摘要：近幾年，馬云一直攜“背后的女人”逼宮“王健林們”。受電商沖擊，商用物業(yè)空置率不斷增加，尤其是商場(chǎng)鋪，空置率創(chuàng)下近年來(lái)的新高，房地產(chǎn)的“去庫(kù)存”問(wèn)題，罕見(jiàn)地被納入2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。假如商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被馬云倒逼得降價(jià)，說(shuō)不定住宅降價(jià)也會(huì)有戲。

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　　商業(yè)地產(chǎn)陷入“地獄之旅”？

　　“按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年10月底，廣東省商品房的待售面積為5700萬(wàn)平方米，而2014年廣東省商品房的年銷(xiāo)量為9000多萬(wàn)平方米，2015年更超過(guò)1億平方米，以此來(lái)計(jì)算，廣東省商品房靜態(tài)去庫(kù)存的銷(xiāo)售周期約為6個(gè)月，去庫(kù)存問(wèn)題不算突出。”在本月7日舉辦的廣東省房協(xié)會(huì)員大會(huì)暨廣東省房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)。“但是，寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存量較大，去年10月底，廣東省寫(xiě)字樓的待售面積約為200萬(wàn)平方米，按照2014年的銷(xiāo)售量來(lái)看，要一年才能消化完畢。商業(yè)地產(chǎn)更差，去年10月底的待售面積約為900萬(wàn)平方米，按照2014年的消化能力來(lái)看，要消化兩年�！�

　　為什么商鋪庫(kù)存量這么厲害？一位不愿意透露姓名的廣州龍頭房企高層人士說(shuō)，一是對(duì)政府而言，批出商業(yè)用地日后會(huì)有稅收，因此各地政府都樂(lè)于推商業(yè)用地，也樂(lè)于在住宅用地中搭配商業(yè)用地；二是對(duì)商家而言，此前住宅限購(gòu)，增加了投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣，前幾年商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)得不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)于建，但近幾年各地限購(gòu)政策慢慢松綁，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢。據(jù)了解，2015年，全國(guó)約有400家建筑面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，其中廣東省約有40家。

　　“難�。∽≌�我們不會(huì)擔(dān)心，只要不太貪心，總能賣(mài)得出去；商業(yè)地產(chǎn)假如定位不當(dāng)，即使降價(jià)也未必有人買(mǎi)�！标愋〗闶悄炒笮偷禺a(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)手，該項(xiàng)目配建了大約40%的商業(yè)地產(chǎn)面積，對(duì)她來(lái)說(shuō)，住宅銷(xiāo)售是天堂，商鋪銷(xiāo)售可能是地獄。

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　　天河體育中心鋪?zhàn)?4年來(lái)首降！

　　住宅限購(gòu)尚未放開(kāi)的廣州，也深受商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增的拖累。按照戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年廣州新開(kāi)張9大購(gòu)物中心，共計(jì)商業(yè)面積近95萬(wàn)平方米，2015年廣州主城區(qū)(不含從化、增城、花都、南沙)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量升至353萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，是過(guò)去6年來(lái)增幅最大的一年。今年，廣州預(yù)計(jì)還將會(huì)增加58萬(wàn)平方米大型購(gòu)物中心。

　　與此同時(shí)，廣州電子商務(wù)迅猛增長(zhǎng)，已成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。2015年前三個(gè)季度，廣州限額以上網(wǎng)上商店零售額同比增長(zhǎng)61.8%。在消費(fèi)端，廣州“雙11”單在“天貓”的成交額貢獻(xiàn)率已占全國(guó)的2.8%。從物流包裹數(shù)量上看，廣州發(fā)出量位居全國(guó)第一，收到量為全國(guó)第三。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，受到競(jìng)爭(zhēng)加劇、電商沖擊等的影響，從2002年開(kāi)始連續(xù)上漲了十多年的天河體育中心、珠江新城、越秀區(qū)三大商圈的首層商鋪?zhàn)饨鹪?015年首次出現(xiàn)下滑，優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層商鋪平均租金輕微回落0.5%至1385元/平方米·月。

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　　世紀(jì)之賭，馬云贏定了？未必！

　　以前都說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，坐著就能等收租，還能年年增值；如今，馬云教育我們，投資商鋪，不是有閑錢(qián)這么簡(jiǎn)單！

　　2012年12月，王健林和馬云打賭，賭的是2020年電商銷(xiāo)售額能否達(dá)到社會(huì)整體銷(xiāo)售額的50%。假如達(dá)不到，馬云輸1億元；假如達(dá)到了，王健林輸1億元。

　　雖然電商發(fā)展迅速，但在萬(wàn)達(dá)看來(lái)，預(yù)言馬云篤定獲得最后的勝利還為時(shí)尚早。在出席廣東省房協(xié)會(huì)員大會(huì)時(shí)，廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司副總經(jīng)理李釗認(rèn)為，幾年過(guò)去，如今電商銷(xiāo)售占比在百分之十幾之間徘徊，從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2020年電商份額要占到50%還是比較難。

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　　“王健林們”，不會(huì)坐以待斃！

　　為什么現(xiàn)在尚未能預(yù)言馬云贏定了？因?yàn)殡m然“馬云們”很努力，但“王健林們”也沒(méi)閑著。

　　李釗說(shuō)，很多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的消息被誤讀�！跋袢f(wàn)達(dá)百貨倒閉，很多人會(huì)誤以為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不行，其實(shí)萬(wàn)達(dá)百貨主要就是賣(mài)服裝、鞋子這類(lèi)生活必需品，這類(lèi)商品的目標(biāo)客戶(hù)群中現(xiàn)在很多通過(guò)電商購(gòu)買(mǎi)，確實(shí)會(huì)有沖擊，但這類(lèi)商品只占萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10%左右的經(jīng)營(yíng)面積。目前我們已經(jīng)引進(jìn)像蘇寧電商等大型主題店，也將加強(qiáng)體驗(yàn)式消費(fèi)，比如健身、兒童拓展、兒童培訓(xùn)、SPA等。雖然商業(yè)地產(chǎn)會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題，但從目前來(lái)講，萬(wàn)達(dá)2015年開(kāi)到135家店，每一家店都可以達(dá)到100%的滿(mǎn)鋪開(kāi)店。”

　　除了體驗(yàn)式的商業(yè)模式，房企還給商業(yè)地產(chǎn)的降庫(kù)存開(kāi)出很多“神藥方”。越秀·星匯海珠灣有超過(guò)一半的商業(yè)用地，越秀地產(chǎn)在項(xiàng)目尚未開(kāi)售前已未雨綢繆，為商業(yè)地產(chǎn)前期的招商做鋪墊，未來(lái)要建“海珠硅谷”。越秀地產(chǎn)在武漢精武路的項(xiàng)目也有大量商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃走養(yǎng)老地產(chǎn)的路子，據(jù)了解，該項(xiàng)目已和武漢協(xié)和醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，樓盤(pán)的業(yè)主將成為醫(yī)院的VIP客戶(hù)。

　　“單靠降房?jī)r(jià)，很難解決商業(yè)地產(chǎn)的空置問(wèn)題，因?yàn)樽≌�只要價(jià)錢(qián)合適便會(huì)有人買(mǎi)，商鋪則未必�！睆V東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)鐘振強(qiáng)建議，政府可以考慮設(shè)置公開(kāi)的渠道，通過(guò)合理評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)之間的土地差價(jià)，讓部分已經(jīng)建成、庫(kù)存嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在一定條件下，可以選擇以補(bǔ)繳地價(jià)的方式，改變建成物業(yè)的用途。