摘要：2018年伊始至今，房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，調(diào)控持續(xù)升級(jí)。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求；另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)，希望通過(guò)有效供給匹配有效需求推動(dòng)市場(chǎng)整體穩(wěn)定。多個(gè)城市也紛紛落實(shí)地方主體責(zé)任，截至6月底已有50余個(gè)地級(jí)以上城市和10余個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策。針對(duì)日后的政策走向，艾堂明表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)大的政策層面仍以調(diào)控為主，中央的幾次表態(tài)也非常明確。如“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”之類堅(jiān)定的用詞，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)政策導(dǎo)向進(jìn)行定性，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度在至少一年時(shí)間里不會(huì)放松。

在艾堂明看來(lái)，目前國(guó)家倡導(dǎo)資金流向?qū)嶓w企業(yè)，避免過(guò)多的流向房地產(chǎn)行業(yè)，房企資金過(guò)多勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致杠桿增高。在大的政策趨勢(shì)下，房企也在積極轉(zhuǎn)型。由于房企體量較大，轉(zhuǎn)型效果的顯現(xiàn)需要時(shí)間，同時(shí)政策變化體現(xiàn)在財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上有一定的滯后性。

三四線城市拿地激進(jìn)、高周轉(zhuǎn)產(chǎn)生的高利潤(rùn)難以維系

對(duì)于2018上半年房企業(yè)績(jī)方面，艾堂明表示，正榮地產(chǎn)、新城控股等利潤(rùn)增速很快，碧桂園和恒大利潤(rùn)也有大幅增長(zhǎng)，金地等老牌房企則有點(diǎn)掉隊(duì)。這三類可以說(shuō)是比較典型的房企代表。

以新城控股和正榮地產(chǎn)為代表的房企規(guī)模相對(duì)較小，基數(shù)較低，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)翻倍比較容易。后面或許還會(huì)有更多的業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的后起之秀，但是企業(yè)規(guī)模和體量無(wú)法和大型房企相比。

以碧桂園、恒大等為代表的表現(xiàn)優(yōu)秀的龍頭企業(yè)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的很大一部分原因是多年來(lái)三四線城市大量的土地儲(chǔ)備。恰逢這兩年三四線城市房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)口，三四線城市房?jī)r(jià)基數(shù)低，很容易實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻番。激進(jìn)拿地的態(tài)度，高速的開發(fā)和周轉(zhuǎn)，再趕上房?jī)r(jià)上漲從一二線城市蔓延到三四線城市的風(fēng)口，這類房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了快速提升。

但是由于三四線調(diào)控政策也在不斷收緊、去庫(kù)存也基本完成、棚改貸款也同時(shí)收緊，三四線城市的增速也面臨瓶頸。未來(lái)此類房企可能會(huì)布局到優(yōu)秀的三線城市和一二線城市，和一些老牌房企的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，利潤(rùn)高增長(zhǎng)將難以維系。這也是所有的房企都會(huì)面臨的后續(xù)如何持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。

房企多元化任重道遠(yuǎn)

2018年為了順應(yīng)調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)變化，房企紛紛都在深化轉(zhuǎn)型，尋求多元化發(fā)展之路。談及房企尋求多元化變革時(shí)，艾堂明表示，在如今調(diào)控不斷收緊，限房?jī)r(jià)等政策和銀行貸款利率不斷上升的影響下，房企拿地相當(dāng)謹(jǐn)慎。拿地蓋房賣房產(chǎn)生的利潤(rùn)大不如前。房企不再拘泥于傳統(tǒng)開發(fā)賣房，都在尋找多元化的投資模式。但是，多元化的轉(zhuǎn)型之路任重道遠(yuǎn)，如何進(jìn)行從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，重塑商業(yè)模式，是房企面臨的重大問(wèn)題。如萬(wàn)達(dá)的文旅資產(chǎn)和商業(yè)資產(chǎn)、恒大投資體育運(yùn)動(dòng)等，但是目前都沒(méi)有特別明顯的盈利。還有一些房企投資長(zhǎng)租公寓，利潤(rùn)很低，且回款周期很長(zhǎng)。

關(guān)于房企轉(zhuǎn)型的方向，艾堂明分析指出，房地產(chǎn)和以傳統(tǒng)制造為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向是新興產(chǎn)業(yè)和高科技行業(yè)，為了更高質(zhì)量的發(fā)展，轉(zhuǎn)型過(guò)程的陣痛是難免的，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大有裨益。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比會(huì)下降，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向精細(xì)化運(yùn)作、高質(zhì)量發(fā)展的道路。

過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太容易，導(dǎo)致一些房企沒(méi)有動(dòng)力去深入探索多元化發(fā)展。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，其實(shí)僅住房方面就有很多方向可以選擇，像智能建筑，智能家居，環(huán)保建筑，裝配式的建筑等。也可以去相關(guān)的上下游進(jìn)行發(fā)展，如上游的原材料行業(yè)，下游家居、家裝行業(yè)等，更多的房企會(huì)在這方面進(jìn)行探索和實(shí)踐。

股市資金逐漸向行業(yè)龍頭聚集

關(guān)于房地產(chǎn)公司A股多年的低估值和低溢價(jià)，艾堂明提出，這是行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的想象空間不足，不能夠給股民帶來(lái)足夠的故事和未來(lái)的預(yù)期，包括炒作的概念和題材。但是房地產(chǎn)行業(yè)在走向成熟的同時(shí)股市也在成熟，優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司在股市中會(huì)逐漸占據(jù)優(yōu)勢(shì)。股市逐漸作用在價(jià)值投資層面上，大多數(shù)地產(chǎn)公司屬于中小公司，不受資金青睞，再加上股市持續(xù)低迷。艾堂明預(yù)計(jì)，受政策等的影響，未來(lái)股市資金會(huì)逐漸向龍頭房企聚集。

融資渠道收緊 房企融資壓力大增

關(guān)于房企融資難得現(xiàn)狀，艾堂明分析道，房企融資主要有銀行貸款和發(fā)債兩種形式。由于政策的影響，目前銀行貸款難度較大，且貸款利率漲幅較多，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇發(fā)企業(yè)債。企業(yè)發(fā)債是一種比較方便和直接的融資方式。但是最近債券違約的情況越來(lái)越多，實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè)，發(fā)債會(huì)很困難。之前有報(bào)道稱東方園林計(jì)劃發(fā)債10億，實(shí)際發(fā)行規(guī)模僅有5000萬(wàn)。實(shí)力較強(qiáng)的東方園林尚且如此，小規(guī)模的房企更不用說(shuō)。上市房企還可通過(guò)股市增發(fā)融資，但是現(xiàn)在打的政策背景下，證監(jiān)會(huì)對(duì)此有限制，目前不太可行。還有一些企業(yè)會(huì)選擇海外融資，海外融資的利率低，融資成本小。但是最近一段時(shí)間人民幣在持續(xù)走低，匯率變化也是潛在的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于房企半年報(bào)出現(xiàn)的個(gè)別企業(yè)開工面積為零，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流就變成負(fù)的現(xiàn)象，艾堂明指出，企業(yè)籌集到現(xiàn)金以后，必然最大的支出是去拿地，但是并沒(méi)有開工，這個(gè)可能和個(gè)別企業(yè)的開發(fā)周期有關(guān)系，要么是剛剛拿到地，還沒(méi)有開工。要么是故意放慢開工的進(jìn)度，因?yàn)榭赡芊科笠�思考開工之后怎么去化的問(wèn)題。如果說(shuō)企業(yè)取得的地塊所處的城市也是嚴(yán)格限價(jià)的，現(xiàn)在的限制價(jià)格對(duì)較低，企業(yè)肯定不想那么快地進(jìn)行開工、銷售。其實(shí)現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)的策略就是拖慢一點(diǎn)，等待著政策的放松，相當(dāng)于是一個(gè)變相的捂盤惜售，但是這樣也存在一個(gè)問(wèn)題，有些城市政策執(zhí)行得比較嚴(yán)格的話，開發(fā)用地長(zhǎng)期不開發(fā)也會(huì)存在會(huì)把土地收回的情況。 所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)還是需要理性，有些企業(yè)拿了那么多的錢，怎么花？也是一個(gè)問(wèn)題。