商品房市場(chǎng)的最初，也是在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)30年的基礎(chǔ)上，而98年，農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從78年改革開(kāi)放算起，承包經(jīng)營(yíng)已經(jīng)達(dá)到了20年，剩余的10年經(jīng)營(yíng)權(quán)，在土地國(guó)有概念下，國(guó)家征用土地，只需考慮10年的地上物與青苗補(bǔ)償即可。

　　最初還存在土地?zé)o償劃撥的可能，產(chǎn)生了天通苑與回龍觀這類(lèi)真實(shí)的經(jīng)適房的土地原因。而目前的無(wú)償劃撥，只是地方政府把土地出讓的凈收益讓給開(kāi)發(fā)保障房的企業(yè)，而事實(shí)上，征用拆遷安置過(guò)程的成本，政府已經(jīng)沒(méi)有能力做到。這也是最初70%經(jīng)適房與30%的商品房設(shè)計(jì)，根本無(wú)從執(zhí)行的真實(shí)原因。

　　所以，對(duì)土地財(cái)政的全民錯(cuò)誤理解，把一切責(zé)任完全歸于政府，特別是地方政府，完全是錯(cuò)誤的，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程的來(lái)龍去脈根本無(wú)知的表現(xiàn)。最初的回龍觀，天通苑經(jīng)適房項(xiàng)目，與周邊的商品房部分的房?jī)r(jià)并無(wú)太大差距。只是在02年監(jiān)察部與國(guó)土部等部委聯(lián)合出臺(tái)的土地招拍掛政策，04年突然一刀切的8.31大限之后，土地價(jià)格突然飛速增長(zhǎng)，才把無(wú)償劃撥土地的經(jīng)適房與商品房的土地成本拉大差距，顯示出經(jīng)適房的優(yōu)勢(shì)。

　　我們的房地產(chǎn)宏調(diào)起自2003年6月12日的121房貸政策。雖然被隨后出臺(tái)的國(guó)務(wù)院18號(hào)文完全否定，但是，我們看到的是，由于各部門(mén)各自為戰(zhàn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，一次次的調(diào)控措施，基本走向了目的的反面。

　　2003年8月的國(guó)務(wù)院18號(hào)文，在改革開(kāi)放普遍富裕的情況下，把住房產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，本來(lái)是最大限度的滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)與文化生活需要的必然。而且，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程，是在建國(guó)初期的土地改革，與98年前50年的福利分房歷史之下的改革，也是在高自有居住率狀態(tài)下的啟動(dòng)市場(chǎng)。應(yīng)該說(shuō)，我們的基本居住早已滿(mǎn)足，但是，居住水平卻十分有限。

　　那么，現(xiàn)在批評(píng)老的經(jīng)適房項(xiàng)目賣(mài)給富裕人群的事實(shí)，也就沒(méi)有任何道理了。事實(shí)上，經(jīng)適房的最初產(chǎn)生時(shí)期，由于配套不完善，交通并不便利，并不被市場(chǎng)追捧，而普通消費(fèi)人群，根本也不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的實(shí)力。

　　但是，我們錯(cuò)誤的選擇了收緊地根與銀根的雙緊政策，高層認(rèn)為：只要是不給地，也不給錢(qián)，房?jī)r(jià)必然跳水。這種腦子的進(jìn)水程度，我認(rèn)為是一腦子進(jìn)了整個(gè)太平洋的水!只是在09年，我們才意識(shí)到，必須靠加大土地供應(yīng)，才能遏制住房?jī)r(jià)的漲幅。

　　明明是市場(chǎng)供求關(guān)系出了問(wèn)題，明明是04年8.31大限之后的05、06年土地供應(yīng)嚴(yán)重下降出現(xiàn)問(wèn)題，才造成的07年地價(jià)在拍賣(mài)的情況下，在央企國(guó)企產(chǎn)能過(guò)剩企業(yè)與中小制造業(yè)危機(jī)，大量資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲的局面;明明07年的銀監(jiān)會(huì)9.27房貸政策導(dǎo)致08年的行業(yè)萎縮，并造成08年全年與09年上半年土地上市量嚴(yán)重下降，導(dǎo)致09年下半年到2010年住房供應(yīng)總量下降，導(dǎo)致消費(fèi)者恐慌性追漲，但是，我們又一次把責(zé)任完全歸于開(kāi)發(fā)商的道德血液出了問(wèn)題。高層的錯(cuò)誤，被完全規(guī)避，這是不顧事實(shí)，也不會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　只剩下賭氣了，市場(chǎng)手段的缺失，已經(jīng)把調(diào)控逼向了死胡同。調(diào)控，實(shí)在是歷史性的國(guó)內(nèi)玩笑! 那么，只能選擇更加蘊(yùn)含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的限購(gòu)限價(jià)限貸，打壓投資性需求的努力，目前已經(jīng)開(kāi)始打壓首套房需求。而事實(shí)上的保障性安居工程，卻與普通消費(fèi)者關(guān)系不大。目前的政策，只是筑壩堰塞湖!八越筑越高，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大!