摘要：年底到了，房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)迷茫。據(jù)相關(guān)媒體最新發(fā)布的“2016國(guó)民安居報(bào)告”看來(lái)，迷茫實(shí)屬正常，因?yàn)楝F(xiàn)在就是一個(gè)房市大“分化”的時(shí)代�，F(xiàn)在各城市群被包裹在一團(tuán)團(tuán)的星云中，有些已經(jīng)顯形，一些還在孕育。

       分析下來(lái)，能夠總結(jié)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的只有一個(gè)詞——分化。

       一、城市分化

       哪些二線城市有前景？

       2016年一二線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人：北京和上海房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)了40%，廈門(mén)、合肥、南京、蘇州四小龍房?jī)r(jià)上漲超過(guò)了30%，領(lǐng)漲二線城市，隨后是鄭州等城市發(fā)力。

       核心城市群與熱門(mén)城市已經(jīng)形成，一線城市加上東部沿海的杭州、南京等城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位無(wú)法撼動(dòng)，而一線城市已經(jīng)開(kāi)始滲透到周邊的衛(wèi)星城市，同城效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，如北京的燕郊、上海周邊的昆山等城市。

       有些北漂、滬漂沒(méi)辦法在當(dāng)?shù)囟ň酉聛?lái)，轉(zhuǎn)向了當(dāng)?shù)氐亩�線城市和一線城市的衛(wèi)星城，開(kāi)始提前布局。最具有說(shuō)服力的是，今年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)最快的是廊坊，同比上漲102%，排名第二的合肥為76%。北漂買(mǎi)房，首選廊坊。

       與此同時(shí)，一些城市出現(xiàn)買(mǎi)房難，房?jī)r(jià)工資比可以大致反映各城市房地產(chǎn)的受追捧程度。

       像北京，按照現(xiàn)行的平均工資，購(gòu)房者大概不吃不喝7.3個(gè)月才能買(mǎi)一平米的房，接下來(lái)不出意外是上海，要6.9個(gè)月。第三位出人意料，不是深圳，是廈門(mén)，需要6.6個(gè)月。成都、無(wú)錫、長(zhǎng)沙人民比較幸福，都在兩個(gè)月以下。根據(jù)這樣的直觀數(shù)字，也可以看看你是不是生活在比較幸福、購(gòu)房壓力不那么大的城市。

       分化不僅在一二線城市之間，二三線城市之間的房?jī)r(jià)分化也開(kāi)始擴(kuò)大，高鐵時(shí)代與轉(zhuǎn)型時(shí)代，是城市劇烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

       根據(jù)房?jī)r(jià)，目前各城市分成五個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)京滬深三市，均價(jià)每平米超過(guò)4萬(wàn)元，第二梯隊(duì)廈門(mén)、南京、廣州、天津，每平米超過(guò)2萬(wàn)平米，第三梯隊(duì)是杭州、福州、青島、武漢、蘇州等，每平米超過(guò)1萬(wàn)元，第四梯隊(duì)是大連、成都、無(wú)錫、蘭州以及佛山等市，每平米超過(guò)6千元，第五梯隊(duì)是威海、吉林、常德、荊州、濰坊等，每平米低于6千元。

       根據(jù)目前的狀況預(yù)測(cè)，一線城市土地資源匱乏，某些二線城市已成為城市群中的核心城市，這些城市的房地產(chǎn)安全邊際比較高，在兩三年的穩(wěn)定期后，房?jī)r(jià)還有最后一段上漲空間。

       不同的房?jī)r(jià)梯隊(duì)，并不意味著這些城市的發(fā)展前景相同，由于處于不同的城市圈，同樣的梯隊(duì)里還會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生分化。

       二手房與租金價(jià)格，同樣可以看出城市大分化。

       從二手房交易價(jià)格看，三線城市同比上漲13%，一線城市同比上漲29%，二線城市同比上漲28%，二線城市格外扎眼，快要趕上一線城市的步伐�？紤]到43.2%以上的人青睞2年以上5年以下的二手房，所以，二手房與房租一樣，很說(shuō)明城市與房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。細(xì)看市場(chǎng)漲幅，就不難發(fā)現(xiàn)地鐵房的搶手程度已直逼學(xué)區(qū)房，這一點(diǎn)在一二線城市表現(xiàn)的尤為明顯。

       上海租金數(shù)據(jù)力壓北京，兩居室月租金5122元，成為中國(guó)租金最高的城市。北京是4652元，天津是2222元。說(shuō)到這里，不免又要談到租房值還是買(mǎi)房值的問(wèn)題了，買(mǎi)房固然會(huì)更為安定，可以滿足“丈母娘”的要求，但經(jīng)濟(jì)壓力擺在眼前讓人無(wú)法忽視;租房更自由，對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)能保證一定的生活質(zhì)量。租房或買(mǎi)房是由生活方式選擇導(dǎo)向的不同結(jié)果，在核心城市已有一定事業(yè)根基，同時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)安全邊際也較高，選擇有軌交、生活服務(wù)配套設(shè)施更好的地方購(gòu)買(mǎi)剛需房，是個(gè)相對(duì)可行、性價(jià)比較高的選擇。

       二、購(gòu)房者分化

       同樣在大城市生活，不同的收入階層生活壓力截然不同。

       購(gòu)房者正在分化成不同的群體，不同群體之間的距離，就像地球與火星、男人與女人一樣相隔遙遠(yuǎn)，說(shuō)起來(lái)都是淚。

       首先，有戶口的本地居民是生活壓力最小的一個(gè)群體，如果一個(gè)上海本地居民從父母那兒獲得一套60平的房子，如今已價(jià)值312.8萬(wàn)。

       接下來(lái)并列的群體是有房無(wú)戶口、無(wú)房有戶口的人，前者已經(jīng)享受到房地產(chǎn)溢價(jià)，后者起碼有本地公租房甚至拆遷補(bǔ)償可以享受。

       第三等級(jí)是無(wú)房無(wú)戶口的人，你要買(mǎi)都不行，很多熱門(mén)城市現(xiàn)在都是限購(gòu)的。

       最悲催的是無(wú)房無(wú)戶口無(wú)錢(qián)的三無(wú)群體。讓我同情一把先。從社會(huì)保障的角度說(shuō)，要解決無(wú)房問(wèn)題，首先要解決的是這些人。

       在經(jīng)濟(jì)基本相近的城市群各城市之間，有必要率先取消戶籍制度，蘇州、杭州、南京之間沒(méi)必要存在戶籍門(mén)檻，這樣才能打通區(qū)域教育、醫(yī)療等資源，使城市群互融互通。

       房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)群體中，女人是極少數(shù)、極少數(shù)的一小撮。女人一直被稱為是剁手黨，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，男人才是真正的剁手黨，家庭里面，買(mǎi)房男性做主的占80%。怪不得以前說(shuō)丈母娘經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有房就過(guò)不了丈母娘這一關(guān)，就沒(méi)有娘子。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，中國(guó)是傳統(tǒng)社會(huì)，類似于房地產(chǎn)等大額支出基本由男性支付。從今年開(kāi)始，已經(jīng)陸續(xù)輪到90后的小鮮肉們買(mǎi)房了，他們看房的比例大幅上升;但從購(gòu)房動(dòng)機(jī)來(lái)看，他們買(mǎi)房不僅僅是為了結(jié)婚，更多的是想在異鄉(xiāng)謀求一份歸屬感。

       現(xiàn)在正好是好好觀察、挑選樓盤(pán)的時(shí)候，因?yàn)橘?gòu)房者的信心有所下降，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。隨著調(diào)控升級(jí)，11月以來(lái)認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的用戶比例下降，更多人認(rèn)為房?jī)r(jià)將微幅上調(diào)，同時(shí)購(gòu)房者轉(zhuǎn)入觀望態(tài)度。認(rèn)為房?jī)r(jià)將大幅上漲的，從11月前的45%下降到22%，而認(rèn)為現(xiàn)在買(mǎi)房非常合適的，從11月前的38%下降到14%。

       相比而言，作為撮合者的經(jīng)紀(jì)人，看漲成交量與房?jī)r(jià)的依然比較多，并且跟成交量相比，更看好房?jī)r(jià)，當(dāng)然，這也可能只是經(jīng)紀(jì)人的愿望。

       三、政策分化

       正因?yàn)楦鞒鞘蟹績(jī)r(jià)分化如此明顯，房?jī)r(jià)如此冷熱不均，房地產(chǎn)政策也千城千策，有的限購(gòu)限貸，有的鼓勵(lì)購(gòu)房去庫(kù)存。

       越是限制的地方，說(shuō)明想進(jìn)入的人口越多，城市越具競(jìng)爭(zhēng)力。

       一些大城市有競(jìng)爭(zhēng)力也大力去庫(kù)存，如重慶、昆明等，主要是“歷史遺留問(wèn)題”，庫(kù)存量太大了。重慶通過(guò)減少土地供應(yīng)、控制新開(kāi)工面積、引導(dǎo)農(nóng)民工及外來(lái)人口購(gòu)房等方式加大力度去庫(kù)存。沈陽(yáng)這兩年由于東北經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，出臺(tái)非常寬松的政策去庫(kù)存，6月出臺(tái)22條新政對(duì)于大學(xué)生買(mǎi)房，出臺(tái)了一系列補(bǔ)貼政策，8月又出臺(tái)11條補(bǔ)充意見(jiàn)，重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存;但根據(jù)有關(guān)資料顯示，2016年三四線城市去庫(kù)存率僅有8%，說(shuō)白了房市火爆的還是只有一線與準(zhǔn)一線城市而已。

       “供需”是房產(chǎn)市場(chǎng)的永恒話題，需求大于供應(yīng)是常態(tài)，也因此，一二線城市才會(huì)被認(rèn)為是最為保險(xiǎn)的房產(chǎn)投資城市，而這也是房市“大分化”的其中一條導(dǎo)火索。

       2017年政策將繼續(xù)分化，也意味著城市的分化還將持續(xù)，這是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特點(diǎn)，不以人的意志為轉(zhuǎn)型。

       對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，最好的地方是政策鼓勵(lì)，同時(shí)處于核心城市圈，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始起飛的城市。這些城市是你們的天堂。