“在見到效果之前，調(diào)控不會(huì)收手。”央行金融研究所高級(jí)研究員梁猛接受記者采訪時(shí)表示，“問題是，效果是什么?房地產(chǎn)行業(yè)、樓市出現(xiàn)怎樣的調(diào)整和變化，才是調(diào)控期待的效果?我們?nèi)狈α炕�的指�?biāo)。”

　　梁猛的觀點(diǎn)代表了相當(dāng)大一部分業(yè)內(nèi)外人士的判斷，調(diào)控會(huì)持續(xù)，但這樣的調(diào)控需要改革解決本身存在的問題后，才能發(fā)揮更好的效果。

　　對(duì)于調(diào)控是否會(huì)持續(xù)，從開發(fā)商到專家，再到政府人士，幾乎都是肯定的態(tài)度;但該怎么持續(xù)，是一成不變繼續(xù)還是大刀闊斧調(diào)整后再繼續(xù)，卻有著太多不同的理解。

　　面對(duì)目前調(diào)控體系的問題，其轉(zhuǎn)型、化解爭(zhēng)議的空間在哪里?梁猛表示，首先在于解決量化調(diào)控目標(biāo)效果的指標(biāo)，同時(shí)保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、可靠，以及相關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行的公平性。

　　梁猛指出，在判斷調(diào)控效果的指標(biāo)中，核心就在于房?jī)r(jià)。其他相關(guān)的指標(biāo)，都涵蓋在其中，可以通過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)指標(biāo)得以反映，“價(jià)格能說(shuō)明的東西太多了。”

　　調(diào)控什么時(shí)候會(huì)收手?回答這個(gè)問題之前，首先需要解決的是調(diào)控收手的標(biāo)準(zhǔn)問題。以目前的基本判斷，重要指標(biāo)是價(jià)格回歸到合理水平，但并沒有量化，回落多少才是合理水平。“目標(biāo)不明確，無(wú)疑會(huì)影響調(diào)控的過(guò)程，會(huì)出現(xiàn)更多的不明確和混沌狀態(tài)。”梁猛說(shuō)。如GDP增長(zhǎng)的目標(biāo)等，這些是可以量化的指標(biāo)，但評(píng)價(jià)調(diào)控的效果恰恰缺乏這樣的量化指標(biāo)。

　　梁猛表示，房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響是顯而易見的，涉及的相關(guān)行業(yè)相當(dāng)廣泛。目前看來(lái)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的下滑，眾多相關(guān)行業(yè)將應(yīng)聲下跌，屆時(shí)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的問題、就業(yè)的問題等等，都將爆發(fā)。

　　其次是城市化，“我個(gè)人比較不太贊成以城市化為手段推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。梁猛直言，中國(guó)的城市化和世界上絕大多數(shù)國(guó)家相比，有著完全不同的基本面情況。中國(guó)龐大的非城市居民群體，可能并非傳統(tǒng)意義上的城市化能夠徹底解決的，除了大力推進(jìn)城市化、讓農(nóng)民進(jìn)城之外，更需要通過(guò)發(fā)展農(nóng)村

　　沒有量化的指標(biāo)，總是不能及時(shí)知道“什么時(shí)候過(guò)頭了”。過(guò)去這么多年中，我們看到的是，房地產(chǎn)一調(diào)控，就會(huì)拖累一大堆產(chǎn)業(yè)陷入困境，到時(shí)政府又得出手救;而往往救過(guò)頭后，房地產(chǎn)又成為一個(gè)強(qiáng)大推動(dòng)力使國(guó)民經(jīng)濟(jì)再次走向過(guò)熱，就又得出手調(diào)控。“這恰恰是房地產(chǎn)甚至整體經(jīng)濟(jì)的一種常態(tài)，在平衡的中軸線上下波動(dòng)，周而復(fù)始。”梁猛說(shuō)。

　　影響這一“中軸線波動(dòng)”的關(guān)鍵則是在房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)層面。

　　經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，在當(dāng)?shù)亟鉀Q這一龐大工程。

　　目前，大量的農(nóng)民異地移動(dòng)，已經(jīng)帶來(lái)了城市住房壓力、就業(yè)壓力、二代問題等一系列問題，本地化解這一城市化需求的重要性很顯然。

　　梁猛認(rèn)為，現(xiàn)有房地產(chǎn)的調(diào)控政策體系，還需要“大改大調(diào)”，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)相對(duì)穩(wěn)定的平衡。梁猛重點(diǎn)建議，可以考慮對(duì)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度進(jìn)行調(diào)整改革。其次，國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的優(yōu)先權(quán)問題也需要解決。企業(yè)有遠(yuǎn)近，已經(jīng)顯著影響到政府在調(diào)控政策執(zhí)行中的公信力。

　　房地產(chǎn)調(diào)控一輪又一輪，政策也一再調(diào)整，梁猛表示，目前的調(diào)控政策體系，還需要更長(zhǎng)更全面的思考和設(shè)計(jì)。“但現(xiàn)在的問題是，我們是否在認(rèn)真做這件事兒?”

　　也有業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)期以來(lái)存在弊端和一些難以解決的問題，例如非市場(chǎng)化層面的一些矛盾，或許需要通過(guò)對(duì)某些政府部門的重新設(shè)置和職能的調(diào)整改革，才有可能從根本上化解

　　最關(guān)心調(diào)控是否會(huì)持續(xù)、持續(xù)多久的，無(wú)疑是眾多開發(fā)商們。

　　梁猛坦言，對(duì)調(diào)控開發(fā)商從來(lái)都叫得很厲害，任何時(shí)候都會(huì)拿出一堆問題來(lái)讓你解決。事實(shí)是，盡管今年市場(chǎng)受調(diào)控影響一直低迷，但實(shí)際上不少開發(fā)商在嚷嚷的同時(shí)，整體業(yè)績(jī)依然實(shí)現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)。

　　真正會(huì)影響大局的或許是保障房工程，即其背后的“雙軌制”住房體系。梁猛直言，地方保障房不合理、不合法甚至腐敗現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，是這一制度最終實(shí)施效果的一個(gè)巨大不確定性因素，不排除這些因素最終將徹底破壞“雙軌制”的成效。#p#副標(biāo)題#e#

　　當(dāng)前保障房項(xiàng)目的盈利能力，始終將是項(xiàng)目開發(fā)者最關(guān)注的問題。盡管大部分各類地方國(guó)企承擔(dān)了大量地方保障房的建設(shè)任務(wù)，但作為“經(jīng)濟(jì)動(dòng)物”，如果項(xiàng)目不能賺錢，保障房的危機(jī)永遠(yuǎn)存在。

　　“盡管目前包括發(fā)改委等有關(guān)部門已經(jīng)發(fā)文，允許相關(guān)保障房開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)債等渠道進(jìn)行融資，問題在于，這些債務(wù)最終怎么還、誰(shuí)來(lái)還、一旦形成銀行壞賬怎么辦。”梁猛的擔(dān)憂，正是近期業(yè)內(nèi)外人士最為關(guān)注的話題之一。“這并不是危言聳聽，以目前保障房的投資收益體系，例如大量租賃型的保障房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)龐大的債務(wù)如何償還，銀行在這方面也極為謹(jǐn)慎。” 梁猛說(shuō)。龐大的地方債務(wù)，依靠地方財(cái)政，難度非常大，尤其是當(dāng)?shù)胤降耐恋刎?cái)政收入在持續(xù)調(diào)控下出現(xiàn)大幅度萎縮的時(shí)候，保障房項(xiàng)目的債務(wù)急需尋求一個(gè)科學(xué)的償還機(jī)制。

　　保障房分配體系同樣是一個(gè)急需解決的問題，首先就是入圍指標(biāo)的難題，始終存在爭(zhēng)議。例如規(guī)定月收入5000元以下可以入圍保障房，那么略高于5000元收入群體的住房，就是個(gè)問題。如何制定分配標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)技術(shù)難度很高的工作。