春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標(biāo)可供觀察。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量、商品房庫(kù)存、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本這三大重要指標(biāo)，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向平淡。

　　房地產(chǎn)調(diào)控不手軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)必然下行;調(diào)控稍一松動(dòng)，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈。

　　成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。4月份延續(xù)了下跌的趨勢(shì)，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，全國(guó)47個(gè)重點(diǎn)城市中，4月住宅成交面積同比下跌的占92.31%，環(huán)比下跌的占43.59%，深圳、天津、武漢、長(zhǎng)沙則分別下降了29%、30%、33%和29%。4月住宅成交均價(jià)同比上漲的雖然還比較多，但30%的城市開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，北京跌10%，三亞跌11%。和3月相比，房?jī)r(jià)下降城市正在增加。

　　個(gè)別城市出現(xiàn)逆勢(shì)上漲態(tài)勢(shì)。杭州的住宅成交、土地出讓一騎絕塵。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州4月住宅成交面積25萬(wàn)平方米左右，環(huán)比上漲的9%。5月第一周，杭州主城區(qū)成交住宅套數(shù)環(huán)比又上漲15.8%。浙江的城市由于投資需求大、現(xiàn)金充沛、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)體資金流出到虛擬經(jīng)濟(jì)，一直在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)處于一線水平，其中的代表就杭州和溫州。

　　各大金融機(jī)構(gòu)的浙江省分行確認(rèn)首付比例提高到四成，這對(duì)打擊資金不足者有利，但對(duì)資金充裕者根本無(wú)用。而當(dāng)?shù)氐淖龇ㄗ屓速M(fèi)解，改版后的“杭州透明售房網(wǎng)”取消了“一周點(diǎn)評(píng)”和“月度點(diǎn)評(píng)”——這兩個(gè)欄目主要內(nèi)容是每周、每月市區(qū)及各城區(qū)商品房、二手房成交均價(jià)，并分析價(jià)格變化原因。同時(shí)被取消的還有當(dāng)日每套商品房、二手房的成交價(jià)格數(shù)據(jù)，如此減輕壓力的做法，官方則認(rèn)為是讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更科學(xué)地反映真正的市場(chǎng)行情。從杭州的案例可以看出，在資金充裕地、實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難轉(zhuǎn)型的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一觸即發(fā)。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)搖搖欲墜，并不牢固，只要調(diào)控放松，房地產(chǎn)就會(huì)馬上成為抗通脹的重要投資品。

　　與一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市房產(chǎn)與商用物業(yè)銷(xiāo)售如火如荼。中指數(shù)據(jù)顯示，3月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇島、濰坊、南通、昆山、湖州、株洲等，幾乎全部是三、四線城市，單月價(jià)格環(huán)比漲幅都在1%以上。另?yè)?jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，從辦公、商鋪類(lèi)的成交情況看，今年比去年3月成交面積上漲了24.17%，均價(jià)上升了19.89%，表現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。追溯5年來(lái)的3月同比數(shù)據(jù)，2011年3月辦公、商鋪類(lèi)成交量在5年內(nèi)最大，并且比5年內(nèi)3月平均成交量多出了31.44%，4月份的商業(yè)物業(yè)繼續(xù)反彈。

　　與去年下半年開(kāi)始的調(diào)控、成交量下滑相對(duì)應(yīng)，上市房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流下降而庫(kù)存上升。據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，截至4月11日，兩市已共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。同樣來(lái)自Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入同比下滑4.86%，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)同比下滑1.09%，而總負(fù)債則同比增長(zhǎng)41.27%。另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長(zhǎng)42.3%。從地區(qū)統(tǒng)計(jì)，繼2007年3月突破10萬(wàn)套后，5月4日，北京市商品房住宅庫(kù)存再次突破10萬(wàn)套，達(dá)到100001套，滬深上市房地產(chǎn)公司庫(kù)存金融繼續(xù)上升。