摘要：21城調(diào)控颶風(fēng)掀起之后，日前，央行就房地產(chǎn)信貸開啟行動。要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。這一輪樓市新政將對市場各方產(chǎn)生哪些影響？以往越調(diào)越漲的樓市怪圈能否走出？

       近日，針對“調(diào)控颶風(fēng)”引起的熱點問題，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，即使熱點城市政策收緊，需求也很難溢出到三四線城市。在目前的經(jīng)濟形勢下，國家經(jīng)濟對于房地產(chǎn)高度依賴，因此房地產(chǎn)市場的過冷或過熱都會引起政府的強烈關(guān)注，前段時間的過熱導(dǎo)致了政府對市場的高度警惕，在這種情況下多個城市出臺調(diào)控措施，不過，這并不是政府希望打壓房地產(chǎn)，于此相反，政府是試圖讓房地產(chǎn)市場在一個更為健康平穩(wěn)的水平來發(fā)展，因此，從這個角度來說，整體市場的成交會冷下來，但是價格不會有太大的變化。

       此外，魏東還建議，對于剛需買房者而言，什么時候入場都是機會。

       目前，三四線城市的出清周期由26個月變?yōu)?2個月，但仍維持在一個高點上。隨著這一輪一線城市和熱點二線城市的調(diào)控政策收緊，會不會給三四線城市去庫存帶來一定的利好呢？

       魏東認為，即使熱點城市政策收緊，需求也很難溢出到三四線城市，對三四線城市去庫存幫助也不大。去年以來，全國調(diào)控政策的普遍放開，政策的初衷是希望把需求擠到三四線城市，解決三四線城市的庫存壓力包括商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力。但資本是逐利的，上一輪政策并沒有達到原來預(yù)期的效果，反而資本流向一線城市和熱點二線城市，導(dǎo)致這一波的房價恐慌性上漲。雖然目前三四線城市出清周期從26個月降到22個月，但整體而言去庫存的任務(wù)依然艱巨。最主要是三四線城市的需求不足，房企沒有去三四線城市拿地的意愿。另外，三四線城市還面臨人口流動問題，單純僅靠本地需求消化庫存比較難。另外，很多三四線城市也存在資本反向流動

       在一些一二線熱點城市周邊的三四線城市有可能出現(xiàn)資本的溢出效應(yīng)，比如上海（樓盤）和深圳（樓盤）周邊的三四線城市，這主要是因為城市群效應(yīng)，但是除了這些地區(qū)其他三四線城市的去庫存仍存在很大問題。

樓市調(diào)控

       在調(diào)控收緊形勢下，去年下半年以來在市場高點拿“地王”的房企，現(xiàn)在心態(tài)又是怎樣的呢？魏東說，對于房企而言，政策一緊縮就意味著又到了現(xiàn)金為王的階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)過了黃金十年，企業(yè)的利潤已經(jīng)越來越薄，而市場對于房企的產(chǎn)品要求也越高，要做精品。對于產(chǎn)品做的好的大房企，經(jīng)歷了這么多年的調(diào)控，對于市場的變化是有準備的，這類企業(yè)通常不會有太大問題。但對于沒有產(chǎn)品和資金實力的企業(yè)而言，原來單靠囤地獲取利潤的，會越來越難做。現(xiàn)在是一個整合和洗牌的過程。

       就市場層面而言，在調(diào)控政策之下，魏東就四季度市場走勢作出預(yù)測：從目前的情況看現(xiàn)在有流動資金枯竭的感覺，年底美國可能加息，國內(nèi)流動性也會跟著緊縮。另外，從資本的二級市場看已經(jīng)有回暖跡象。這意味著資金在慢慢往資本市場轉(zhuǎn)移。通常情況下，房地產(chǎn)市場的走勢會落后于資本市場，因此今年的第四季度由于調(diào)控政策的影響整個市場的成交會有較大幅度的下降，價格則維持在一個平穩(wěn)的水平。整體市場的真正調(diào)整預(yù)計會發(fā)生在明年年中。

       此外，魏東也給買房者提出了一些建議：如果對于剛需而言，什么時候買都是時機，因為是真實的需求所在，市場高低，影響都不大。以以往的經(jīng)驗，市場對于政策的消化期大約在三個月左右，之后的成交量又會上來，在這個期間多走走多看看多和中介聊聊，說不定能碰到一些急需資金的賣家急于出手手中房產(chǎn)。而對于投資需求，可以再等等。這一輪的調(diào)控力度強范圍廣，對于市場的打擊面還是比較大，加之目前整體經(jīng)濟走向不明朗，因此有可能過渡期比以往會更長。另外，大家可以看看商業(yè)地產(chǎn)，一線城市商住倒掛的現(xiàn)象一直存在，而寫字樓則一直處于較為緊缺的狀態(tài)。戴德梁行研究部今年三季度的數(shù)據(jù)顯示，北京（樓盤）寫字樓整體市場的空置率僅為5.8%，這意味著整體市場的需求還是非常強勁的。另外就租金而言商業(yè)地產(chǎn)的投資回報較住宅而言要高很多，因此對于追求長期穩(wěn)定租金回報的投資者而言商業(yè)地產(chǎn)不失為一個好的投資渠道。