摘要：在樓市去庫(kù)存的大背景下，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)火熱局面，交易量和價(jià)格均出現(xiàn)快速上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，住房銷售面積達(dá)6.4億平方米，同比增長(zhǎng)27.9%；住房銷售總額達(dá)4.9億元，同比增長(zhǎng)42.1%。筆者以為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱發(fā)展的主要?jiǎng)恿�，并非市�?chǎng)流傳的居民手中錢多沒(méi)投資渠道，而是利用銀行住房按揭貸款涌入市場(chǎng)的結(jié)果。

      中國(guó)人民銀行8月15日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年人民幣貸款增加7.53萬(wàn)億元，住戶部門貸款增加2.95萬(wàn)億元，占比將近上半年整個(gè)銀行貸款的40%。這意味著，2016年上半年，通過(guò)個(gè)人住房按揭貸款，40%的銀行信貸資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

      這引發(fā)了人們關(guān)于金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)銀行住房按揭貸款從2011年的月均增長(zhǎng)693億元，飚升到2016年上半年的月均3993億元，增長(zhǎng)5倍多。今年7月份更是增加到4500億元以上。有人測(cè)算，今年上半年中國(guó)居民的住房按揭貸款占GDP比重及居民按揭貸款月支付比重，都達(dá)到上個(gè)世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的水平。

      高杠桿暗藏高風(fēng)險(xiǎn)

      在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)框架中，住房交易歸于投資類而不是消費(fèi)類。既然購(gòu)買住房是投資，那么過(guò)度擴(kuò)張的銀行信貸涌向房地產(chǎn)就會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，吹大資產(chǎn)泡沫。近日中央層面指出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，其中就包括房地產(chǎn)泡沫。

       5月9日權(quán)威人士在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的講話中也指出，“樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，房?jī)r(jià)也一樣，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)�！边@就是說(shuō)，中國(guó)再不能用過(guò)度金融杠桿的方式來(lái)推高資產(chǎn)價(jià)格，以此來(lái)保證GDP增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)也不可能漲到天上去，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫必須擠出。

       個(gè)人住房按揭貸款快速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有多高？按照中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松的分析，中國(guó)的居民杠桿率已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)43%，達(dá)到44%。而截至2015年，英國(guó)、美國(guó)已經(jīng)到80%以上，日本也超過(guò)了60%，所以中國(guó)居民杠桿水平尚低于發(fā)達(dá)國(guó)家。也正因如此，有些人認(rèn)為中國(guó)居民債務(wù)杠桿率不高，個(gè)人住房按揭貸款仍然有較大的發(fā)展空間。

       但是，從中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，無(wú)論是職業(yè)分布，還是收入差距，都與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家完全不同。中國(guó)有近一半農(nóng)村人口沒(méi)有進(jìn)入城市商品房市場(chǎng)，農(nóng)民購(gòu)買住房債務(wù)比重很小甚至為零。如果把大量的農(nóng)村人口也放在居民債杠桿率中來(lái)計(jì)算，就會(huì)全面降低居民債務(wù)杠桿率水平。不少三四線城市的房?jī)r(jià)水平也很低，這些城市的居民通過(guò)債務(wù)方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的比重同樣會(huì)很低。剔除這些因素，僅以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及高房?jī)r(jià)地區(qū)的居民債務(wù)杠桿率來(lái)計(jì)算，肯定遠(yuǎn)超現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

       風(fēng)險(xiǎn)為何沒(méi)有暴露？

       個(gè)人住房按揭貸款快速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)為何沒(méi)有暴露出來(lái)？它會(huì)在什么時(shí)候暴露出來(lái)？這個(gè)問(wèn)題并不難回答。只要房?jī)r(jià)在上漲，那么住房的總價(jià)值也會(huì)上升，這時(shí)住房按揭貸款就不存在多大風(fēng)險(xiǎn)。但是，房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲嗎？

       當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫較大的城市，周期性調(diào)整不可避免，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)下跌，個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)全部暴露出來(lái)。

       中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，建立在很高的金融杠桿基礎(chǔ)之上，不僅把房?jī)r(jià)推到了天上(如一線城市及部分二線城市)，也把這些城市的地價(jià)推到了天上，把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大。大量的流動(dòng)性在金融市場(chǎng)空轉(zhuǎn)而不流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得民營(yíng)企業(yè)投資迅速下降。如果這種局面不扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融市場(chǎng)將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力也會(huì)越來(lái)越大。

       筆者以為，要降低住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，要讓房子回歸到居住的功能，去除其投資投機(jī)的功能，這是當(dāng)前抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵所在。這需要政府用住房交易稅、交易所得稅把住房投資與消費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分，并對(duì)個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)控，房貸利率、首付比例、貸款實(shí)質(zhì)性審查等應(yīng)予全面收緊。