摘要：樓市調(diào)控新政滿月，未來房價走勢如何？交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，樓市調(diào)控新政實施后，購房門檻的提高和銀行信貸的收緊將使熱點城市的樓市需求進(jìn)入觀望期，加之基數(shù)效應(yīng)，熱點城市樓市成交同比增速可能會出現(xiàn)較大幅度的下滑。一些價格上漲趨勢減緩、個別政策執(zhí)行力度較大的城市，其房價可能會有所下降。

       未來幾個月，一二線城市樓市可能呈量縮價穩(wěn)走勢，三四線城市樓市銷售面積增速會繼續(xù)回升，但人口流向和資金流向因素均不支持其房價持續(xù)上漲。

       “需要指出的是，盡管新政之后房價走勢整體趨緩，但房地產(chǎn)開發(fā)投資不會因此立即出現(xiàn)下滑，相反，我認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資較三季度可能還會有所上升�！边B平表示，從經(jīng)驗看，與房價相比，房地產(chǎn)投資是相對滯后于房價的。一般而言，房價下跌一段時間后房地產(chǎn)投資才逐步下滑，房價上漲一段時間后房地產(chǎn)投資才出現(xiàn)回升，這段價格到投資傳導(dǎo)的時滯至少在半年以上。由此推斷，四季度或未來幾個月房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)下降�，F(xiàn)在房地產(chǎn)投資增速基本維持在5%-6%之間，已經(jīng)處于歷史低位水平，短期內(nèi)再度下跌到1%的歷史最低位可能性很小，全年房地產(chǎn)投資增速可能處于5%-8%之間，預(yù)計明年上半年投資增速仍會相對平穩(wěn)。

       談到四季度整體投資情況，連平表示，四季度房地產(chǎn)投資表現(xiàn)不差，基建投資會繼續(xù)發(fā)力，其投資增速可能會突破20%，民間投資和制造業(yè)投資也正在回升�？傮w來看，四季度整體投資增速會有所提升，但幅度不會很大，對經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)會貢獻(xiàn)正能量。

       連平表示，綜合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢分析，下一步在加大基建投資的同時，要實施多維度穩(wěn)增長政策，更加重視服務(wù)業(yè)發(fā)展和消費增長，加大對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策支持力度，應(yīng)推出更多助推經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的相關(guān)項目。在加快推進(jìn)治理產(chǎn)能過剩的同時，要有效提振市場需求，鼓勵傳統(tǒng)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，培育發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成新的投資需求。貨幣政策要保持基本穩(wěn)定，除非發(fā)生重大負(fù)面沖擊，基準(zhǔn)利率應(yīng)保持在現(xiàn)有水平不變。貨幣政策應(yīng)合理判斷和把握好前瞻效應(yīng)，一方面不宜進(jìn)一步向松調(diào)節(jié)，防止過度放松形成超調(diào)效應(yīng)；另一方面則應(yīng)高度關(guān)注政策的逆周期效應(yīng)，靈活應(yīng)對流動性持續(xù)充裕條件下可能出現(xiàn)的資產(chǎn)價格泡沫，必要時及時采取針對性舉措。

       如何看待即將發(fā)布的10月cpi和ppi數(shù)據(jù)？

       連平：10月cpi和ppi都有可能上升。天氣轉(zhuǎn)涼，蔬菜價格可能季節(jié)性上漲。近期原油價格有所上升，國內(nèi)燃油價格調(diào)升，石油相關(guān)消費品價格上漲。工業(yè)產(chǎn)品價格回升，對非食品價格帶來推升作用。市場流動性保持充裕繼續(xù)對cpi形成支撐。預(yù)計cpi同比增速上升至2.1%。

       年初以來國際大宗商品價格整體上升，與工業(yè)生產(chǎn)聯(lián)系較為緊密的原料價格持續(xù)上升，輸入端價格企穩(wěn)回升。穩(wěn)增長政策陸續(xù)落地，下游市場需求逐漸改善，帶動工業(yè)出廠產(chǎn)品價格可能保持回升態(tài)勢。煤炭、鋼鐵等行業(yè)去產(chǎn)能力度加大，前三季度已完成全年去產(chǎn)能目標(biāo)的80%，對價格預(yù)期起到提振作用，未來可能會有相應(yīng)的補(bǔ)庫存過程。多方面因素對工業(yè)產(chǎn)品價格起到抬升作用，預(yù)計ppi同比增速仍會上升。

       今年信貸增速呈現(xiàn)高增長態(tài)勢，原因何在？高信貸對經(jīng)濟(jì)有何影響？

       連平：受地方政府債務(wù)置換影響，今年信貸實際增長較快。截至9月底，今年地方政府已發(fā)行政府債券5.08萬億元，其中絕大部分債券屬于債務(wù)置換發(fā)行。保守估計截至9月底，被置換的銀行貸款約3.5萬億元—4萬億元。因而1-9月實際信貸增長已近13.5萬億元—14.1萬億元，實際余額增速或在16.5%之上。如果今年保持去年13.3%的信貸增速，全年信貸投放約12.5萬億元。今年地方政府可能會進(jìn)行5萬億元的債務(wù)置換，這意味著2016年實際信貸增量很可能約為17萬億元，實際信貸余額同比增速達(dá)18%左右。實際信貸高速增長是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)改善的重要金融支撐，但也是m1高企和局部資產(chǎn)價格泡沫的源泉。

       信貸高速增長的原因主要來自兩方面。一是國家穩(wěn)增長政策不斷發(fā)力，在實體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，相當(dāng)一部分信貸流向大型基建類項目。中小企業(yè)信用風(fēng)險仍然較高，吸收信貸相對有限。二是去年底至今的高溫樓市對居民中長期貸款的增長起到推動作用。加之去年股市大幅向下波動，整體市場利率下行，也增加了樓市吸引力。事實上今年按揭貸款占實際新增信貸的比重遠(yuǎn)低于三分之一，故不應(yīng)夸大�？梢钥吹降氖�，在多地限購限貸政策密集推出后，按揭需求對未來信貸增長的推動力會明顯減弱。

       從過去一段時間信貸高速增長結(jié)構(gòu)來看，基建等一些大型項目以及房地產(chǎn)帶來的信貸投入很大程度上對于上游的建材等多個產(chǎn)業(yè)起到帶動作用，既有益于鋼鐵、水泥等行業(yè)去產(chǎn)能、去庫存，也有利于穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增速。但這種結(jié)構(gòu)分化明顯的信貸投放結(jié)構(gòu)是不可持續(xù)的。隨著經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)、部分制造業(yè)開始復(fù)蘇以及新興產(chǎn)業(yè)的加快成長，信貸投向結(jié)構(gòu)必定將優(yōu)化改善。這將有利于保住穩(wěn)增長政策所取得的階段性成果，當(dāng)然下一步還需要針對性政策加以催化。