中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，有很多復(fù)雜的因素。除了上文提及的一些因素外，還包括人們收入太低;中國(guó)人的置業(yè)思維;政府多年的住房保障欠賬，致使人們不得不到商品房市場(chǎng)去滿足居住需求;投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)非理性上漲;土地的政府壟斷;以及公共資源的分配不均。后一點(diǎn)很重要。房產(chǎn)的價(jià)值并不取決或不主要取決房子本身，而取決于自然、歷史、社會(huì)等因素。一般而言，靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

　　當(dāng)然，也可以說(shuō)，如果不限購(gòu)，可能一線城市的漲幅比現(xiàn)在還大。因此，限購(gòu)還是起到了一定作用。只能這樣聊以自慰。不過(guò)，與限購(gòu)政策剛推出時(shí)政府和民眾對(duì)它的期望相比，心里的落差還太大。無(wú)論主管部門還是普通民眾，當(dāng)時(shí)都樂(lè)觀地以為，限購(gòu)政策能夠終止房?jī)r(jià)上漲的腳步，甚至房?jī)r(jià)會(huì)有深度下跌。目前很多人，包括一些所謂專家在內(nèi)，對(duì)二三線城市的限購(gòu)，也是如是之想法。

　　限購(gòu)政策之所以未能達(dá)到預(yù)期效果，既有政策本身的問(wèn)題，也有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，但根源在于把它作為解決政治問(wèn)題的房地產(chǎn)的手段。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，把限購(gòu)作為政治手段來(lái)使用要格外小心，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)關(guān)聯(lián)很多方的博弈市場(chǎng)，而限購(gòu)政策本身又具有管制交易的功用，用這樣一個(gè)政策工具來(lái)治理房?jī)r(jià)，似乎不是很合適，會(huì)導(dǎo)致許多不應(yīng)有的后果。

　　一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為政府管制交易的一種手段，乃是不得已而用之，因此，限購(gòu)屬于短期政策范疇，短期政策當(dāng)然解決短期問(wèn)題，若限購(gòu)長(zhǎng)期化，普遍化，說(shuō)明這一政策本身已經(jīng)失效。

　　從國(guó)內(nèi)外限購(gòu)的實(shí)踐來(lái)看，政府若要對(duì)一種商品采取限購(gòu)措施，要么是這種商品很短缺，要么是價(jià)格很高。后者嚴(yán)格說(shuō)來(lái)也是市場(chǎng)供不應(yīng)求所致。當(dāng)然，也存在壟斷或囤積居奇導(dǎo)致價(jià)高的情況，但即便如此，在表現(xiàn)形式上，它也是一個(gè)數(shù)量問(wèn)題，即盡管生產(chǎn)的產(chǎn)品很多，可投放市場(chǎng)的產(chǎn)品很少。所以，歸根到底，是市場(chǎng)可流通的商品少，買家多，才迫使政府采用行政力量去干預(yù)市場(chǎng)。

　　政府為何出臺(tái)限購(gòu)令?主要是基于以下兩點(diǎn)考慮：一是急功近利;二是對(duì)行政手段其實(shí)也是對(duì)政府力量的過(guò)度迷信.

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，很難用經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書去解釋，只能從政治的角度才可以得到合理解釋。比如限購(gòu)令，就是一個(gè)典型的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題政治化的解決方式。當(dāng)然，如果把目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題看作政治問(wèn)題，用政治的或行政的手段去調(diào)控市場(chǎng)也無(wú)可厚非，只是，即便是政治問(wèn)題，為什么就不可試著用經(jīng)濟(jì)的或市場(chǎng)的手段去解決?

　　自2010年4月北京實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，迄今已有43個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，包括所有的一線城市、除拉薩外的省會(huì)級(jí)城市，以及部分二級(jí)城市。最近國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又決定，將房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也納入限購(gòu)范圍，住建部正在擬議名單，據(jù)說(shuō)有二、三十個(gè)之多。

　　從二三線城市的房?jī)r(jià)漲幅看，似乎有必要對(duì)它們進(jìn)行限購(gòu)。如河北省一些地方的房?jī)r(jià)今年上半年上漲了60%。鑒于二三線城市居民的收入水平普遍比不上一線城市，房?jī)r(jià)的快速上漲對(duì)他們的影響尤大。

　　問(wèn)題在于，為什么二三線城市房?jī)r(jià)上漲很快?其實(shí)，這正是房地產(chǎn)限購(gòu)的結(jié)果。限購(gòu)使得一線城市的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，從而助推房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。本來(lái)，一線城市與二三線城市在社會(huì)資源享有方面的巨大差距，使得各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，進(jìn)而產(chǎn)生“價(jià)格洼地”，吸引投資資金和消費(fèi)資金向“洼地”積聚，于是，無(wú)形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格。限購(gòu)政策更加速了一線城市資金向二三線城市流動(dòng)，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)直逼一線城市，超過(guò)本土居民的承受能力。因此，從全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅就很難簡(jiǎn)單從當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上來(lái)控制住，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市出臺(tái)限購(gòu)政策也就在情理之中。

　　然而，限購(gòu)令能否拽住二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲步伐?比較一下限購(gòu)令實(shí)施后一線城市的房?jī)r(jià)漲幅情況，似乎不太樂(lè)觀。限購(gòu)令的推行從北京看有一年多了，其他一線城市也大部分接近10個(gè)月，但最新公布的6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)顯示，價(jià)格同比下降的城市只有3個(gè)，漲幅超過(guò)5.0%以內(nèi)的城市有39個(gè)，比5月份增加了3個(gè)。北京、上海漲幅同比超過(guò)了2%，一線城市只有杭州同比微降了0.7%，其他大部分城市漲幅都在5%以上。

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就是這樣。計(jì)劃時(shí)代普遍的商品短缺導(dǎo)致票證盛行。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下總體不存在短缺問(wèn)題，當(dāng)然在某個(gè)行業(yè)、某種產(chǎn)品、某個(gè)時(shí)刻，以及某個(gè)地方，也會(huì)有短缺發(fā)生。另外，與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品短缺的原因一般不是生產(chǎn)者沒有積極性，不愿生產(chǎn)產(chǎn)品，它更多是一種“人為”原因，即壟斷所造成的。所以，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下雖然也會(huì)采取行政手段解決商品短缺問(wèn)題，但主要是對(duì)商品直接限價(jià)，而很少或基本不用限購(gòu)，除非是在戰(zhàn)爭(zhēng)等特殊情況下;而且，即使是限購(gòu)，也把它局限在一個(gè)很短很少的范圍里。#p#副標(biāo)題#e#

　　這里就需要回答，為什么非到萬(wàn)不得以，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不宜采用、不必采用、也不能采用限購(gòu)干預(yù)措施?換言之，限購(gòu)只能是在窮盡其他一切手段后采取的最后手段。原因在于，限購(gòu)關(guān)系到市場(chǎng)的自由交易權(quán)利問(wèn)題。說(shuō)穿了，限購(gòu)實(shí)際上就是剝奪了一個(gè)人的市場(chǎng)交易資格。

　　因此，限購(gòu)也是對(duì)一個(gè)社會(huì)自由與公平的損害，限購(gòu)時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)自由與公平的損害也就越大。

　　這是限購(gòu)對(duì)社會(huì)帶來(lái)的一個(gè)顯著代價(jià)。另一代價(jià)是，限購(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化了目前的戶籍制度。中國(guó)市場(chǎng)化改革的目標(biāo)之一，或者市場(chǎng)化改革的一個(gè)副產(chǎn)品，是要打破橫亙?cè)谥袊?guó)大地幾十年的戶籍管理制度。不管這一制度在當(dāng)初建立時(shí)有多么正當(dāng)?shù)睦碛桑瑸橹袊?guó)工業(yè)化的發(fā)展起到了多么重要的作用，但是今天它只會(huì)起到阻礙歷史進(jìn)步的作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，只有資源在全國(guó)范圍內(nèi)配置，才會(huì)發(fā)揮其最大效果。如果一個(gè)人僅僅因?yàn)閼艏�的因素，就不能從此地自由遷移到彼地，不能購(gòu)買那兒的房產(chǎn)，享有政府提供的公共服務(wù)，這不單單是一種經(jīng)濟(jì)效率的損失，更有違基本人權(quán)，是對(duì)歷史的一種反動(dòng)。限購(gòu)恰恰是這樣一種政策。因?yàn)樗�是以現(xiàn)有的戶籍為前提的，北京的市民不能買天津的房子，天津的市民不能買河北的房子。這實(shí)際上就等于強(qiáng)化了現(xiàn)有的戶籍身份，是對(duì)戶籍改革的倒退。

　　上面說(shuō)的是限購(gòu)的代價(jià)。限購(gòu)的必要性其實(shí)也是個(gè)問(wèn)題。從房?jī)r(jià)收入比看，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確存在很大泡沫，但是否因此就到了需要政府采取大范圍限購(gòu)令這種非常手段的時(shí)候?這也是可爭(zhēng)議的。

　　市場(chǎng)講究的是平衡，供求雙方大體均衡價(jià)格才能保持在一個(gè)合理的、正常的水平。表面看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求中，需求遠(yuǎn)大于供給，然而，市場(chǎng)并不是沒有房子可賣，市場(chǎng)空置的房子足夠那些無(wú)房戶每戶分一套。問(wèn)題是，開發(fā)商為何不把這些房子降價(jià)出售，難道他們不需要回籠資金嗎?開發(fā)商蓋房子當(dāng)然是為賣的，但既然有人不斷出高價(jià)買，他就完全用不著降價(jià)出售，除非公司出現(xiàn)了資金危機(jī)。所以，如果僅出開發(fā)商和購(gòu)房者的博弈看，他們比的其實(shí)是誰(shuí)有耐心，誰(shuí)笑到最后。

　　但現(xiàn)在，政府加入了進(jìn)來(lái)。在政府看來(lái)，既然需求特別是投機(jī)需求旺盛，若壓制不合理的需求即投機(jī)，沒人買房，開發(fā)商手中拽著的空置房自然就得降價(jià)出售。所以，政府采取的策略是，抑制需求一方。這個(gè)目的不能說(shuō)不好，但卻有些想當(dāng)然，因?yàn)榍也徽f(shuō)一刀切的限購(gòu)壓制了很多人的剛性需求，也不說(shuō)此種限購(gòu)方式本身還有空子可鉆，由于反危機(jī)期間寬松的貨幣政策，致使多數(shù)有實(shí)力開發(fā)商已經(jīng)備足“彈藥”，這種情況下，指望采用管制手段來(lái)抑制所謂投機(jī)需求，從而迫使開發(fā)商降價(jià)，對(duì)開發(fā)商而言威懾力不大。除非限購(gòu)時(shí)間足夠長(zhǎng)，限購(gòu)力度足夠大，同時(shí)輔以嚴(yán)厲的信貸緊縮，才可有效;但假如限購(gòu)變成常態(tài)化、長(zhǎng)期化，它不僅違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，事實(shí)上也有違政府的限購(gòu)目的，政府要使限購(gòu)發(fā)揮作用，就必須不斷加碼，這就把政府搞得也很被動(dòng)。前一階段，一些限購(gòu)的二線城市以及個(gè)別的一線城市曾傳出限購(gòu)松動(dòng)的聲音，只是在民意的壓力下，中央政府強(qiáng)壓著限購(gòu)不能放松。由此可見，地方政府并不是真心想限購(gòu)的，因?yàn)樵谪?cái)政嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的情況下，限購(gòu)受損一方也有政府在內(nèi)。這也就是多數(shù)限購(gòu)城市僅僅把限購(gòu)的目的定在維持房?jī)r(jià)不漲不跌或小漲的原因所在。

　　既如此，政府為何還要出臺(tái)限購(gòu)令?主要是基于以下兩點(diǎn)考慮：一是急功近利。無(wú)論從中央政府還是地方政府而言，都是這樣。在保障房缺席的情況下，基于民意壓力，政府要在短期內(nèi)取得調(diào)控成果，于是不得不采取行政手段，直接干預(yù)市場(chǎng)，因?yàn)樾姓�調(diào)控具有簡(jiǎn)便、直接和見效快的特點(diǎn)。二是對(duì)行政手段其實(shí)也是對(duì)政府力量的過(guò)度迷信。對(duì)一個(gè)掌控著大量資源的政府來(lái)說(shuō)，常常會(huì)產(chǎn)生一種錯(cuò)覺，因?yàn)閼{借政府手中的資源可以無(wú)所不能，因而，天生具有干預(yù)市場(chǎng)的沖動(dòng)。

　　因此，在政府持續(xù)的限購(gòu)、限貸等措施的打壓下，不排除一些資金實(shí)力不足的開發(fā)商遲早要面臨資金鏈斷裂的問(wèn)題，從而不得不降價(jià)售房，但是，要使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的價(jià)位，指望限購(gòu)令是不可行的，否則，代價(jià)太大。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不能像西醫(yī)一樣一味下猛藥，而應(yīng)如中醫(yī)一樣慢慢調(diào)理，但這就要求態(tài)度應(yīng)堅(jiān)定，同時(shí)要綜合治理。所以，必須在土地制度、供給方式、人口結(jié)構(gòu)、資源配置和收入分配上進(jìn)行系統(tǒng)的改革，做好了這些基礎(chǔ)性工作，市場(chǎng)自然會(huì)去調(diào)整與規(guī)范自己的行為，也才能最終解決好房?jī)r(jià)問(wèn)題。如果沒有這些基礎(chǔ)性的工作，限購(gòu)的時(shí)間越長(zhǎng)，積聚的反彈力量越大，一旦限購(gòu)令解禁，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，最終受害的還是普通民眾。從這一角度看，房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)際是一個(gè)社會(huì)治理的問(wèn)題，急不得。

　　市場(chǎng)建立的關(guān)鍵是交易雙方權(quán)利平等，能夠自由進(jìn)出，自由買賣，倘若交易主體被剝奪了自由交易的權(quán)利，很難說(shuō)這樣的市場(chǎng)是完善的。特別是，剝奪交易權(quán)利的市場(chǎng)主體不是一個(gè)兩個(gè)，而是一個(gè)龐大群體時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)能否建立或者發(fā)展都成問(wèn)題。尤其以投機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫為由剝奪人們的市場(chǎng)交易權(quán)利，更顯荒謬。

　　因?yàn)橥稒C(jī)是出于謀取利潤(rùn)最大化的考慮，而謀取利潤(rùn)最大化正是商業(yè)活動(dòng)的目的。哪個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)的人不想賺更多的錢?只不過(guò)一些人用正當(dāng)?shù)姆绞�，一些人用壟斷的方式，一些人用違法的方式而已。因此，只要投機(jī)是在現(xiàn)有法律和制度下進(jìn)行的，就是正當(dāng)?shù)摹�換言之，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，投機(jī)和泡沫本身無(wú)罪，最多只能在道義上譴責(zé)幾句。如果一個(gè)人僅僅可能被懷疑是投機(jī)者，就被政府剝奪進(jìn)入市場(chǎng)的資格和權(quán)利，這跟司法上的“有罪推定”沒什么兩樣。而且從實(shí)際情況看，適度的投機(jī)和泡沫，有利于市場(chǎng)的健康運(yùn)行。