摘要：11月30日，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》。    

       根據(jù)媒體的報(bào)道，目前樓市整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十個(gè)城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個(gè)大中城市）。

       那么問題來了：社科院的這份研究成果靠譜嗎？

       在討論這個(gè)問題之前，讓我們看看去年這個(gè)時(shí)候，社科院是如何預(yù)測樓市的。

       2015年12月3日，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心在京發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》。報(bào)告關(guān)于內(nèi)地樓市短期走勢的預(yù)測是：

       2015年10月-2016年9月間，中國房價(jià)或?qū)⒊尸F(xiàn)“先升后降”的波動運(yùn)行形勢。其中2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險(xiǎn)大，分化趨勢嚴(yán)重。房價(jià)在經(jīng)歷一段時(shí)間的上升后，在2016年第二季度后有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經(jīng)濟(jì)增長帶動有望增強(qiáng)。其中三四線城市形勢不樂觀。

       這份報(bào)道公布后，媒體將焦點(diǎn)集中在了上述預(yù)測上，給發(fā)布機(jī)構(gòu)帶來了巨大壓力。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇澄清說，“相關(guān)報(bào)道以偏概全，我們的報(bào)告主題不是這個(gè)，我們只是客觀地分析未來一年或幾年，會影響住房市場的這些因素都有哪些，而且最終課題組的主要結(jié)論不是這個(gè)”。

       筆者沒有看到報(bào)告的原文，但從數(shù)十家媒體的報(bào)道看，上述“二季度后可能斷崖式下跌”的判斷是存在的。隨后，報(bào)告提出了一系列政策建議，給政府支招如何避免這種局面的出現(xiàn)。

       后來，樓市的實(shí)際走勢令人瞠目。先是深圳一枝獨(dú)秀，到了2016年一季度上海跟進(jìn)，隨后北京、南京、蘇州、合肥、廈門接力，強(qiáng)二線城市全面開花。到了2016年二、三季度，近20個(gè)熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了上漲失控的跡象，隨即引來了國慶調(diào)控。

       也就是說，社科院去年對中國樓市短期走勢的判斷是錯(cuò)誤的。錯(cuò)誤的原因，是他們在12月3日就預(yù)測了，而中央經(jīng)濟(jì)工作會議是月底召開的，提出了“去庫存”等5大任務(wù)，樓市的政策環(huán)境發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

       那么，今年社科院“10大城市樓市風(fēng)險(xiǎn)最突出”的這個(gè)判斷準(zhǔn)確嗎？

       我的看法是：仍然不靠譜！至少是不嚴(yán)謹(jǐn)。

       既然研究報(bào)告說了，35個(gè)大中城市里，深圳、上海等10個(gè)城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)最大，那么首先讓我們看看，35個(gè)城市都是誰。

       “35個(gè)大中城市”是個(gè)約定俗成的說法。我沒有看到社科院報(bào)告的全文，新聞報(bào)道也沒有說明，下面列舉的35個(gè)大中城市名單，是通常大家默認(rèn)的。我將名單列舉如下，分成了四個(gè)小組：

       1、北京、上海、深圳、廣州；

       2、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都；

       3、石家莊、南昌、長沙、青島；

       4、重慶、寧波、大連、烏魯木齊、昆明、南寧、�？�、呼和浩特、太原、貴陽、西寧、長春、哈爾濱、沈陽、銀川。

       第一組是四大“一線城市”，第二組是今年首批被住建部點(diǎn)名的“二線熱點(diǎn)城市”，第三組是隨后追加的四個(gè)城市。也就是說，前三組20個(gè)城市，都被列入了調(diào)控重點(diǎn)名單，或者說房價(jià)在2016年出現(xiàn)了顯著的上漲。

       第四組，目前尚未被明確要求列入調(diào)控名單。仔細(xì)研究第四類城市，我們發(fā)現(xiàn)里面不是直轄市、計(jì)劃單列市，就是省會城市，都屬于我常說的“高級別的城市”。為什么這些城市的房價(jià)，今年沒有大漲？具體分析，又可以分為以下幾類情況：

       1、供應(yīng)量大，庫存量大。比如重慶；

       2、人口流失或者增長緩慢，比如東北的四大大城市；

       3、人口、資金增長都不突出，而且經(jīng)濟(jì)總量小的城市，比如西北、西南的幾個(gè)省會城市。

       按照我建立的分析模型，人口增長和資金增長是影響樓市的最關(guān)鍵、最根本的因素（供應(yīng)量、庫存是短期因素）。其中人口增長主要依據(jù)是最近10年、5年的小學(xué)生人數(shù)，資金則看金融系統(tǒng)的“本外幣各項(xiàng)存款余額”。

       我們不妨以“5個(gè)計(jì)劃單列市”為例，看看真實(shí)的人口增長是如何影響房價(jià)的。下面是過去5年5個(gè)城市小學(xué)生人數(shù)的變動情況（統(tǒng)計(jì)局公布的常住人口數(shù)據(jù)往往失真）：

五大計(jì)劃單列市小學(xué)生人數(shù)增減

       可以看出，小學(xué)生數(shù)據(jù)反映出來的人口增速，跟5個(gè)城市近期房價(jià)的走勢高度的正相關(guān)。深圳和廈門人口增長是5年來最快的，都進(jìn)入了前五名（其他還有北京、東莞、廊坊），所以深圳和廈門房價(jià)在5個(gè)計(jì)劃單列市中是漲幅最高的，也是被嚴(yán)厲調(diào)控的。青島人口增長位居第三，是第二批進(jìn)入調(diào)控城市名單的。

       大連和寧波至今沒有進(jìn)入調(diào)控名單，那是因?yàn)樗麄兊娜丝谠鲩L比較慢（前幾年大連甚至出現(xiàn)人口流失），庫存也偏高。

       被社科院認(rèn)為樓市風(fēng)險(xiǎn)最大的10個(gè)城市里，深圳、北京、上海位居中國“三大人口增長中心”的核心位置，是帶頭大哥；廈門、鄭州、南京是“四小人口增長中心”的三個(gè)（另外一個(gè)是長沙），此外，合肥、天津、石家莊和福州人口增長速度也過得去。

       這樣準(zhǔn)確地把中國人口增長最快的城市，列為樓市風(fēng)險(xiǎn)最高的地區(qū)，的確是需要勇氣的。

       另外，根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù)，合肥目前庫存去化周期是2個(gè)月，也就是說，合肥的房子只夠賣2個(gè)月的，是全國庫存最低的城市。此外，南京也是2個(gè)月，上海是6個(gè)月，都急需補(bǔ)庫存。深圳的去化周期略長一些，但在警戒線以內(nèi)，其背景是深圳出臺了空前嚴(yán)厲的調(diào)控措施，樓市率先入冬，成交量銳減。而這些城市，都是社科院認(rèn)為“樓市風(fēng)險(xiǎn)最大的”，我只能表示震驚。

       所以，我的結(jié)論是：這10大城市（深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州）的樓市，正處于調(diào)控的嚴(yán)格管制之下。雖然未來一年房價(jià)可能出現(xiàn)微跌，局部甚至可能出現(xiàn)15%的跌幅，但整體而言這些城市的優(yōu)質(zhì)住宅可以長期看好。購房者被套，也最多一兩年時(shí)間。反之，如果放松調(diào)控，房價(jià)有上漲失控的風(fēng)險(xiǎn)。但是東北、西北、西南人口增長緩慢，或者嚴(yán)重流失地區(qū)的房子，弄不好會套你一輩子。