摘要：5月23日，無(wú)論國(guó)內(nèi)平面媒體還是網(wǎng)絡(luò)媒體，紛紛有報(bào)道，今年以來(lái)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市，不僅房?jī)r(jià)開(kāi)始在下跌，比如深圳，而且住房銷售也全面萎縮，比如蘇州4月份新房成交套數(shù)環(huán)比下降32.83%，二手房成交量環(huán)比下降了41.16%。深圳的成交量環(huán)比下跌57%，上海的成交量環(huán)比下跌52%等。

       這些城市的住房銷售快速萎縮但價(jià)格下跌幅度則不大。這種現(xiàn)象意味著早些時(shí)候這些城市房?jī)r(jià)的瘋狂完全是住房投機(jī)投資者推動(dòng)。這些市場(chǎng)是一個(gè)以投資投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而不住房消費(fèi)者的市場(chǎng)。既然是以投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)的銷售完全取決于市場(chǎng)預(yù)期，只要市場(chǎng)預(yù)期房子還會(huì)上漲，那么他們就會(huì)涌入這個(gè)市場(chǎng)。如果預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下跌，那么他們就會(huì)退出市場(chǎng)，住房銷售立即萎縮，但已經(jīng)進(jìn)入的住房持有者，還是在期望房?jī)r(jià)會(huì)上漲，從而使得他們不愿降低價(jià)格讓自己手上持有的住房脫手，這就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)不下降的現(xiàn)在這種僵局。

       那么為何今年房?jī)r(jià)瘋狂上漲城市的投資者對(duì)樓市的預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)而不進(jìn)入市場(chǎng)？一是這些城市的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)瘋狂上漲之后投資風(fēng)險(xiǎn)大增，他們?cè)僖膊桓逸p易地進(jìn)入市場(chǎng)；二是這些城市政府的房地產(chǎn)政策開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，讓一些投機(jī)炒作者無(wú)法再利用過(guò)高金融杠桿進(jìn)入市場(chǎng)，已經(jīng)把這些人擋在市場(chǎng)之外；三是從最近中央政府所透露出的信息來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)重大的調(diào)整，即中國(guó)樓市要求回歸到它的居住功能。如果相關(guān)的政策一出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)豈可再進(jìn)行投資（不過(guò)，真正遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的稅收政策到目前還沒(méi)有任何一個(gè)城市出臺(tái)）?四是香港及深圳的樓市價(jià)格下跌，已經(jīng)向住房投資者拉響了警鐘，即中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期將出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，住房投機(jī)投資者還敢進(jìn)入市場(chǎng)嗎？肯定是退為上策。這就是今年以來(lái)房?jī)r(jià)瘋狂上漲城市為何銷售量萎縮而房?jī)r(jià)不足的原因所在。而房?jī)r(jià)影響就在于政府是不是真正出臺(tái)遏制住房投機(jī)投資炒作的政策。

       可是這些城市的土地市場(chǎng)為何會(huì)如此火爆？比如，在樓市成交量下降的同時(shí)，一線城市和部分二線城市近日來(lái)連連曝出“地王”。今年前4個(gè)月二線城市的土地出讓金超過(guò)1100億元，占土地總成交額的70%，同比上升280%。4月份南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)“地王”。蘇州4月上旬拍賣的13幅地塊出現(xiàn)3個(gè)“地王”。合肥4月底出讓6個(gè)地塊，單日出讓金超過(guò)110億元。5月18日上海外環(huán)郊區(qū)的一塊住宅用地成交價(jià)的溢價(jià)率為296%。5月23日，蘇州的兩塊土地拍賣由于溢價(jià)過(guò)高而流拍等。

       難道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有嗅到未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變嗎？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就不怕進(jìn)入這個(gè)火爆的土地市場(chǎng)被套牢嗎？這主要的原因在于，隨著這些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，早先進(jìn)入這些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又獲得了暴利，而在當(dāng)前的三四線城市，甚至于其他二線城市，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都處于水深火熱之中，因此，在那些沒(méi)有進(jìn)入這些城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)還在這些房?jī)r(jià)上漲的城市，因此就得拼命不惜代價(jià)地進(jìn)入這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而進(jìn)入這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，拍賣到土地最為關(guān)鍵。當(dāng)更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都這樣考慮時(shí)，這些城市的土地價(jià)格肯定會(huì)立即推高。

       還有，地王的頻繁出現(xiàn)，當(dāng)然會(huì)推高或再拉動(dòng)這些城市的房?jī)r(jià)。但是這里要注意，這些拍賣出去的土地是不是能夠以商品房的方式預(yù)售出去的，土地的整理與住房建筑有一定的時(shí)間周期性。因此，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展如何，這些拍賣到土地所建造的住房?jī)r(jià)格在什么位置上出售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是無(wú)底的，現(xiàn)在他們只是預(yù)期房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲，看好這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)?yè)屚恋�。不過(guò)，他們也知道，如果未來(lái)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，他們同樣可能與地方政府商量或討價(jià)還價(jià)，甚至于讓地方政府重新收回這些已經(jīng)拍賣了的土地�？梢哉f(shuō)，早些年，不少城市的一個(gè)個(gè)地王，除非房?jī)r(jià)真正上漲到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利可圖，否則這些為地王有幾幅土地是真正開(kāi)發(fā)了的。

       因?yàn)椋�地方政府并不在于這些地王未來(lái)建不建造住房，而是能夠在當(dāng)前把這些城市的土地價(jià)格一路推高，這就達(dá)到地方政府的目的了。地方政府要的就是這個(gè)。正因?yàn)�，地方政府都�?huì)抱這種心態(tài)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商豈能不把這些城市的土地拍賣成一個(gè)個(gè)的地王呢？因?yàn)椋�一個(gè)個(gè)地王出現(xiàn)，不僅能夠推高當(dāng)?shù)赝恋氐膬r(jià)格，更為重要的是能夠把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)進(jìn)一步帶動(dòng)，這就是地方政府的如意算盤。

       可見(jiàn)，當(dāng)前不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，那些瘋狂的住房投資者不敢輕易再進(jìn)入市場(chǎng)，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，這或許是這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整開(kāi)始。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能比住房投資者更為樂(lè)觀，再加上拍賣的土地最后有地方政府擔(dān)保，及地方政府樂(lè)見(jiàn)更多的地王出現(xiàn)，土地市場(chǎng)自然會(huì)出現(xiàn)火爆的場(chǎng)面。但是這種情況不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，只要這些城市的房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶地?zé)岢焙芸炀蜁?huì)戛然停止。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重的局面就會(huì)結(jié)束。

       當(dāng)然現(xiàn)在的問(wèn)題就在于中央政府說(shuō)是要遏制投機(jī)投資炒房，要讓樓市的功能回歸到居住，讓房?jī)r(jià)回歸理性，要遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒地，這對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，但是如果相關(guān)的政策不真正落實(shí)并推出，住房投機(jī)投資者在觀望一段時(shí)間之后，又可能進(jìn)入市場(chǎng)并把房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大。對(duì)此，政府已經(jīng)到了真正下決心遏制住房成為賺錢工具的時(shí)候了，不可有半點(diǎn)猶豫！