熱點(diǎn)聚焦之一：保障性住房標(biāo)準(zhǔn)不斷放寬，您的到實(shí)惠了嗎?

　　8月12日消息稱，據(jù)2011年出版的城市導(dǎo)報(bào)報(bào)道，為了進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房政策受益面，上海廉租房準(zhǔn)入“門檻”再度放低。上海市政府昨天發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市廉租住房申請(qǐng)條件和配租標(biāo)準(zhǔn)的通知》，《通知》中將廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)在人均月收入1100元的基礎(chǔ)上，放寬至1600元，調(diào)整幅度歷年最大。

　　與此同時(shí)，湖南、廣州、烏魯木齊、武漢、深圳、青島等地也宣稱保障性住房申請(qǐng)門檻進(jìn)一步放寬。全國(guó)各地保障性住房、各類保障性住房標(biāo)準(zhǔn)在放寬，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從申請(qǐng)門檻降低上分析來(lái)看，的確可以讓更多的人群享受保障性住房的福利，但是，當(dāng)前來(lái)講，保障性住房面臨的不僅僅是分配方面的問(wèn)題，在保障性住房融資、盈利模式、建設(shè)進(jìn)度等方面還有諸多問(wèn)題尚未解決，當(dāng)前大幅放寬保障性住房申請(qǐng)門檻，給市場(chǎng)的感覺(jué)，貌似受惠面更廣了，更多人可以選擇保障性住房了，而實(shí)際上保障性住房供應(yīng)量短期內(nèi)根本就沒(méi)有那么大，沒(méi)有辦法滿足這么多的市場(chǎng)需求。因此，保障性住房標(biāo)準(zhǔn)放寬不能只能老百姓“畫(huà)餅”，更應(yīng)該注重保障性住房建設(shè)的實(shí)際成效，尤其是實(shí)際的市場(chǎng)供應(yīng)量。

　　熱點(diǎn)聚焦之二：存貨量攀升，大型房企繼續(xù)高速周轉(zhuǎn)應(yīng)對(duì)

　　數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，23家上市房企公布了中報(bào)。這23家房企2011年上半年的存貨達(dá)3200多億元人民幣，同比去年的2171.95億元增長(zhǎng)50.6%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長(zhǎng)了12%。其中，招商地產(chǎn)與萬(wàn)科2011年中期的存貨數(shù)據(jù)444.70億元和1713.66億元，僅這2家房企的存貨就占據(jù)了23家總和的60%以上。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，庫(kù)存量攀升及樓市限購(gòu)進(jìn)一步從嚴(yán)，將給“金九銀十”及隨后的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)如何影響?

　　首先，由于企業(yè)銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、做上市財(cái)務(wù)報(bào)表、逆勢(shì)擴(kuò)張等原因，大型房企將繼續(xù)采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略。其次，多數(shù)大型房企具有自我調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)的能力，在當(dāng)前存貨量不斷增加的市場(chǎng)背景下，大型房企一半可以通過(guò)階段性的“策略性降價(jià)”，加速項(xiàng)目銷售的方式來(lái)減輕市場(chǎng)上庫(kù)存量較大的壓力。

　　熱點(diǎn)聚焦之三：中小戶型、精裝修成為市場(chǎng)成交主流，調(diào)控引導(dǎo)居住價(jià)值回歸

　　2010年以來(lái)，樓市調(diào)控的各種稅費(fèi)政策頻發(fā)。樓市在經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，市場(chǎng)打折呼聲不斷，隨后，大牌開(kāi)發(fā)商們的相繼亮出降價(jià)大旗，進(jìn)行策略性降價(jià)，標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商的促銷大潮正式啟動(dòng)。

　　不過(guò)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均應(yīng)理性看待降價(jià)風(fēng)帶來(lái)的市場(chǎng)變化，降價(jià)同時(shí)帶來(lái)的將是房產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的考驗(yàn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)大漲之后，都會(huì)有新一輪的樓市宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的需求及發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，伴隨的不僅僅是房?jī)r(jià)打折促銷，開(kāi)發(fā)小戶型產(chǎn)品滿足自住購(gòu)房需求，還會(huì)有整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于房產(chǎn)回歸其原有的產(chǎn)品居住功能價(jià)值的思考。因此，一定意義上講，樓市宏觀調(diào)控就是弱化房產(chǎn)的投資功能價(jià)值，強(qiáng)化房產(chǎn)的以自住型需求、改善型需求為主導(dǎo)的實(shí)際居住價(jià)值。

　　目前來(lái)看，盡管"日光盤"現(xiàn)象一去不復(fù)返，但是樓市宏觀調(diào)控還有一段過(guò)程。調(diào)控使房產(chǎn)短期內(nèi)作為投資品的角色大為降低，其居住價(jià)值功能的角色勢(shì)必會(huì)重新回歸。因此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，作為品牌企業(yè)和有責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，此時(shí)比直接降價(jià)更為重要的事是如何提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)意識(shí)，確保旗下產(chǎn)品的實(shí)際居住功能的價(jià)值，進(jìn)而做到產(chǎn)品價(jià)值的提升。如引進(jìn)的商業(yè)、教育、交通等配套，提升了居住功能;通過(guò)增加產(chǎn)品配置、做精裝修;優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，附送更多使用面積，增加產(chǎn)品附加值;提高物業(yè)服務(wù)水平等。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，購(gòu)房者也更應(yīng)該理性看待各種主題的促銷降價(jià)炒作和開(kāi)發(fā)商的承諾，正確分析由本次樓市調(diào)控帶來(lái)的"打折促銷潮"，避免為了買到便宜的房子盲目去"抄底"而忽視產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，從而影響到日后居住。

　　熱點(diǎn)聚焦之四：攤薄單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，以公司整體利潤(rùn)總量增加對(duì)沖樓市調(diào)控影響

　　數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)披露中報(bào)的11家房地產(chǎn)企業(yè)中，有8家凈利潤(rùn)同比下降。在7月底前披露了上半年市場(chǎng)預(yù)報(bào)的58家上市企業(yè)中，也有超過(guò)65%的企業(yè)預(yù)減。萬(wàn)科，招商，華僑城等龍頭房企凈利盡管有所增加，但同比增長(zhǎng)幅度仍有不小降幅，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年凈利放緩的主要原因是：樓市常態(tài)化調(diào)控的市場(chǎng)背景下，大型房企采取高速周轉(zhuǎn)策略應(yīng)對(duì)，攤薄單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，以公司整體利潤(rùn)總量增加對(duì)沖樓市調(diào)控影響的直接結(jié)果。

　　在這個(gè)過(guò)程中，隨著規(guī)模擴(kuò)張，這些企業(yè)的管理費(fèi)用等財(cái)務(wù)費(fèi)用增倍，這是大型房企“逆勢(shì)擴(kuò)張”策略的必然。攤薄單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，以公司整體利潤(rùn)總量增加應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控，本身意味著要開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目來(lái)完成公司業(yè)績(jī)指標(biāo)或總的利潤(rùn)目標(biāo)。由于單個(gè)項(xiàng)目的操盤的管理及財(cái)務(wù)成本是一定的，因此，這些大型房企在逆勢(shì)擴(kuò)張過(guò)程中，在財(cái)務(wù)及管理成本上會(huì)有所增加。