6月15日，標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)展望被由之前的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并預(yù)測未來6-12個月房價將有10%左右的下降空間。與此同時，另一大評級機(jī)構(gòu)穆迪也將中國房地產(chǎn)開發(fā)商信用評級展望至“負(fù)面”。大摩也預(yù)計，三季度中國主要城市的銷售均價進(jìn)一步下降。

　　近期，諸多國際評級機(jī)構(gòu)和投行集體唱空中國樓市，影響范圍很大。有人深信不疑，有人將信將疑。我的看法是，可以聽聽，但不足為信。

　　標(biāo)普、穆迪這些國際大牌評級機(jī)構(gòu)，具有全球性的廣泛影響力，他們素喜對世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的很多事情做“權(quán)威”定性，小到某個公司前景，大到國家信用。這次拿中國房地產(chǎn)市場“開刀”，卻有些夸大其詞了，中國的特殊國情和房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，國內(nèi)機(jī)構(gòu)尚且難參透，“外人”豈能看清楚?

　　不妨進(jìn)行針對性分析。標(biāo)普看空中國樓市的論據(jù)主要有二：一是調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，可能會進(jìn)一步升級;二是商品房銷售大幅下滑，開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊縮，高杠桿率的房企資金鏈可能斷裂。

　　這兩點(diǎn)貌似正確，但卻有夸大之嫌。關(guān)于政策，當(dāng)前確實(shí)依然嚴(yán)厲，但卻已步入平穩(wěn)期，不會放松，暫時也難加碼。證據(jù)之一是，兩個月前住建部下通知，讓各地重新征求民意、調(diào)整年度房價控制目標(biāo)，至今沒見地方行動，不了了之;證據(jù)之二是，限購城市并沒有大幅“擴(kuò)容”，連作為直轄市的重慶，都尚未落實(shí)，中央亦無表態(tài)。實(shí)際上，決策層正在密切觀察當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場變化，從緊的貨幣政策和嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策，效果釋放需要一個過程，現(xiàn)在就要考慮防范調(diào)控過頭。

　　反倒是，下半年樓市政策存在松動的可能性。尤其是地方政府更有這種強(qiáng)烈需求。正如2008年一樣，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和樓市低迷，5月份開始就有城市公開出臺救市政策，而中央直到10月才正式放松調(diào)控。今年上半年，很多城市土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅下滑，而這兩塊收入一般占地方總收入的40-70%之多，況且今年全國保障房建設(shè)指標(biāo)高達(dá)1000萬套，各地不同程度的面臨資金短缺的難題。松綁調(diào)控，已成為地方政府內(nèi)心的呼喚，只是不敢明說罷了，少數(shù)膽大的城市，已蠢蠢欲動了。

　　關(guān)于資金鏈。今年以來，很多企業(yè)的資金情況確實(shí)不容樂觀，但總體形勢好于2008年。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字，今年1-5月全國開發(fā)企業(yè)資金來源增幅約為18%，且已呈筑底之勢;而2008年這一增幅回落至5%。試想，2008年情況更糟糕的時候，都未出現(xiàn)大量房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象，能奢望今年下半年會涌現(xiàn)出來嗎，實(shí)際上以國企主導(dǎo)的商業(yè)銀行體系，也不會讓房企大批倒臺，否則形成的壞帳將難以估量。以類別而論，央企、地方國企肯定沒事，上市公司倒掉的可能性極小，惟一可能的是少數(shù)民營中小企業(yè)，即便始如此，其也不是破產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓項目或企業(yè)股權(quán)而已。事實(shí)上，萬科、保利等部分大企業(yè)，今年上半年的銷售業(yè)績，遠(yuǎn)好于去年同期。

　　國際評級機(jī)構(gòu)和投行有“唱空做多”之嫌。這些機(jī)構(gòu)的背后，常常隱有國際資本的特殊利益訴求。一方面的他們在唱空中國樓市，另一方面外資又在快速流入中國樓市。證據(jù)有三：一是從2001年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)來華直接投資占外資總量的10%以上，2006 年以后占比逐步提高，2010達(dá)到23%。二是今年1-5月，開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。三是今年部分上市公司狂發(fā)約700億美元外債，證明愿意借錢給中國房企的國際機(jī)構(gòu)有很多。

　　去年二次匯改以來，至今正好一周年，人民幣對美元升值5.4%!在人民幣持續(xù)升值、國內(nèi)存款利息遠(yuǎn)高于美國、中國經(jīng)濟(jì)走勢還算平穩(wěn)、樓市調(diào)整空間有限的情況下，國際機(jī)構(gòu)憑什么大肆看空中國房地產(chǎn)市場?樓市調(diào)整是必須的，但實(shí)在沒必要盲目看空。且莫被誤導(dǎo)。

　　近些年來，市面上不乏類似聲音，尤其以前大摩經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠為代表，中國樓市過去的“黃金十年”，也是他唱空中國樓市的十年，近期又提出至2012年中國房價將下跌五成。然而，眾所周知，以往的悲觀預(yù)期并未成為現(xiàn)實(shí)。