近期渣打銀行一項針對二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，在調(diào)控大背景下，部分二、三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫存問題日趨嚴(yán)重。今年下半年住房庫存很可能繼續(xù)增加，價格下調(diào)壓力也顯著增大。被調(diào)查的30家開發(fā)商中，18家認(rèn)為本地區(qū)開發(fā)商未售住宅超出今年年初預(yù)期。三分之二的受訪者預(yù)計，今年的銷量將低于去年，其中，預(yù)測下降幅度的平均數(shù)是比2010年下降20%。這不用講，對于未來肯定是持續(xù)下滑。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，丹東、蘭州等部分二三線城市，已經(jīng)“取代”一線城市京滬穗深，房價漲幅領(lǐng)跑全國!其中2011年5月70城市房價指數(shù)中，丹東以同比9.8%的漲幅位列首位，宜昌、韶關(guān)以及南昌、沈陽、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市，在房價環(huán)比漲幅榜上領(lǐng)跑。

　　據(jù)渣打銀行測算，目前，35個大城市房屋庫存相當(dāng)3個月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加。預(yù)計到年底庫存將上升到相當(dāng)于7個月的銷量，其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。到今年年底，二三線城市庫存水平可能高達(dá)15個月的銷售量。三線城市對購房者限制較少，庫存年末可能攀升至4個月的銷售量。

　　中國經(jīng)濟(jì)的最高決策層擔(dān)心，一線城市因限購而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會風(fēng)險。因為新“國八條”實施近半年，一線城市房價過快上漲的勢頭已經(jīng)基本得到遏制，不時傳來開發(fā)商降價出售的消息。但與此同時，部分未限購的二、三線城市房價卻出現(xiàn)了飆升，當(dāng)一線城市調(diào)控逐步顯現(xiàn)的時候，二三線城市成了調(diào)控的“洼地”,甚至有房地產(chǎn)企業(yè)正大舉突進(jìn)三四線城市。很多人認(rèn)為，現(xiàn)在投資二三線城市正是機(jī)會，現(xiàn)在不投資，現(xiàn)在不瘋狂，等待何時進(jìn)入?

　　回頭看看，若二三線城市超出一線城市，這瘋狂的背后是什么呢?備受高房價傷害的中國人習(xí)慣以價格判斷泡沫程度，比如一線城市價格過高就是大泡沫，而二三線城市價格較低則不存在泡沫，甚至有升值空間。事實上，二三線城市不僅面臨著房屋供給過剩的危險而且連房價也都快追上一線了，這能說明什么?

　　另外，房貸壓力成為了二三線城市樓市的最致命傷。國家規(guī)定本地戶口購買首套住房，首付比例不低于30%，然而，許多二三線城市市民發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在30%的首付比例已經(jīng)基本上買不到房子了，就算成功簽約按揭貸款審批也是遙遙無期的等待。市民王先生在城東開發(fā)區(qū)購買了一套90多平米的住房，30%首付款已經(jīng)交了半年多了，按揭手續(xù)卻至今未辦理下來。王先生介紹說，同樣遭遇的還有在去年國慶期間簽約的購房者，至今未獲按揭貸款審批。就此事詢問樓盤開發(fā)商，開發(fā)商表示也很無奈，從回籠資金的角度，開發(fā)商也希望客戶的按揭越快審批越好，但是銀行銀根收緊，特別是針對購房貸款方面進(jìn)行嚴(yán)控，開發(fā)商也沒辦法。經(jīng)六安為例，為了應(yīng)對這種情況，六安市許多樓盤要求客戶在購房時首付比例提高到40%以上，根據(jù)開發(fā)商的解釋，這樣是為了好辦理按揭貸款。甚至還有樓盤將部分房源首付比例提高到70%，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃道，如果大部分樓盤都這么做的話，“剛需”一族就基本上被“秒殺”了。

　　一邊是房貸給剛需“秒殺”，一邊是即將限購，一邊是房價追越一線，一邊是庫存量越來越大，這說明什么?暴風(fēng)雨即將來臨，現(xiàn)在再投資二三線城市，肯定是瘋狂的自殺!

　　同時，我們不認(rèn)同未來中國城市化仍像過去那樣繼續(xù)吸納大量農(nóng)民人口，因為中國依靠信貸與投資推動的發(fā)展模式已經(jīng)到頭，目前已進(jìn)入成本大幅上漲與產(chǎn)能過剩時期，城市新增就業(yè)潛力不大。城市生活成本提高與房價上漲，也基本上阻擋了更多農(nóng)民涌入城市的可能。由于傳統(tǒng)的二三線城市大部分沒有任何有競爭力的產(chǎn)業(yè)與合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，“鋼筋加水泥”的模式走到頭后，經(jīng)濟(jì)更加脆弱，人口的城市化失去動力。