摘要：由于一些主題概念能夠?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">樓盤(pán)提供賣點(diǎn)，為市場(chǎng)炒作提供題材，因此，從酒店地產(chǎn)到高爾夫地產(chǎn)、游艇地產(chǎn)，再到主題公園地產(chǎn)，大到奧運(yùn)地產(chǎn)、世博地產(chǎn)，直到最新的迪士尼樂(lè)園地產(chǎn)，各種主題概念紛紛被挖掘出來(lái)加以炒作，各種主題概念地產(chǎn)紛紛登臺(tái)亮相。一些新的概念成為人們的新寵。

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　　由于迪士尼主題及其概念帶來(lái)了升值預(yù)期和炒作題材，在炙熱的市場(chǎng)大勢(shì)下，再加上極盡可能的市場(chǎng)炒作和人為操控，因此，迪士尼落滬消息一公布，該區(qū)域的地價(jià)、房?jī)r(jià)便快速上漲。尤其是，土地增值概念進(jìn)入到受益的最前端，地價(jià)應(yīng)聲直線大幅度上漲。

　　迪士尼落滬消息公布之當(dāng)日，上海拍賣的位于迪士尼項(xiàng)目附近的住宅和商業(yè)用地兩塊土地都瘋狂溢價(jià)。住宅地塊溢價(jià)率達(dá)264%，樓面價(jià)達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米。商業(yè)用地比底價(jià)溢價(jià)427%，折合樓面價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米。有總結(jié)稱，自從迪士尼可能落地的消息傳出后，川沙的地價(jià)便直線上漲了10多倍。

　　伴隨地價(jià)上漲的，是川沙及周邊房?jī)r(jià)大漲。僅短短幾天，川沙房?jī)r(jià)就上漲了近40%，從2004年初的每平方米約3000元一路飆升至2009年11月的約1.4萬(wàn)元，漲幅超300%。到2010年7月，漲到約1.6萬(wàn)元。二手房房?jī)r(jià)也大幅上漲，在2009年3月至10月間總體上漲超過(guò)30%。此外，酒店、商鋪零售等商辦類物業(yè)的價(jià)格預(yù)期，也都被拉高。

　　近年來(lái)，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，房?jī)r(jià)持續(xù)高速、大幅度上漲，而政府的調(diào)控一直不見(jiàn)成效，大幅拉升了房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期。由于一些主題概念能夠?yàn)闃潜P(pán)提供賣點(diǎn)，為市場(chǎng)炒作提供題材，因此，各種主題概念紛紛被挖掘出來(lái)加以炒作。從酒店地產(chǎn)到高爾夫地產(chǎn)、游艇地產(chǎn)，再到主題公園地產(chǎn)，大到奧運(yùn)地產(chǎn)、世博地產(chǎn)，直到最新的迪士尼樂(lè)園地產(chǎn)，各種主題概念地產(chǎn)紛紛登臺(tái)亮相。其中，由于迪士尼概念落地之時(shí)正值史房?jī)r(jià)瘋漲的2009年，其前剛經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)高漲的2007年和政府救市的2008年，因此，迪士尼樂(lè)園這個(gè)主題概念地產(chǎn)，表現(xiàn)得尤為搶眼。

　　2009年11月4日上午，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布，上海迪士尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告已獲國(guó)家有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)。有研究報(bào)告預(yù)計(jì)，上海迪士尼，將從促進(jìn)周邊配套發(fā)展、帶動(dòng)GDP增加人均收入、住宅需求增加這三方面利好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其將提升區(qū)域價(jià)值，形成投資增值效應(yīng)，帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。

　　如今，在不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，再加上過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)造成了提前透支，從該區(qū)域的實(shí)際情況、目前的價(jià)位和政府調(diào)控決心、市場(chǎng)大勢(shì)等來(lái)看，目前來(lái)看如一團(tuán)迷霧，交織著真實(shí)和謊言，將來(lái)川沙板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)，不排除價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的可能。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)新“國(guó)十條”出臺(tái)后一段時(shí)期，當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)一段局部調(diào)整期間，川沙的房?jī)r(jià)就曾領(lǐng)跌。

　　誠(chéng)然，迪士尼項(xiàng)目將會(huì)在一定程度上促使房地產(chǎn)升值，拉升房?jī)r(jià)預(yù)期。而且，確實(shí)帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)飚漲。這些都是真實(shí)的，都是值得肯定。但是，迪士尼對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)到底能有多大程度的拉升?迪士尼區(qū)域房?jī)r(jià)繼續(xù)升值空間還有多高?是正空間還是負(fù)空間?政府調(diào)控最終會(huì)招致未來(lái)市場(chǎng)結(jié)果如何?其間不乏可質(zhì)疑之處，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為至少目前還難以下結(jié)論。甚至，可以說(shuō)，之前過(guò)度被炒作渲染的升值論、迪士尼概念下的投資增值論中，很可能充滿著謊言。

　　之所以這么說(shuō)，其理由如下：

　　一是，此前房?jī)r(jià)已持續(xù)多年快速上漲，房市大勢(shì)很可能步入大調(diào)整周期，至少不排除階段性調(diào)整的可能。在市場(chǎng)大勢(shì)下，迪士尼概念主題地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，不可能獨(dú)立于外，逆大勢(shì)而行的可能性不大。

　　二是，盡管川沙引進(jìn)迪士尼項(xiàng)目，會(huì)帶動(dòng)多方面的投資增加、環(huán)境改善及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但對(duì)居家所需要的交通、醫(yī)療、學(xué)校、生活性商業(yè)帶來(lái)的改觀有限，很難對(duì)房地產(chǎn)尤其商品房帶來(lái)根本性的帶動(dòng)。據(jù)悉，迪士尼的談判條件苛刻，周邊的住宅和商業(yè)將遠(yuǎn)離迪士尼樂(lè)園。在香港，迪士尼周邊鮮有住宅，迪士尼并沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)的火暴發(fā)展。在法國(guó)、日本等國(guó)，迪士尼建成多年后，并未在其周邊掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。迪士尼樂(lè)園落戶上海前，有香港房地產(chǎn)專家稱，上海迪士尼樂(lè)園不會(huì)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，迪士尼周邊的商品房由于繁華嘈雜而應(yīng)該降價(jià)不是漲價(jià)。

　　三是，迪士尼將推動(dòng)當(dāng)?shù)氐某鞘?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/guihua/" class="p_wordlink" target="_blank">建設(shè)投入，會(huì)在一定程度上提升人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的，而不是直接的。

　　四是，盡管迪斯尼對(duì)周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)會(huì)有一定影響，但影響不會(huì)太大。一旦利好出盡，地價(jià)、房?jī)r(jià)便沒(méi)有了繼續(xù)上漲的動(dòng)力。#p#副標(biāo)題#e#

　　五是，迪士尼落滬消息出來(lái)后，川沙房?jī)r(jià)便快速大幅度上漲，目前已在高位，價(jià)格泡沫或已透支未來(lái)溢價(jià)空間，面臨巨大的回調(diào)壓力。

　　六是，高地價(jià)誠(chéng)然有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但二者也有互相雙向作用的功能。地價(jià)上漲可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但地價(jià)下跌也可能拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降。迪士尼落滬消息讓地價(jià)大幅度上漲，輿論就質(zhì)疑將來(lái)誰(shuí)為高昂地價(jià)買(mǎi)單，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)消化高昂地價(jià)會(huì)顯得有些力不從心。一旦房?jī)r(jià)不能消化地價(jià)，地價(jià)就可能下跌，而后就可能引致房?jī)r(jià)下降。

　　七是，從香港迪士尼經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦概念推動(dòng)力在市場(chǎng)上漸漸衰退后，房?jī)r(jià)未必會(huì)持續(xù)上漲。在迪士尼落成之前，香港房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)大漲，但項(xiàng)目落成之后泡沫消失，并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)火爆增長(zhǎng)。尤其是，至今，香港迪士尼運(yùn)營(yíng)仍然處于虧損狀態(tài)，沒(méi)能通過(guò)依靠消費(fèi)帶動(dòng)獲取利潤(rùn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　八是，在證券市場(chǎng)上，自2006年以來(lái)，有包括房地產(chǎn)、旅游酒店等行業(yè)的20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪士尼題材。到迪士尼項(xiàng)目正式獲批之前，個(gè)別股票的靜態(tài)市盈率已超過(guò)400倍。然而，一旦概念利好兌現(xiàn)，市場(chǎng)便急轉(zhuǎn)直下。2009年11月4日，迪士尼概念板塊卻整體表現(xiàn)平平，甚至盤(pán)中一路領(lǐng)跌。次日，有迪士尼概念的地產(chǎn)股大幅下跌。股票市場(chǎng)的這種表現(xiàn)，很可能是房?jī)r(jià)市場(chǎng)的先兆。

　　九是，迪士尼概念主要利好商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場(chǎng)。不過(guò)，究竟“迪士尼”概念對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升有多大，也很不確定。

　　十是，事實(shí)上，隨著“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控新政出臺(tái)，在2010年5月，川沙房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)已開(kāi)始領(lǐng)跌上海房市，二手房成為了降價(jià)急先鋒，降幅普遍達(dá)15%-20%左右。到2010年7、8月間，二手房房?jī)r(jià)單價(jià)普遍下調(diào)3000-4000元，已較前期回落了20%-30%，但仍難脫手。尤要注意到的是，2008年，浦東房?jī)r(jià)成交均價(jià)跌幅高達(dá)46%，而川沙卻因迪士尼概念而同比上漲了30%，其后2009年繼續(xù)跳漲，漲幅超40%，這意味著其間或有較大的下降可能性與下降空間。

　　不過(guò)，也要看到，此前迪士尼概念帶動(dòng)川沙房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲已成現(xiàn)實(shí)，目前房?jī)r(jià)相較于迪士尼概念出現(xiàn)之前而言依然不低，部分人或企業(yè)已從中獲利。再則，由于迪士尼對(duì)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生持續(xù)和深遠(yuǎn)影響，而且，離建成還有數(shù)年時(shí)間，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，迪士尼對(duì)川沙區(qū)域房地產(chǎn)聲應(yīng)是中長(zhǎng)期利好影響，一如世博會(huì)對(duì)浦東三林等板塊，拉動(dòng)效應(yīng)持續(xù)多年之久。

　　而近期內(nèi)，目前已在高位的迪士尼等主題概念地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，或有起伏。在政府不斷深化調(diào)控和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于回調(diào)通道之大勢(shì)下，現(xiàn)實(shí)存在的價(jià)格泡沫，以及日益加碼的調(diào)控政策的跌加效應(yīng)，調(diào)控效果的累積效益，加大了迪士尼等主題概念地產(chǎn)房?jī)r(jià)階段性回調(diào)下降的可能，調(diào)整幅度預(yù)期也可能已經(jīng)加大。

　　總體而言，目前來(lái)看，迪士尼等主題概念地產(chǎn)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如迷如霧，像是在炒作概念，讓人琢磨不透……