面對目前波云詭譎的房地產(chǎn)市場，不只是購房者看不清，眾多行業(yè)中的從業(yè)者也無法辨析分明。房產(chǎn)市場到底存在哪些問題?哪些因素促成這樣的現(xiàn)象?李戰(zhàn)洪在分析時說道，現(xiàn)在的樓市現(xiàn)狀可以說是各懷功利之心，‘五個功利之心下’的地產(chǎn)新政，‘五個不愿意’導(dǎo)致‘五個不滿意’：中央政府不愿降低稅費，地方政府不愿意降地價，開發(fā)商不愿意降低房價，已購房者不愿自己手上的資產(chǎn)貶值，未購房者不愿房價太高，這五個不愿意也導(dǎo)致各個階層各自的不滿意狀態(tài)。

　　房產(chǎn)限購到底限制誰?

　　2011年是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，在談到各地開展的限購令時，李戰(zhàn)洪說：“限購政策將向三四線城市開刀，只是一個純粹的行政手段，而這其中有兩個關(guān)鍵。第一個關(guān)鍵：所謂的泡沫只是媒體和專家功利方炒作出來的。世界上沒有一個國家是在城市化率70%以下出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫，中國48%的城市化率根本不可能出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫。2009的城市化率是46.3%，2010年是48%做左右。而日本在城市化率達(dá)到86.6%的時候房價還漲了三倍。”城市化率是指農(nóng)村人口城市化。

　　我國在2011年的經(jīng)濟(jì)工作會議上提出，要加快我國的城市化建設(shè)。在談到第二個關(guān)鍵時，李戰(zhàn)洪說：“中國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，住房水平也不一樣，采取一刀切的策略是不對的。我國在城市化率75%以前，住房購買力如此強(qiáng)大，為什么還需要讓量價齊跌?量價齊跌意味著極端的不民生，量萎縮意味著很多人沒有房子住。緊緊依靠非常態(tài)的行政手段進(jìn)行市場調(diào)節(jié)是有問題的。把量價齊升的壓力推到了明年、后年，這不是解決問題的做法。”在提到目前“高房價”是否會影響成交量的問題時，李戰(zhàn)洪表示：“只要有成交量就不用考慮房價的問題，我贊同讓有錢人買貴房子的觀點，這樣能消耗有錢人的財富。”

　　中國房地產(chǎn)進(jìn)入“重慶時間”

　　在談到對中國房地產(chǎn)脈絡(luò)的分析上，李戰(zhàn)洪激情洋溢，在桌上比劃著中國房產(chǎn)的幾個重要時刻表。他說，中國房地產(chǎn)的發(fā)展是從珠三角地區(qū)開始的，當(dāng)時鄧小平在南邊畫了一個圈，從而帶來的影響是讓房地產(chǎn)就此進(jìn)入第一個周期;在1996年以后，以上海為中心的長三角地區(qū)成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的重點;又過了5年后，隨著2002年奧運會申辦成功，以北京為代表的環(huán)渤海地區(qū)啟動了中國房地產(chǎn)進(jìn)程的第三個周期。那中國房地產(chǎn)的第四個周期在哪里?隨著西部大開發(fā)、兩江新區(qū)、保稅港等新舉措，這第四個周期就在重慶，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“重慶時間”。

　　目前，重慶已經(jīng)從中國房地產(chǎn)的一個練兵場成為了一個演兵場，原來超低的房價需要企業(yè)培養(yǎng)控制成本能力、品質(zhì)把控能力、物業(yè)水平能力等，這些能力要特別強(qiáng)，否則根本無法生存。成為演兵場后，各路大軍在這里比武，爭搶這塊資源的蛋糕，而重慶擁有中國最強(qiáng)的住房購買力。重慶目前超低的城市化率意味著調(diào)整的時間是最短的，深度是最淺的，抗風(fēng)險能力也是最強(qiáng)的，進(jìn)入重慶時間后有任何的神話都不奇怪了。

　　是商業(yè)還是住宅?市場需求決定

　　目前眾多外來開發(fā)商和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商樂于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而多數(shù)投資者已經(jīng)將投資目標(biāo)由原來的住宅轉(zhuǎn)為了商業(yè)形態(tài)，這個現(xiàn)象李戰(zhàn)洪有自己的認(rèn)識。李戰(zhàn)洪認(rèn)為，這是市場自動調(diào)節(jié)的結(jié)果，市場需要什么就能在銷售上自然體現(xiàn)出來。面對目前許多人無法購買住房滿足剛性需求的問題，李戰(zhàn)洪認(rèn)為，目前80后越來越買不起房，買得起房的還是60、70后。社會多數(shù)資本還是掌握在60后、70后的手上。從而導(dǎo)致大部分老百姓并不希望房價真正的降，改革開放30多年，每家都有自己的房產(chǎn)，房價下降就會導(dǎo)致那部分人民的資產(chǎn)貶值，誰都不希望自己的資產(chǎn)貶值。當(dāng)然更不能以打壓房價的名義來增加百姓的負(fù)擔(dān)。

　　當(dāng)被問及中國下一個房地產(chǎn)周期會出現(xiàn)在哪里時，李戰(zhàn)洪說，如果有下一個房地產(chǎn)周期，那很可能會再次回到珠三角一帶，或者中原一帶。