然未必成真，畢竟通過與北京人假結(jié)婚離婚來購買北京的房子，代價(jià)高了些。但是，確實(shí)也反映在新調(diào)控辦法下已有的北京的房子稀缺性是增強(qiáng)了。

　　重慶、上海的房產(chǎn)稅不一樣。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然有尋求穩(wěn)定替代性稅源的成分，但的確有抑制房市過度投機(jī)和房價(jià)過快上漲的作用。而且我們也認(rèn)為，雖然還存在房產(chǎn)稅合法性以及財(cái)政陽光化等一些列問題，但用房產(chǎn)稅這樣的價(jià)格變量去抑制房市過度投機(jī)和房價(jià)過快上漲，效率損失最小，也最是可置信：不會(huì)給地方政府帶來財(cái)政問題，又富于彈性，稅率多少，第幾套、多大面積起征，好操作，也不容易鉆政策空子。不要看到重慶、上海只是象征性征收房產(chǎn)稅，就低估了重慶、上海的試點(diǎn)意義。房產(chǎn)稅試點(diǎn)成功，給中央政府大幅度增加了政策選擇和執(zhí)行的空間。

　　有趣的是：為什么大多數(shù)城市選擇的是限購令，而不是房產(chǎn)稅?因?yàn)榍罢邠p害的是還沒有購房的新人的利益，不損害已經(jīng)購房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算購房的新人，還是已經(jīng)購了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面積的房子，都得承擔(dān)這稅賦，不易逃避。政策選擇之所以如此，其實(shí)還是一個(gè)自己的刀不愿削自己的把的問題。想想看，政策制定者誰沒有幾套房子?

　　但是現(xiàn)在形勢起了變化。中東、北非的動(dòng)亂示范效應(yīng)不可小覷。不要以為，那只是政治問題，其實(shí)更多的是經(jīng)濟(jì)、民生的問題。老百姓只要能夠過上安居樂業(yè)的日子，那管你什么民主、自由、多黨。近年來，我們經(jīng)濟(jì)雖然高速增長，但是民生問題卻有惡化的趨勢，問題就集中在住房上。中央政府用簽訂責(zé)任狀的方式要求地方政府增加保障性住房供給，這已不是需要，是迫切需要。在這個(gè)背景下，房產(chǎn)稅山雨欲來，各地將不得不征收。

　　要抑制房價(jià)，除了要減少需求，更要增加供給。北京的細(xì)則恰恰在于，沒有考慮供給一方面。倒也不是他們沒有考慮供給，而是他們的框架具有內(nèi)在矛盾，不可能真正增加供給。僅僅靠凍結(jié)需求的辦法，可以將房價(jià)一時(shí)抑制住，甚至降下來，但不可持續(xù)。一旦政策松動(dòng)，反彈必然。是的，不改革稅制，政府沒有穩(wěn)定的替代性收入來源，政府是承擔(dān)不起房價(jià)大幅下降的，到時(shí)候政策必然反復(fù)，救市又會(huì)再來。

　　沒有穩(wěn)定的替代性收入來源，土地、公租房等不可能有效供給。房市的全部問題在于政府。過度的貨幣發(fā)行和信貸擴(kuò)張，這不是他人的錯(cuò);土地政府壟斷，這也不是他人的錯(cuò)。不把這兩個(gè)毒瘤去除，那就調(diào)來調(diào)去，永無寧日地調(diào)下去，但這樣得好處的只是參與調(diào)控和管制的政府官員。