摘要：年中已過，各大房企陸續(xù)披露了2018上半年的財(cái)報(bào)情況，在去杠桿背景之下，房企資金多渠道收緊，限購(gòu)、限價(jià)等政策依舊壓力持續(xù)，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)非常復(fù)雜。相關(guān)媒體系列報(bào)道通過追蹤房企半年報(bào)的披露，透過數(shù)據(jù)解析房企上半年的表現(xiàn)，特邀億翰智庫(kù)首席研究員張化東，通過財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)結(jié)合行業(yè)發(fā)展背景、企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯等全面剖析房企半年報(bào)，關(guān)注未來半年行業(yè)走勢(shì)。

未來全國(guó)房地產(chǎn)投資增速會(huì)小幅回落

今年以來，國(guó)內(nèi)金融環(huán)境處于嚴(yán)監(jiān)管形勢(shì)下，結(jié)構(gòu)性去杠桿在穩(wěn)步推進(jìn)，各城市房地產(chǎn)調(diào)控也在持續(xù)密集地實(shí)施。在調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資還在增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%。

關(guān)于未來全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展趨勢(shì)，張化東表示，從國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治格局角度來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不允許再進(jìn)一步增加杠桿，加杠桿的空間有限。同時(shí)，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很高，預(yù)計(jì)下半年甚至明年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏緊，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)放松的可能性不大。

目前全國(guó)80%的城市樓市調(diào)控相對(duì)較寬松，其樓市表現(xiàn)尚可，而20%樓市調(diào)控較嚴(yán)的城市，會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，但影響不大。因此未來全國(guó)房地產(chǎn)投資增速會(huì)小幅回落。

規(guī)模是通往未來的橋梁

目前，各大房企已陸續(xù)披露了上半年財(cái)務(wù)報(bào)告，碧桂園、恒大、萬(wàn)科穩(wěn)坐行業(yè)前三，銷售額均已超3000億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)42.8%、24.6%和9.9%；以新城控股、正榮地產(chǎn)等為代表的黑馬，銷售額及營(yíng)業(yè)收入增速明顯；也有一些老牌房企卻出人意料，上半年銷售業(yè)績(jī)未達(dá)市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于上述現(xiàn)象，張化東分析稱，從今年TOP200房企的銷售數(shù)據(jù)來看，這200家房企7月份銷售業(yè)績(jī)環(huán)比6月份出現(xiàn)了明顯的下滑，下滑幅度約為20%—30%，銷售業(yè)績(jī)排名梯度不同的企業(yè)下滑幅度也不相同。其中，TOP10房企下滑程度較低，約為20%，TOP50房企下滑約30%。此外，8月份并沒有出現(xiàn)意料中的反彈。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有兩方面，一是部分城市的購(gòu)房者預(yù)期和開發(fā)商狀態(tài)發(fā)生了一些轉(zhuǎn)換，例如，原來房?jī)r(jià)漲幅非�？斓娜�四線城市正處于價(jià)格略微透支的狀態(tài)，人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期在下降，樓盤去化率從原來的80%—90%，甚至100%，下滑至65%—70%；二是由于去杠桿等政策和一些龍頭房企快周轉(zhuǎn)中存在一些問題，使得這些房企開始主動(dòng)放慢發(fā)展和銷售的速度。

不過，隨著傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”的到來，張化東認(rèn)為，未來房企全年銷售增速還是會(huì)提高。目前現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局基本上接近于“30：50”，即前30強(qiáng)房企能占到整個(gè)市場(chǎng)份額的50%。未來行業(yè)集中度會(huì)越來越高，行業(yè)發(fā)展會(huì)向頭部集中，跑的較快的房企可能會(huì)越來越快。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在上升中，但3-5年后甚至未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)不斷下降。當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)率下降到5%左右時(shí)，很多開發(fā)企業(yè)將會(huì)退出，行業(yè)將會(huì)迎來大洗牌。隨著頭部集中，房地產(chǎn)行業(yè)完全調(diào)整之后，利潤(rùn)率才重新開始鞏固。

張化東強(qiáng)調(diào)，規(guī)模是通往未來的橋梁，對(duì)房企來說，利潤(rùn)率永遠(yuǎn)排在第二位，第一位是規(guī)模，沒有規(guī)模的利潤(rùn)是“空中樓閣”。

張化東還認(rèn)為，虧損房企基本上都是“不務(wù)正業(yè)”的企業(yè)，現(xiàn)在絕大部分房企還沒有多元化的資本，年銷售額一千億以下的房企應(yīng)該要非常謹(jǐn)慎地去談?wù)摱嘣�化或者是去大張旗鼓地做多元化�?/p>

“是否進(jìn)行多元化，不是房企可以選擇的問題，這是房企到了一定資產(chǎn)規(guī)模后必須考慮的問題。比如當(dāng)房企資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3000億元時(shí)，不進(jìn)行多元化是走不通的，”張化東稱，多元化圍繞主業(yè)發(fā)展會(huì)是比較好的選擇。

張化東建議，房企資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到500億或600億時(shí)，應(yīng)該嘗試下多元化布局，不一定投較多的資本，但是一定要多了解。否則，當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一千億元時(shí)再進(jìn)行多元化，就有些晚了。

房企增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)生性增長(zhǎng)

談及房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)，張化東表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)不是五年之前的房地產(chǎn)企業(yè)，它增長(zhǎng)不單是外生性的增長(zhǎng)。很多人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理并不是很了解，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)無外乎是先找金融機(jī)構(gòu)配合拿地，蓋房子找設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，再找建筑商代建，然后再找銷售代理公司做銷售。現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行效率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的想象，之所以這些大企業(yè)利潤(rùn)開始顯現(xiàn)出來，小企業(yè)利潤(rùn)反倒沒有，就是因?yàn)閮?nèi)部運(yùn)行效率高的企業(yè)是內(nèi)生性的動(dòng)力在驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，或者原來所說的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在微觀經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，這讓企業(yè)發(fā)生了質(zhì)的變化，行業(yè)和企業(yè)之間現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了脫鉤，行業(yè)在降維的同時(shí)企業(yè)開始升維，實(shí)際出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的分化。

企業(yè)發(fā)展不在是單一行業(yè)周期帶來的影響，更多的體現(xiàn)在是一個(gè)企業(yè)本身內(nèi)生性的增長(zhǎng)。碧桂園、中梁增長(zhǎng)很快，不是單純的財(cái)報(bào)披露數(shù)字的增長(zhǎng)，是有很多“量化分權(quán)”經(jīng)營(yíng)模式的提升，還有內(nèi)部激勵(lì)制度。家電制造行業(yè)這些年迅速的發(fā)展，但也沒有企業(yè)真正把阿米巴能夠執(zhí)行到50%、60%的，海爾集團(tuán)一直在經(jīng)營(yíng)管理上踐行阿米巴模式，海爾本身管理現(xiàn)在叫做人單合一，人單合一雖然已經(jīng)做的很好了，但是海爾實(shí)際推進(jìn)速度還是不像中梁這種發(fā)展程度，可能連初步碧桂園發(fā)展速度都沒有達(dá)到。中梁地產(chǎn)的阿米巴模式滲透率達(dá)到了80%，這是非常先進(jìn)的。所以，現(xiàn)在理解開發(fā)企業(yè)，對(duì)于企業(yè)利潤(rùn)、銷售、效率或者它本身的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)，應(yīng)該是放在內(nèi)部上，房地產(chǎn)企業(yè)提升管理經(jīng)營(yíng)模式抗行業(yè)周期能力會(huì)越來越強(qiáng)，未來會(huì)出現(xiàn)一批逆行業(yè)增長(zhǎng)的企業(yè)，張化東如是說。

房企負(fù)債的緊張是常態(tài)

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，從全行業(yè)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到79.89%，個(gè)別房企的負(fù)債率更高。“房企負(fù)債的緊張是常態(tài)”張化東認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注其抗極端情況如現(xiàn)金流出現(xiàn)的問題。房企負(fù)債的提升不是風(fēng)險(xiǎn)上漲的理由，房企持有的現(xiàn)金量和一些實(shí)際業(yè)務(wù)推進(jìn)的速度以及行業(yè)是否有極端情況出現(xiàn)，也是需要重點(diǎn)關(guān)注的。

對(duì)于目前個(gè)別房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。張化東分析稱，大部分企業(yè)在發(fā)展過程中，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一定為負(fù)。這主要是因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">土地投資，而土地投資的時(shí)間周期比較長(zhǎng)。

此外，對(duì)于部分房企銷售額、收入、凈利潤(rùn)提升，市值反倒縮水的現(xiàn)象，張化東表示，地產(chǎn)股被低估，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期性行業(yè)，受政策影響很大。目前來看，房企市盈率處于正常水平。房企是否存在內(nèi)生性增長(zhǎng)，以及房企的內(nèi)生性增長(zhǎng)來自企業(yè)內(nèi)部還是行業(yè)，這個(gè)問題已經(jīng)出現(xiàn)了分化，并且越來越嚴(yán)重。從這個(gè)角度看，龍頭房企相對(duì)小型房企，通常會(huì)享受相對(duì)比較高的估值。