摘要：2017年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的8項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。此前召開的中共中央政治局會(huì)議，將“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”列為重點(diǎn)工作之一。自2016年“9·30”這一輪樓市調(diào)控以來，我國房地產(chǎn)形勢(shì)正在發(fā)生新變化，加快住房制度改革和建立長效機(jī)制的條件漸趨成熟。為此，相關(guān)媒體特邀請(qǐng)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)科學(xué)研究所原所長潘璠就加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)的話題進(jìn)行系列評(píng)析，歡迎讀者關(guān)注并參與討論。

上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)業(yè)在我國日漸崛起，居民住房呈現(xiàn)福利分房和市場(chǎng)化購房并存的局面。至本世紀(jì)，隨著福利分房逐漸終結(jié)，商品房市場(chǎng)有了更大規(guī)模發(fā)展。同時(shí)，政府陸續(xù)采取經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限房”、廉租房等形式，解決收入相對(duì)較低家庭的住房問題�？v觀房地產(chǎn)業(yè)20多年的發(fā)展，其在改善人民居住條件和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面確實(shí)發(fā)揮了積極作用。

第一，極大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，2016年全國商品住宅銷售面積達(dá)13.7億平方米，是1998年的12.7倍，僅從2005年到2016年的12年間，即銷售商品住宅108億平方米；而從2005年到2015年的11年間，全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售成套住宅達(dá)7723萬套。

第二，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)作用明顯。2015年，我國房地產(chǎn)業(yè)在GDP總量中占比為6%，比1978年的2.2%和1998年的4%分別提高了3.8個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。在多數(shù)年份中，房地產(chǎn)業(yè)增速在按季度核算發(fā)布的九大行業(yè)中位居前三。如果考慮其對(duì)建筑、建材等諸多相關(guān)行業(yè)的連帶關(guān)系，及稅收、就業(yè)等方面的作用，其貢獻(xiàn)則更大。

由于房地產(chǎn)業(yè)存在較大剛需，且相對(duì)不需要更高的科學(xué)技術(shù)作支撐，投入資金回收較快，以致很多地方將其作為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，個(gè)人投資者也大舉涌入，一些地區(qū)對(duì)土地財(cái)政的依賴甚至到了欲罷不能的程度。這都對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活產(chǎn)生了負(fù)面影響。

一是拉高了房價(jià)，使居民實(shí)際購房能力下降。從1998年到2015年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的每平方米房屋建筑面積造價(jià)增長1.5倍，但每平方米商品房售價(jià)則增長2.3倍；造價(jià)占售價(jià)的比重也由59%降至45%。盡管相關(guān)口徑有差異，但仍可說明兩者間的變化趨勢(shì)，也表明房屋價(jià)格偏離價(jià)值的程度在擴(kuò)大。很多剛需民眾或望房興嘆，或傾三代人之力并背上巨額房貸才能購房。

二是帶來了樓市泡沫，加大了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。國際上通常以售租比來反映樓市的投資潛力和泡沫化程度，以單位面積售價(jià)和租價(jià)比較，在200至300范圍內(nèi)比較合理。但在我國一二線城市，這個(gè)比例達(dá)到400至600甚至更高，泡沫已經(jīng)很明顯。在此情形下還有大量炒房資金進(jìn)入樓市，甚至在調(diào)控形勢(shì)下依然以自有資金入市，原因在于這些人對(duì)房價(jià)預(yù)期依然看漲。但是，泡沫到了一定程度必然破滅，國外已有前車之鑒。

2012年下半年，國家啟動(dòng)了以限購、限貸為主要措施的樓市調(diào)控。一年多后，調(diào)控效果初顯；至2015年初，商品房銷售面積和銷售額均降至最低點(diǎn)，70個(gè)大中城市房價(jià)全部呈下降之勢(shì)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化給一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來了下行壓力，當(dāng)年“9·30”起，有關(guān)部門和地方陸續(xù)松綁“雙限”措施，致使一二線城市房價(jià)高企，由此便有了始自2016年“9·30”至今的又一次樓市調(diào)控。