為了解決好中低收入人群的住房困難，“十二五”期間我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，其中除部分棚戶區(qū)改造外，絕大部分是公共租賃房和廉租房。這意味著，未來我國可能形成以公共租賃房和廉租房為主的住房保障體系。

　　但是，我們應(yīng)該看到，無論是公共租賃房還是廉租房，其性質(zhì)如同房改前的福利分房，存在明顯弊端：一是政府不僅要在短期內(nèi)籌措大量建房資金，而且日后的房屋維護(hù)修繕還將加重其負(fù)擔(dān);二是由于缺少硬性約束的退出機(jī)制，可能導(dǎo)致這部分資源同福利分房時一樣難以循環(huán)利用;三是低價出租的公共租賃房和廉租房將來很難收回成本，其可持續(xù)性也就不能不令人疑慮。

　　鑒于公共租賃房和廉租房的上述弊端，住房保障建設(shè)就不應(yīng)以公共租賃房或廉租房為主，而應(yīng)更多地推廣租金補(bǔ)貼的保障方式，確立以租金補(bǔ)貼為主的住房保障發(fā)展方向，租金補(bǔ)貼比其它保障方式更具優(yōu)勢。

　　住房保障是指政府向那些買不起也租不起住房的困難人群提供的居所救濟(jì)或救助，目的是為了促進(jìn)社會公平正義和保障基本人權(quán)。因此，公平性和公正性應(yīng)該是住房保障建設(shè)必須遵循的重要原則。

　　經(jīng)濟(jì)適用房之所以一直備受質(zhì)疑，主要原因就是它不具有退出機(jī)制，也難以保證公平正義，許多不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人買上了經(jīng)濟(jì)適用房，但卻幾乎沒有人將買到手的經(jīng)濟(jì)適用房再退回去的。公共租賃房和廉租房在制度設(shè)計(jì)上倒是考慮了退出問題，但由于缺少硬性約束，實(shí)施過程中同樣難以達(dá)到預(yù)想效果。有些城市在推行公共租賃房和廉租房過程中，別說是讓那些在復(fù)審中不符合條件的租賃者退出，個別甚至連房屋租金和水電費(fèi)都收不上來。

　　這些我們不愿意看到的現(xiàn)實(shí)或許已經(jīng)預(yù)示著：如果大規(guī)模建設(shè)公共租賃房和廉租房，不僅會像經(jīng)濟(jì)適用房一樣難以保證社會公平、會像房改前的福利分房一樣難以解決百姓住房問題，而且還會讓政府背上沉重的包袱。

　　然而，租金補(bǔ)貼卻不同。與目前所實(shí)行的其它保障方式相比，租金補(bǔ)貼具有比較靈活的退出機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)被補(bǔ)貼者不符合保障條件，即使不能追回已經(jīng)發(fā)出的補(bǔ)貼，也可以立即終止補(bǔ)貼的發(fā)放。這同公共租賃房和廉租房相比，在退出機(jī)制方面顯然要優(yōu)越許多。

　　租金補(bǔ)貼不僅在退出機(jī)制上具有強(qiáng)制性和及時性的明顯特征，實(shí)施過程中還具有靈活性和選擇性的優(yōu)勢：一是在收入清晰的情況下，可以按照被救濟(jì)對象的困難程度靈活掌握，有選擇地給最貧困和最需要住房救濟(jì)的人以更多補(bǔ)貼;二是可以靈活應(yīng)對房屋租賃市場上租金價格的變動，當(dāng)租金上揚(yáng)時就多補(bǔ)一些，租金下跌時則可以少補(bǔ)一些;三是保障對象可以在住房地點(diǎn)、面積和質(zhì)量的選擇上有相當(dāng)大的自主權(quán)，有利于保障對象在工作單位附近選擇住房，從而緩解城市交通壓力;四是政府在實(shí)施過程中可以對租金補(bǔ)貼的總成本進(jìn)行控制，對補(bǔ)貼對象、補(bǔ)貼比例都可以靈活掌握，并根據(jù)政府的財(cái)力情況和市場狀況及時調(diào)整;五是租金補(bǔ)貼是在已有的住房市場內(nèi)部進(jìn)行靈活和有選擇的操作，不需要構(gòu)建龐大的保障性住房建設(shè)體系，可以將這些資金都用于租金補(bǔ)貼，從而提高住房保障資金的使用效益。

　　租金補(bǔ)貼在國外越來越受青睞。

　　目前世界各國為了解決低收入人群的住房問題，大都建立了住房保障體系。然而，直至上世紀(jì)末，絕大多數(shù)國家的住房保障，都實(shí)行由政府向低收入人群直接提供廉價的公共住房的供應(yīng)主義路線。隨著這種供應(yīng)主義路線的推行，保障性住房的退出也成了一個世界性難題。有些原來的低收入人群盡管收入已經(jīng)提高，不該繼續(xù)享用保障性住房但就是賴著不走，政府拿他們也沒什么辦法。

　　相比之下，德國住房保障的退出問題就相對好一些，這主要得益于德國所實(shí)行的以租金補(bǔ)貼為主的住房保障制度。在西方國家中德國是最早實(shí)行租金補(bǔ)貼的，而且“住房金”補(bǔ)貼制度至今仍是德國政府對低收入人群實(shí)施住房保障的主要方式。德國法律規(guī)定，公民凡家庭收入不足以租賃住房者，則有權(quán)享受住房補(bǔ)貼。這樣可以保證每個家庭都能擁有足夠的住房可支付能力，而且補(bǔ)貼的租金是由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。與許多歐美國家相比，德國以租金補(bǔ)貼為主的住房保障制度不僅可以免受退出難題的困擾，又能提高福利享有的公平性、避免公共資源的浪費(fèi)。

　　在德國之后，英國、荷蘭、丹麥、瑞典、日本也都采取了租金補(bǔ)貼的住房保障辦法。究其原因，除了是為了解決保障性住房的退出難題，也是出于賦予保障對象以更多選擇權(quán)的考慮。租金補(bǔ)貼的廣泛采用，標(biāo)志著這些國家的住房政策，從以往由政府建造和提供廉價的公共住房為代表的供應(yīng)主義路線，向幫助低收入人群提高住房消費(fèi)能力的需求主義路線轉(zhuǎn)變。#p#副標(biāo)題#e#

　　但是，進(jìn)入21世紀(jì)后，美國小布什政府為了防止當(dāng)時的網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來經(jīng)濟(jì)衰退，通過發(fā)放零首付的次級貸款鼓勵人們買房子，以此刺激經(jīng)濟(jì)增長，最終卻釀成了金融危機(jī)的悲劇。小布什政府不切實(shí)際地拔高低收入人群購房能力的做法，讓人們看到，住房保障的需求主義路線決不可以走過了頭。讓那些根本就不具備購房能力的低收入人群都去貸款買房，不僅會釀成金融災(zāi)難，也會給當(dāng)事人帶來直接的苦果。許多通過次貸購得住房的美國家庭，在金融危機(jī)中最終又失去了住房，就充分說明了這一點(diǎn)。然而，小布什政府住房政策的失敗，并不會改變幫助低收入人群提高住房消費(fèi)能力的需求主義路線的繼續(xù)推行。相反，它讓許多國家在有了新的認(rèn)識后，更加篤信需求主義路線下的租金補(bǔ)貼方式，擴(kuò)大租金補(bǔ)貼覆蓋范圍的措施。

　　盡管上世紀(jì)末住房制度改革后，我國許多城市實(shí)行了租金補(bǔ)貼的住房保障方式，但由于我們對它的認(rèn)識不足，甚至將其與廉租房混為一談(許多文件中所說的“廉租房”，其中是包含了租金補(bǔ)貼的，但實(shí)際上租金補(bǔ)貼作為一種貨幣配租的保障方式，與實(shí)物配租的廉租房有明顯區(qū)別，是一種獨(dú)立的住房保障方式)，因此發(fā)展十分緩慢。為了實(shí)現(xiàn)住房保障的公正性和可持續(xù)性，不僅需要對各種住房保障方式有一個全面的考量，從而確立起以租金補(bǔ)貼為主的住房保障發(fā)展方向，同時還必須從以下幾個方面采取相應(yīng)措施。

　　一是擴(kuò)大市場上可供租賃的房源。實(shí)施租金補(bǔ)貼，前提是必須有可供租賃的房源?只有當(dāng)出租房的市場供給達(dá)到一定規(guī)模，租金補(bǔ)貼才可能成為住房保障的主要方式。增加市場上出租房的供給，除了通過政策鼓勵企業(yè)或民間組織投資外，更多的要靠個人投資。針對當(dāng)前個人投資出租房稅費(fèi)收繳難度大的現(xiàn)實(shí)，不如干脆下令免除住房出租稅費(fèi)，并盡快在全國推行房產(chǎn)稅，將住房出租稅費(fèi)并入房產(chǎn)稅之中，給人們一個穩(wěn)定的政策預(yù)期，以推動個人對出租房的投資。而且房產(chǎn)稅的出臺，還可以倒逼那些空置房的持有者，為了降低房屋持有成本而出租獲利，從而也增加了房屋租賃市場上的供給。

　　二是保證補(bǔ)貼資金的來源和及時發(fā)放。盡管租金補(bǔ)貼不像公共租賃房和廉租房那樣，需要政府在短時間內(nèi)籌集大量資金用于建房，但卻必須有可持續(xù)的資金供給。除了可以將部分土地出讓金用于租金補(bǔ)貼外，更主要的是必須通過各級政府的財(cái)政預(yù)算予以保證。鑒于房屋租賃市場普遍實(shí)行“上打租”，因此補(bǔ)貼的發(fā)放也應(yīng)提前，但一次不應(yīng)發(fā)放過多，以每次最多發(fā)放不超過一年的補(bǔ)貼金為限。租金補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)借鑒國外通行的做法，即補(bǔ)貼對象必須繳納家庭全部收入的30%作為房屋租金，其它不足部分則由保障部門支付。這既可以保證保障對象的生活不受影響，同時也有利于社會公平。而且，當(dāng)家庭收入的30%已超過全部租金時，將自動退出租金補(bǔ)貼。

　　三是要讓保障對象租得放心、住得安心。租金補(bǔ)貼在國外能夠推開并受到歡迎，其中一個重要原因是，這些國家大都對出租方給予了嚴(yán)格限制，法律明顯傾斜于承租方。一旦租賃合約簽訂，無論市場發(fā)生多大變化，出租方都無權(quán)提價和逐客，即便售房也必須帶著租客。這給了承租方極大的心理安全感，租客一租幾十年的例子比比皆是。然而，目前我國卻缺少這樣的住房租賃環(huán)境。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)出臺相關(guān)立法，用法律手段給房屋出租方以應(yīng)有的限制，從而讓承租方能夠租得放心、住得安心。

　　四是建立健全動態(tài)管理機(jī)制。實(shí)施住房保障必須建立專門機(jī)構(gòu)，并配備足夠的人員進(jìn)行全過程的動態(tài)管理。香港是一個僅有600多萬人口的城市，但從事保障性住房的監(jiān)管人員卻多達(dá)8000多人。在內(nèi)地，有的城市盡管設(shè)立了住房保障機(jī)構(gòu)，但是人員配備根本無法承擔(dān)起應(yīng)盡職能，有的甚至至今也未設(shè)立專門的住房保障機(jī)構(gòu)。為了實(shí)施好以租金補(bǔ)貼為主的住房保障，不僅要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，配備足夠的管理人員，而且還必須將其職能延伸至街道和社區(qū)，依靠基層力量才能真正做到管理到位。所謂動態(tài)管理機(jī)制應(yīng)當(dāng)包括：對租金補(bǔ)貼申報者的申報情況進(jìn)行嚴(yán)格核對、確定其能否享受補(bǔ)貼以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入機(jī)制;對享受租金補(bǔ)貼的家庭進(jìn)行定期審查和隨機(jī)抽查的監(jiān)管機(jī)制;當(dāng)家庭收入超過補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時的退出機(jī)制。