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葉檀:房產(chǎn)稅如何才能成為樓市的殺手锏

發(fā)布時間:2011-10-07  來源:葉檀博客  編輯:狄海霞

  中國房地產(chǎn)調(diào)控將近兩三年就有一次,如此頻繁的調(diào)控卻未尋找到市場與公平之鑰,頻繁改弦更張,卻未能使中國地方政府?dāng)[脫土地財政依賴癥,未能讓平衡的貨幣政策成為房地產(chǎn)市場的壓艙石。如果此次調(diào)控收效被視為限購政策的成就,沿著行政手段飛奔,限購是飲鴆止渴的行為,將使中國房地產(chǎn)市場重回福利分配占據(jù)大頭的老路。

  9月6日,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布《8月全國百城價格指數(shù)》,百城均價與7月基本持平,56個城市環(huán)比上漲,44個城市環(huán)比下跌。全部披露完中報的173家上市房企,營業(yè)收入及凈利潤兩項指標(biāo)均同比上升的僅71家,占比四成,與此同時,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅存銷比始終處于歷史高位。種種數(shù)據(jù)說明,房地產(chǎn)市場的黃金時期已經(jīng)過去。

  房地產(chǎn)市場的改革與土地財政、稅費結(jié)構(gòu)的改革結(jié)合在一起,才能擺脫各政府層級財政對峙的頑疾,隔幾年房地產(chǎn)大起大落的周期如瘟疫般卷土重來。短周期的背后是激烈的利益博弈,是土地財政在中國財政體系內(nèi)的畸形發(fā)展。

  據(jù)《經(jīng)濟參考報》9月7日報道,重慶醞釀?wù){(diào)整房產(chǎn)稅改革方案,可能擴大征收范圍。重慶市市長黃奇帆近日接受媒體采訪時也表示,重慶不是為了殺高房價而出臺房產(chǎn)稅,重慶發(fā)布房產(chǎn)稅改革試點政策將促使財稅體制更加完善、房地產(chǎn)市場更加健全。推出房產(chǎn)稅的目標(biāo)只能有一個,即實行土地財政與房產(chǎn)稅雙軌制,逐步把地方政府從土地收益中剝離出來,使政府在法定稅收原則下依靠稅收維持生計,而不是成為大地主,獲得大宗資本溢價與民爭利,在愈演愈烈的瘋狂掠地戰(zhàn)中坐困火山口。

  重慶自今年1月28號開征房產(chǎn)稅,估算征收的稅額可能在1億到2億之間;上海市國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局有關(guān)負責(zé)人年中在網(wǎng)絡(luò)上與網(wǎng)友互動時透露,上海市房產(chǎn)稅試點總體平穩(wěn),認定應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房約七千多套。

  實質(zhì)上,重慶房產(chǎn)稅的本質(zhì)是“豪宅稅”,房產(chǎn)稅變相成為豪宅懲罰稅。征收門檻高稅率低:獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。以主城區(qū)均價7000元計,達到每平米21000元以下者征0.5%的稅收。

  修改后的房產(chǎn)稅改革“擴圍”的一個可能是把高檔住房范圍擴大,比如將高檔住房界定為建筑面積交易單價達到主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價1.5倍(含1.5倍)以上的住房,未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房,將適時納入征稅范圍。其實質(zhì)是擴大高檔住宅的外延,同時涵蓋多套普通房的投資者,征收范圍更廣,加重對投資者的打擊。

  上海的房產(chǎn)稅實質(zhì)是“新房稅”,采取既往不咎的原則,意圖抑制新進入房地產(chǎn)市場的投資者,不可能以增加持有成本的方式趕出存量房投資者,效果不溫不火在情理之中。推出房產(chǎn)稅比不推出好,但推出房產(chǎn)稅之后又限購的行為,卻給反對稅收者以口實,并且推導(dǎo)出對房產(chǎn)稅的心虛,寧可乞靈于行政手段,也不愿意在稅收改革上大費周章。

  房地產(chǎn)調(diào)控多管齊下,限地根限銀根,取消稅費優(yōu)惠,如今又大規(guī)模推出限購舉措,難以對各項政策的具體效果進行量化分析。從筆者了解的情況看,在投資價格居主居地位的房地產(chǎn)一線城市,在限購令出臺之后,房地產(chǎn)才進入恐慌期。正因為如此,有關(guān)部門食髓知味,試圖擴大限購范圍,將房價上漲過快的二三線城市全部納入限購范圍。

  限購使人力資源、勞動力資源畫地為牢,延緩了中國市場經(jīng)濟所亟需的稅收改革進程,在調(diào)控房地的同時,地方土地財政未受觸動就是例證。更嚴(yán)重的是,形成全國大一統(tǒng)市場的基礎(chǔ)條件資金、人力的自由流動被限制,戶籍溢價上升,這是市場經(jīng)濟的反動。當(dāng)我們以軟弱的房產(chǎn)稅對抗投資者,以嚴(yán)厲的行政舉措對抗流動的資金,是在以毒攻毒,毒性并不比高房價更小。

  黃奇帆先生對房產(chǎn)稅的論述,顯示一些官員非常清楚房產(chǎn)稅的意義與價值所在,逐步以房產(chǎn)稅取代限購才是正道。房地產(chǎn)價格松動,為久盼房價下挫者帶來一絲安慰。任何持久的安慰,必須建立在市場的理念,與公平透明高效的政策上。歡慶為時尚早,房價下跌的原因需要深層思考。

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