房地產(chǎn)稅有力打壓高端商品房需求。1月27日重慶、上海同時宣布對個人住房征收房產(chǎn)稅，這宣告了早已“糾結(jié)”多年的“房產(chǎn)稅試點”終于落地。盡管房地產(chǎn)稅試點推出的主要目的是調(diào)整財政稅收結(jié)構(gòu)和收入分配制度，但由于其推出的時點恰與“新國八條”這一最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策相呼應(yīng)，顯示了地方政府對于緩解房屋的供需矛盾，抑制投機(jī)炒房積極嘗試和鑒定決心。

　　5月18日，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市房價數(shù)據(jù)。總體來看，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前國內(nèi)主要城市房價快速上漲的勢頭正逐步得到遏制，部分地區(qū)初現(xiàn)房價拐點。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，新建商品住宅價格中9個城市出現(xiàn)價格下降，持平的城市有5個。環(huán)比價格漲幅均小于1.0%，有26個城市漲幅比3月份縮小。二手住宅價格下降的城市有16個，持平的城市有13個。與3月份相比，4月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了3個，環(huán)比漲幅均未超過1.0%。

　　同比數(shù)據(jù)來看，新建商品住宅價格中有3個城市價格下降，比3月份增加了1個;價格漲幅回落的城市有52個，比3月份增加了6個。漲幅在5%以內(nèi)的城市有29個，比3月份增加了3個。二手住宅價格同比下降的城市有8個，比3月份增加了3個;價格漲幅回落的城市有45個，與3月份持平。4月同比價格漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有43個，比3月份增加了2個。

　　5月國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，全國大部分城市的房價已經(jīng)松動，部分地區(qū)的房價拐點初現(xiàn)。

　　但是，由于潛在的房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，預(yù)計全國房價下跌空間有限，預(yù)計房價下跌的幅度會位于5%-10%之間。房價拐點越早出現(xiàn)，銷售額便會越早回升，政府嚴(yán)厲的調(diào)控，如限購政策等，便會越早減輕。因此，房價拐點盡早出現(xiàn)，并非壞事，反而有利于房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　一線城市的房價仍有上升，調(diào)控政策仍會持續(xù)。4月，北京、上海、深圳、廣州、天津的房價較3月仍有所上漲，環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未實現(xiàn)“要把一些地區(qū)過高的房價降下來”的最終目標(biāo)，調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松。而與上年同期相比，一線城市中，北京、上海、天津的房價上漲幅度已經(jīng)明顯放緩，體現(xiàn)了推出期已滿一年的房地產(chǎn)組合調(diào)控政策，效果正在逐步顯現(xiàn)。

　　決策層打壓高房價決心更加堅定。本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度之大史無前例。三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，無論在政府監(jiān)管、金融、稅收、需求管理、房源供應(yīng)等各個方面，調(diào)控力度都是“一浪高過一浪”。另外，由于采取了較為嚴(yán)厲的限購政策，特別是房價較高的一線城市北京，限購措施要求有1套房的本市戶籍家庭、持有效暫住證提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅證明無房非本市戶籍家庭，限購1套房，非本市戶籍居民不能提供5年社保及納稅證明的暫停房企向其售房。而此前的政策為，不能提供1年社保及納稅證明的非本市戶籍居民要求商業(yè)銀行暫停向其貸款。嚴(yán)格限制了購房者的買房條件，打擊了投資需求。4月全國房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)明顯下滑。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月全國商品房銷售面積環(huán)比大幅減少23.6%，同比減少9.9%;而商品房銷售額環(huán)比減少20%，同比減少11.7%。

　　一線城市房屋價格過去上漲速度過快，有回調(diào)壓力。正如筆者一直強(qiáng)調(diào)的是，高速增長的房價向決策層的調(diào)控能力發(fā)起了最直接的挑戰(zhàn)。從房價收入比、租金收入比、按揭還款入息比等指標(biāo)可以得出，中國城市房屋價格飆升太快，價格之高已超出預(yù)期。房價繼續(xù)上揚對中央政府來說是已經(jīng)是影響政治和社會穩(wěn)定的難題，中國政府不會繼續(xù)容忍房價上漲，因此房價增速過快地區(qū)的上漲趨勢不可持續(xù)。

　　從最新政府表態(tài)來看，當(dāng)前決策層打壓高房價的決心仍然十分堅定，不斷推出與落實調(diào)控政策。5月1日，溫家寶總理在北京視察保障房工地時提出了三個堅定不移，其中更首次提出“要把一些地區(qū)過高的房價降下來”的目標(biāo)。雖然僅僅是語句上的微妙變化，但卻顯示了政府對于當(dāng)前高房價的界定以及打壓房地產(chǎn)泡沫的決心。而早前，發(fā)改委也發(fā)布了“一房一價”政策，即要求房地產(chǎn)經(jīng)營者在公開房源時，實行明碼標(biāo)價一套一標(biāo)，不得額外加價，顯示了對于房價透明化的嚴(yán)肅要求。

　　房地產(chǎn)稅是住房調(diào)控政策中重要的步驟。截至4月27日，上海稅務(wù)機(jī)關(guān)共受理購房人申請辦理房產(chǎn)稅認(rèn)定18960件，其中認(rèn)定為應(yīng)征稅的住房2306套，上海繳納的房產(chǎn)稅在20筆左右。而重慶方面，截至4月底，房產(chǎn)稅稅收收入70余萬元。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)稅征繳不多，但并非意味著房產(chǎn)稅出臺對樓市調(diào)控沒有效果。恰恰相反，房屋需求，特別是高端住宅的需求被打壓，才是房產(chǎn)稅數(shù)額有限的原因。預(yù)計伴隨著未來房地產(chǎn)稅試點的全面鋪開，將使得高端房投資者需求得到極大的抑制，房價泡沫難以積聚。#p#副標(biāo)題#e#

　　貨幣收緊政策仍將繼續(xù)。由于決策層認(rèn)為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長速度和就業(yè)都處在合理水平，穩(wěn)定物價和管好通脹預(yù)期仍是今年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。因此，在通脹明顯得到控制之前，貨幣收緊政策仍會持續(xù)。一方面，今年以來，央行已經(jīng)存連續(xù)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并強(qiáng)調(diào)調(diào)準(zhǔn)備金不存在絕對上限，因此仍存在進(jìn)一步上調(diào)的可能性。另一方面，官方和市場利率上升，更將加大購房者的成本。“新國八條”將二套房首付款上提至六成，并要求貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而近期，更有部分地區(qū)銀行將首付提高至四成，貸款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份開啟的新一輪加息周期，對樓市產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。

　　房地產(chǎn)商資金趨緊。陸續(xù)披露的上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、金地集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]等一線房企銷售面積和銷售金額或增速出現(xiàn)放緩或下滑，為歷史上各相關(guān)公司單月銷售數(shù)據(jù)中罕見景象。而與銷售放緩相應(yīng)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存貨顯著增加。截至2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比增長幅度超過40%;

　　銷售下滑，庫存增加，使得房地產(chǎn)商的資金更加趨緊，融資困境進(jìn)一步顯現(xiàn)。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長17.4%，增速較前3月下降1.2個百分點。而自籌比例的占比顯著增加，前4月，自籌資金占比為37.4%，較前3月提高0.4個百分點，比年初提高3個百分點;另外，其他渠道融資同樣出現(xiàn)困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率很高，企業(yè)的融資成本同樣較大。另外，在民間資本對房地產(chǎn)商的貸款利息也在不斷提升，最高的已經(jīng)接近40%。

　　保障房建設(shè)保證投資不會出現(xiàn)大幅下滑。盡管當(dāng)前商品房銷售出現(xiàn)下滑局面，但由于大量保障性住房的持續(xù)建設(shè)，今年投資增速不會出現(xiàn)大幅下滑。1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長34.3%，增幅與前3月基本持平。而前4月全國房屋新開工面積同比增長24.4%，增速比前3月提高1個百分點。同時，1000萬套的保障房供應(yīng)也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此不必過于擔(dān)心調(diào)控政策會對鋼鐵、建材、工程建筑機(jī)械等上下游產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)造成較大影響。

　　地方政府土地出讓收入相應(yīng)減少。統(tǒng)計顯示，前4個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成，可見，今年地方政府依靠土地獲得的出讓金收入將會有明顯減少。

　　總體來看，由于當(dāng)前一線城市的房價并未出現(xiàn)明顯下降，預(yù)計政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將繼續(xù)。而在“更加嚴(yán)厲的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“房地產(chǎn)稅試點逐步深入”、“貨幣收緊政策仍然持續(xù)”、“房地產(chǎn)商資金鏈更加趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”、以及“一線城市房價并未明顯下降”的六大重壓之下，一線城市的房價拐點為期不遠(yuǎn)。

　　但是，由于潛在的房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，預(yù)計全國房價下跌空間有限。筆者預(yù)計，房價下跌的幅度會位于5%-10%之間。而房價拐點越早出現(xiàn)，銷售額便會越早回升，政府嚴(yán)厲的調(diào)控，如限購政策等，便會越早減輕。因此，房價拐點盡早出現(xiàn)，并非壞事，反而有利于房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　保障房建設(shè)保供給。今年保障性住房建設(shè)加大、保障性住房用地將單列、更將是房屋供給的有力保障。由于今年用于公租房等保障性安居工程建設(shè)共計1000萬套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，大量的保障房建設(shè)將確保房屋市場的供應(yīng)。

　　早前，國土資源部公布了2011年全國住宅用地供應(yīng)計劃。供應(yīng)總量21.8萬公頃，較2010年計劃供應(yīng)量和實際供應(yīng)量分別增加了18%和74%，其中保障性住房用地供應(yīng)量7.7萬公頃，商品房用地供應(yīng)量14.1萬公頃(其中中小套型商品房用地9.4萬公頃)，較上年實際供應(yīng)量分別增加了213%和40%。保證土地供會有力的促進(jìn)保障房建設(shè)落到實處。

　　資金來源更為廣泛。資金來源一直是能否實現(xiàn)保障房供應(yīng)關(guān)鍵。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，今年要完成的1000萬套保障性安居工程年度投資在1.3萬億元左右。其中，8000多億元是通過社會機(jī)構(gòu)投入和保障對象及其所在企業(yè)籌集，剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。根據(jù)早前預(yù)算安排，

　　2011年中央財政將投入1292.66億元用于住房保障。地方政府正在制定計劃，加大保障房的財政投入。例如，部分省(市)決定中央分配的政府性地方債券資金留省部分，全部用于保障性住房建設(shè);部分省(市)提高土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例等;另外，北京早前提出應(yīng)允許有條件的地方政府自行發(fā)行債券，北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)具備這樣的條件。如果地方政府的發(fā)債能夠得到推進(jìn)，將緩解因土地出讓金減少造成的政府財政收入下降，并有利于保障房建設(shè)的資金投入。當(dāng)然，如何喚起社會投資加入保障房建設(shè)仍是關(guān)鍵問題。而積極探索保障房運行盈利模式，是從長期來看，解決保障房資金難的關(guān)鍵。