摘要：在去年的文章《房地產(chǎn)六個(gè)月后會(huì)變天》中，我提出，隨著管理層對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，一系列調(diào)控措施勢(shì)必出臺(tái)，這樣的調(diào)控措施再加上房地產(chǎn)自身的大周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在6個(gè)月后迎來變天。最近有人問：你之前說的6個(gè)月后房地產(chǎn)要變天的結(jié)論有變化沒？

       答案是：天已經(jīng)在變。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2016年最后一個(gè)月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅，除了廣州環(huán)比上漲0.7%，北京、上海、深圳都出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況。二線城市新建商品住宅環(huán)比盡管上漲，但比11月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，三線城市漲幅回落也很明顯。

       而15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市基本告別了去年前三個(gè)季度的瘋漲模式。其中，12個(gè)城市12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；2個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.7%，但已連續(xù)三個(gè)月漲幅回落。這是從官方統(tǒng)計(jì)的價(jià)格層面而言。

       我在過去講過，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)極為粗糙，基本無法作為投資和觀察房?jī)r(jià)的參考數(shù)據(jù)，但是，我也多次強(qiáng)調(diào)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)是能夠反映趨勢(shì)的。特別是環(huán)比價(jià)格的變化，對(duì)于判斷趨勢(shì)還是很有價(jià)值和意義的。

       當(dāng)然，我說的變化很顯然不僅僅指價(jià)格的變化。我所言的變天，指的是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體，在經(jīng)歷了一個(gè)大的上漲周期后，從趨勢(shì)以及市場(chǎng)未來的基本面、政策以及在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位，都將發(fā)生顛覆性的變化。當(dāng)然，這種變化有些是主動(dòng)而為之，但很多是因?yàn)槭袌?chǎng)本身今非昔比被動(dòng)進(jìn)行。比如，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，要擺脫這種依賴，不可能靠地方政府的自覺主動(dòng)，而只能在被迫無奈的情況下才會(huì)思變。

       回顧一下去年房?jī)r(jià)飆漲背后的推手和邏輯：2015年“3.30”政策是房?jī)r(jià)上漲的第一推手，“去庫(kù)存”則吹響了房?jī)r(jià)上漲的號(hào)角；實(shí)質(zhì)上寬松的貨幣政策為房?jī)r(jià)的上漲提供了充足的彈藥；高杠桿拿地導(dǎo)致的地王頻出疊加強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

       這些因素輪番作用的結(jié)果，一方面使得熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在幾重推力的作用下超預(yù)期瘋狂上漲，另一方面，一旦預(yù)期形成，短期改變幾乎沒有可能。以致于每一次，每一個(gè)城市的限購(gòu)似乎成了某種暗示，引發(fā)了購(gòu)房者更大的上漲預(yù)期。投資客在地王和資產(chǎn)荒的雙重恐慌中高點(diǎn)搶房，房子在這種氛圍下已經(jīng)失去了真正的居住功能，而是成了資本玩家的傳遞游戲。

       盡管從去年5月份開始，“權(quán)威人士”、中央高層不斷警示房地產(chǎn)泡沫，但市場(chǎng)的瘋狂愈演愈烈，乃至到了9月底，被迫連夜出臺(tái)調(diào)控措施，強(qiáng)制為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。當(dāng)時(shí)我預(yù)判：按照政策周期與市場(chǎng)周期多年來的時(shí)間關(guān)系，本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道。

       為什么預(yù)判房地產(chǎn)會(huì)變天，根本原因不是因?yàn)檎�策，而是因�(yàn)榉康禺a(chǎn)基本面的巨大變化。今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和過去比，無論是基本面，還是市場(chǎng)的絕對(duì)值，都已經(jīng)站在了一個(gè)歷史的高點(diǎn)。在戶均擁有住房超過1.5套，人均擁有住房面積超過35平的情況下，房地產(chǎn)未來需求的空間并不會(huì)太大，而房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系已經(jīng)完全倒掛。

       按照美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭如果每月在居住方面的負(fù)擔(dān)超過其收入的30%，就意味著這個(gè)家庭有嚴(yán)重的居住問題，而今天中國(guó)很多家庭在住房方面的負(fù)擔(dān)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)比例。房?jī)r(jià)的上漲除了吹大泡沫，對(duì)于中國(guó)的城鎮(zhèn)化并無任何好處，投資性的需求一旦見頂，房?jī)r(jià)的回落就會(huì)成為必然。

       特別是，我們必須看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今天為止四大變局：

       一是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，除了極個(gè)別的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地產(chǎn)作為最好投資品的歷史接近尾聲；

       二是經(jīng)濟(jì)和貨幣周期逆轉(zhuǎn)，過去18年中國(guó)房地產(chǎn)的周期和中國(guó)經(jīng)濟(jì)搞增長(zhǎng)的周期重疊發(fā)揮效應(yīng)，中國(guó)處在一個(gè)前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫的累計(jì)，這在很多國(guó)家都是如此，但是，這個(gè)周期在終結(jié)；

       三是人口周期的逆轉(zhuǎn)，中國(guó)已經(jīng)基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，中國(guó)人口絕對(duì)下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)會(huì)到來，80后和90后兩個(gè)最大的嬰兒潮引發(fā)的住房井噴需求正在終結(jié)，未來中國(guó)的住房需求遠(yuǎn)低于開發(fā)商炒作的數(shù)量；

       四是國(guó)際資本流入的逆轉(zhuǎn)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期的終結(jié)，國(guó)際資本減緩流入中國(guó)，甚至流出中國(guó)，導(dǎo)致的結(jié)果就是人民幣單邊升值的結(jié)束已經(jīng)開始流出，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格將面臨重估。這些因素，我過去不斷的強(qiáng)調(diào)再?gòu)?qiáng)調(diào)。

       這四個(gè)變局，也將成為中國(guó)房地產(chǎn)變天的重要因素。

       在這些顛覆性的變化下，房地產(chǎn)的內(nèi)核和基因也在悄然改變。

       在中國(guó)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成的情況下，中國(guó)一線城市以及部分二線城市已經(jīng)進(jìn)入到二手房時(shí)代。根據(jù)鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告，2016年，全國(guó)二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達(dá)到41%，比2012年提高了20個(gè)百分點(diǎn)。

       報(bào)告顯示，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步進(jìn)入二手房時(shí)代。

       房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入二手房時(shí)代，是一個(gè)城市穩(wěn)定的標(biāo)志。

       事實(shí)上，盡管中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒有完成，但是，這并不意味著每年新增住房的高需求還會(huì)持續(xù)，未來每個(gè)城市城鎮(zhèn)化帶來的住房新增需求將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。

       從增量進(jìn)入存量，從一手房市場(chǎng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)意味著，無論是開發(fā)商的盈利模式，以及政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴模式，都將發(fā)生顛覆性的變化。

       房地產(chǎn)將加速回歸服務(wù)業(yè)的本質(zhì)，將爭(zhēng)奪在住宅服務(wù)市場(chǎng)，特別是智慧小區(qū)帶來的大數(shù)據(jù)、智能家居、物聯(lián)網(wǎng)等市場(chǎng)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈條，而政府也將從賣地模式，開始加快房地產(chǎn)稅的推動(dòng)。

       未來10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種變化，將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面目全非。我之前講的，80%的開發(fā)商會(huì)死掉的慘烈局面必將出現(xiàn)，但留下的，將會(huì)賺取中國(guó)城市和居住服務(wù)升級(jí)帶來的豐厚的紅利，他們?nèi)匀粫?huì)活得很好。

       當(dāng)然，這并不意味著未來的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲。由于中國(guó)城鎮(zhèn)化的畸形路徑，以及由于城市的行政級(jí)別導(dǎo)致的區(qū)域一體化的停滯和難以推動(dòng)，一些城市資源仍然屬于稀缺資源，仍然是僧多粥少。比如北京，盡管強(qiáng)調(diào)2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不漲，但在控制人口的壓力下，土地供應(yīng)的實(shí)質(zhì)短缺，一旦調(diào)控放松，一定會(huì)迎來再次瘋狂的反彈。所以，北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)起碼在我們看得見的未來，仍然具有稀缺價(jià)值。

       其他個(gè)別熱點(diǎn)城市的黃金地段以及教育資源集中的地區(qū)，和北京房?jī)r(jià)未來的表現(xiàn)也是大同小異。過去30年是農(nóng)民進(jìn)入城市，未來30年，是爭(zhēng)相進(jìn)入優(yōu)質(zhì)城市，分享城市公務(wù)服務(wù)。城市的升級(jí)和城市的沒落交替進(jìn)行，我們會(huì)看到一些之前的明星城市的塌陷式衰落。

       文章的最后，我仍然強(qiáng)調(diào)：2017年形勢(shì)復(fù)雜前所未有，對(duì)你人生的重大決策而言，千萬不可輕舉妄動(dòng)，除了生孩子要快，其他無論是辭職，還是買房，還是創(chuàng)業(yè)，都要慎之又慎。2016年我鼓勵(lì)大家買房子，2017年我呼吁高凈值人士減持房子，這和房地產(chǎn)的變天有關(guān)。對(duì)于一般人，什么時(shí)候可以買房子，我的答案是：再等半年，起碼應(yīng)該在2017年上半年結(jié)束之后，再來評(píng)估形勢(shì)。